2018年房地產(chǎn)估價(jià)師考試將近，房估備考時(shí)間緊任務(wù)重，要把有限的精力放到最有價(jià)值的地方，提高備考效率才是當前備考工作的第一要務(wù)。建設工程教育網(wǎng)老師結合歷年命題方向和自身豐富的教學(xué)經(jīng)驗，科學(xué)預測2018年房地產(chǎn)估價(jià)師高頻考點(diǎn)，助你高效提升，不看是你的損失！

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　　2018年房估《案例與分析》高頻考點(diǎn)（第三章）：

　　1.房地產(chǎn)轉讓估價(jià)的特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)轉讓非常普遍，主要涉及單純土地的買(mǎi)賣(mài)、交換；土地及地上建筑物的整體買(mǎi)賣(mài)、交換；零星單套或多套商品房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、交換、贈與等。房地產(chǎn)轉讓估價(jià)特點(diǎn)主要表現為：

　?。?）從價(jià)值時(shí)點(diǎn)上看，房地產(chǎn)轉讓估價(jià)多數是在轉讓前進(jìn)行的，價(jià)值時(shí)點(diǎn)則在估價(jià)作業(yè)日期之后。

　?。?）從委托人和估價(jià)主體上講，房地產(chǎn)轉讓估價(jià)可以委托社會(huì )上任何一家值得委托人信任的評估機構評估，委托人既可能是買(mǎi)方和賣(mài)方單獨委托，也可能是買(mǎi)賣(mài)雙方共同委托，這是一種自愿的行為。

　?。?）從估價(jià)目的和要求上講，房地產(chǎn)轉讓評估只是為了了解、掌握房地產(chǎn)交易行情而進(jìn)行的評估，其目的只是為了在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)有一個(gè)參考價(jià)格，它帶有一種咨詢(xún)性。如買(mǎi)方需要了解購買(mǎi)一宗房地產(chǎn)時(shí)，可能實(shí)現的最低價(jià)格，而賣(mài)方則需要了解出售房地產(chǎn)時(shí)可能實(shí)現的最高價(jià)格。

　　作為評估機構，對該宗房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，其估價(jià)結果可能有一定擺動(dòng)幅度的價(jià)格區間，估價(jià)人只對估價(jià)信息和結論合乎估價(jià)技術(shù)規范和職業(yè)規范負責，而對房地產(chǎn)轉讓定價(jià)決策不負直接責任。

　　2.房地產(chǎn)轉讓估價(jià)（P199～200）

　?。?）房地產(chǎn)轉讓估價(jià)，應區分轉讓人需要的估價(jià)和受讓人需要的估價(jià)，并應根據估價(jià)委托人的具體需要，評估市場(chǎng)價(jià)值或投資價(jià)值、賣(mài)方要價(jià)、買(mǎi)方出價(jià)、買(mǎi)賣(mài)雙方協(xié)議價(jià)等。

　?。?）已出租的房地產(chǎn)轉讓估價(jià)，應評估出租人權益價(jià)值；轉讓人書(shū)面設定或轉讓人與受讓人書(shū)面約定依法將原有的租賃關(guān)系解除后進(jìn)行轉讓的，可另行評估無(wú)租約限制價(jià)值，并應在估價(jià)報告中同時(shí)說(shuō)明出租人權益價(jià)值和無(wú)租約限制價(jià)值及無(wú)租約限制價(jià)值的使用條件。

　?。?）以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產(chǎn)轉讓估價(jià)，估價(jià)對象應符合法律、法規規定的轉讓條件，并應根據國家和估價(jià)對象所在地的土地收益處理規定，給出需要繳納的出讓金等費用或轉讓價(jià)格中所含的土地收益。

　　3.房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)（P269～270）

　?。?）評估價(jià)值的影響因素應包括拍賣(mài)房地產(chǎn)的瑕疵，但不應包括拍賣(mài)房地產(chǎn)被查封及拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的擔保物權和其他優(yōu)先受償權；

　?。?）人民法院書(shū)面說(shuō)明依法將拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的租賃權和用益物權除去后進(jìn)行拍賣(mài)的，評估價(jià)值的影響因素不應包括拍賣(mài)房地產(chǎn)上原有的租賃權和用益物權；

　?。?）當拍賣(mài)房地產(chǎn)為待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)且采用假設開(kāi)發(fā)法的，應選擇被迫轉讓開(kāi)發(fā)前提進(jìn)行估價(jià)。

　?。?）房地產(chǎn)拍賣(mài)、變賣(mài)估價(jià)只需評估估價(jià)對象在正常市場(chǎng)的價(jià)格水平，拍賣(mài)保留價(jià)由人民法院參考評估價(jià)確定。

　　4.價(jià)值類(lèi)型房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的統一表述為：抵押價(jià)值是估價(jià)對象假定未設立法定優(yōu)先受償權下的價(jià)值減去注冊房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款后的價(jià)值。

　　未設定法定優(yōu)先受償權下的價(jià)值是估價(jià)對象經(jīng)適當營(yíng)銷(xiāo)后，由熟悉情況、謹慎行事且不受強迫的交易雙方，以公平交易方式在價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額。

　　法定優(yōu)先受償款是指假定在價(jià)值時(shí)點(diǎn)實(shí)現抵押權時(shí)，已存在的依法優(yōu)先于本次抵押貸款受償的款額，包括已抵押擔保的債權數額、發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價(jià)款、其他法定優(yōu)先受償款。

　　5.估價(jià)中的謹慎原則選用估價(jià)方法時(shí)，盡量將成本法作為一種方法，尤其是收益性房地產(chǎn)的收益價(jià)格較高時(shí)，應使積算價(jià)格成為收益價(jià)格的補充；在有價(jià)無(wú)市或存在長(cháng)期低（偏離市場(chǎng)）租金租約的房地產(chǎn)，則應更加重視收益價(jià)格。

　　確定估價(jià)結果時(shí)采用兩種方法估價(jià)結果的簡(jiǎn)單平均值還是加權平均值，應根據市場(chǎng)情況決定，一般選用簡(jiǎn)單平均值。

　　在估價(jià)中選取可比實(shí)例、確定修正系數；預測未來(lái)現金流、確定報酬率；預測未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后價(jià)值、折現率、續建費用；確定地價(jià)水平、基準地價(jià)修正系數、開(kāi)發(fā)建造成本費用、利潤率、成新率等時(shí)，保持客觀(guān)、謹慎的尺度，使估價(jià)結果客觀(guān)、公正、合理。

　　在運用比較法估價(jià)時(shí)，不應選取成交價(jià)格明顯高于市場(chǎng)價(jià)格的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，并應當對可比實(shí)例進(jìn)行必要的實(shí)地查勘。

　　在運用成本法估價(jià)時(shí)，不應高估土地取得成本、開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤，不應低估折舊。

　　在運用收益法估價(jià)時(shí)，不應高估收入或者低估運營(yíng)費用，選取的報酬率不應偏低。

　　在運用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)時(shí)，不應高估未來(lái)開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，不應低估開(kāi)發(fā)成本、有關(guān)費稅和利潤。

　　房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)組織已公布報酬率、利潤率等估價(jià)參數值的，應當優(yōu)先選用；不選用的，應當在估價(jià)報告中說(shuō)明理由。

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