2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第五章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益!　

　　選取可比實(shí)例的要求

　　(一)數量要求：3～5個(gè)，但不得少于3個(gè)。

　　(二)質(zhì)量要求(四要求)(掌握)

　　■要求一：可比實(shí)例的交易方式應適合估價(jià)目的;

　　■要求二：相似(實(shí)物、權益、區位等方面衡量);

　　■要求三：可比實(shí)例的成交日期應接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)(不宜超過(guò)1年、不得超過(guò)2年);

　　■要求四：可比實(shí)例的成交價(jià)格應盡量為正常市場(chǎng)價(jià)格(或可修正為正常市場(chǎng)價(jià)格)。

　　(1)可比實(shí)例的交易方式應適合估價(jià)目的

　　房地產(chǎn)交易，買(mǎi)賣(mài)選取買(mǎi)賣(mài)實(shí)例，租賃選取租賃實(shí)例。

　　為抵押、折價(jià)、變賣(mài)、房屋征收補償等目的估價(jià)，多數是要求選取買(mǎi)賣(mài)實(shí)例為可比實(shí)例，而且一般應選取協(xié)議方式的買(mǎi)賣(mài)實(shí)例。

　　當選取建設用地使用權出讓實(shí)例為可比實(shí)例時(shí)，目前一般不宜選取協(xié)議方式的出讓實(shí)例。

　　(2)可比實(shí)例與估價(jià)對象房地產(chǎn)相似

　　——區位相近。同一地區或同一供求范圍。同一供求范圍，指與估價(jià)對象有一定的替代關(guān)系，價(jià)格會(huì )相互影響的房地產(chǎn)區域范圍。

　　——用途相同。主要指大類(lèi)用途相同，小類(lèi)用途相同則更好。

　　——權利性質(zhì)相同。如，國有土地與集體土地不同;出讓地與劃撥地不同;商品住房與經(jīng)濟適用住房、房改所購住房不同。

　　——檔次相當。賓館(星級)、寫(xiě)字樓(甲等乙等)。

　　——規模相當。0.5～2倍范圍內。

　　——建筑結構相同。指大類(lèi)建筑結構相同，小類(lèi)建筑結構相同則更好。

　　3)可比實(shí)例的成交日期應接近價(jià)值時(shí)點(diǎn)

　　可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相差不宜超過(guò)1年、不得超過(guò)2年。因為相差過(guò)長(cháng)就難以進(jìn)行市場(chǎng)狀況調整，有時(shí)即使勉強進(jìn)行市場(chǎng)狀況調整，可能會(huì )出現較大偏差。此外，可比實(shí)例的成交日期不應晚于價(jià)值時(shí)點(diǎn)。

　　(4)可比實(shí)例的成交價(jià)格應盡量為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。

　　(三)選取可比實(shí)例應注意的其他問(wèn)題(掌握)

　　估價(jià)對象為房地的，應選取類(lèi)似房地的交易實(shí)例;

　　估價(jià)對象為土地的，一般應選取類(lèi)似土地的交易實(shí)例;

　　估價(jià)對象為建筑物的，一般應選取類(lèi)似建筑物的交易實(shí)例(目前國內沒(méi)有單獨的建筑物的交易實(shí)例)。

　　■分配法(收益法中的剩余技術(shù))

　　如果估價(jià)對象為土地或建筑物，而缺少相應的土地或建筑物的交易實(shí)例，但有包含類(lèi)似土地或類(lèi)似建筑物的房地交易實(shí)例時(shí)，則可將此房地及其成交價(jià)格予以分解，即把該房地分成土地和建筑物兩個(gè)部分，并將其成交價(jià)格在土地和建筑物之間進(jìn)行分配，提取出與估價(jià)對象相應部分的土地或建筑物及其價(jià)格，然后將其作為可比實(shí)例。

　　估價(jià)對象為土地，而在同一供求范圍內沒(méi)有類(lèi)似土地的交易實(shí)例，但有包含類(lèi)似土地的房地交易實(shí)例且其他條件也符合采用比較法估價(jià)的條件時(shí)，則可從該房地成交價(jià)格中扣除建筑物價(jià)格(通常采用成本法求取)，剩余部分即為土地價(jià)格，此土地便可作為可比實(shí)例。然后對該土地價(jià)格進(jìn)行適當的處理，便可求得估價(jià)對象土地的價(jià)值。

　　■交易實(shí)例較多時(shí)，一定要選與估價(jià)對象最相似、成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)最接近的交易實(shí)例。不得在位置上或成交日期上“舍近求遠”。