2019年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間為10月19日、20日，現在備考已經(jīng)開(kāi)始，房地產(chǎn)估價(jià)師知識點(diǎn)需要一點(diǎn)一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第六章的知識點(diǎn)，進(jìn)行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學(xué)習有所助益!　

　　直接資本化法的優(yōu)缺點(diǎn)

　　優(yōu)點(diǎn)：

　?、俨恍枰A測未來(lái)許多年的凈收益，通常只需要測算未來(lái)第一年的收益;

　?、谫Y本化率或收益乘數直接來(lái)源于市場(chǎng)上所顯示的收益與價(jià)值的關(guān)系，能較好地反映市場(chǎng)的實(shí)際情況;

　?、塾嬎氵^(guò)程較簡(jiǎn)單。

　　缺點(diǎn)：

　　但由于直接資本化法利用的是未來(lái)第一年的收益來(lái)資本化，所以要求有較多與估價(jià)對象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來(lái)求取資本化率或收益乘數，對可比實(shí)例的依賴(lài)很強。例如，要求選取的房地產(chǎn)的收益變化與估價(jià)對象的收益變化相同，否則估價(jià)結果會(huì )有誤。假設估價(jià)對象的凈收益每年上漲2%，而選取的房地產(chǎn)的凈收益每年上漲3%，如果以該房地產(chǎn)的資本化率8%將估價(jià)對象的凈收益轉換為價(jià)值，則會(huì )高估估價(jià)對象的價(jià)值。