對通脹或通貨緊縮程度的預期，影響投資者對未來(lái)投資收益的預測和適當收入或收益率的選擇。投資者往往提高對名義投資回報率（或收益率）的預期，以補償購買(mǎi)力的損失。即要提高期望投資回報率以抵消通脹的影響，投資者所希望獲得的始終是一個(gè)實(shí)際的投資回報率。

　　從理論上來(lái)說(shuō)，全部期望投資回報率應包含所有預期通脹率的影響。預期收益率通常隨著(zhù)對通脹率預測的變化而變化。當折現率不包含對通脹的補償時(shí)，房地產(chǎn)投資收入現金流的折現值才是一個(gè)常數。通脹率和收益率經(jīng)常是同時(shí)變動(dòng)，很難找到一個(gè)特定的折現率來(lái)準確反映當前的市場(chǎng)狀態(tài)。投資分析工作的關(guān)鍵是模擬典型投資者對未來(lái)市場(chǎng)的預期。

　　通脹和房地產(chǎn)增值是兩回事。通脹導致折現率提高；增值則不影響折現率，除非與物業(yè)投資有關(guān)的風(fēng)險因素發(fā)生變化。

　　實(shí)際投資分析工作中，考慮到通脹的可能影響，在估計未來(lái)收益現金流時(shí)，可允許未來(lái)年經(jīng)營(yíng)收入以及運營(yíng)成本隨著(zhù)通脹分別有所增加，這樣就可消除通脹因素對分析結果準確性的部分影響，使分析結果更加接近真實(shí)。若在收益現金流估算過(guò)程中沒(méi)有考慮通脹的影響，則可在選擇折現率時(shí)適當考慮（適當調低折現率估計）。