人在江湖，競爭壓力這么大，同樣的在房地產(chǎn)估價(jià)師考試中，也是壓力很大的，所以在備考考試的時(shí)候，一定要努力啦！為了幫助小伙們，接下來(lái)小編帶大家學(xué)習2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)一：對房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要。

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》考點(diǎn)一：對房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要

　　第二節　對房地產(chǎn)估價(jià)的各種需要

　　一、房地產(chǎn)抵押的需要(掌握)

　　房地產(chǎn)抵押是指債務(wù)人或者第三人不轉移房地產(chǎn)的占有，將該房地產(chǎn)作為履行債務(wù)的擔保，債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，債權人有權依照法律的規定以該房地產(chǎn)折價(jià)或者以拍賣(mài)、變賣(mài)該房地產(chǎn)所得的價(jià)款優(yōu)先受償。債務(wù)人或者第三人為抵押人，債權人為抵押權人，用于擔保債務(wù)履行的房地產(chǎn)為抵押房地產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)是良好的用于提供擔保的財產(chǎn)。在借貸等民事活動(dòng)中，為了保障債權的實(shí)現，債權人一般會(huì )要求債務(wù)人或者第三人將其有權處分并且不屬于法律法規規定不得抵押的房地產(chǎn)抵押給債權人，并要求貸款金額小于抵押房地產(chǎn)的價(jià)值(出于安全的考慮)。

　　商業(yè)銀行為了兼顧業(yè)務(wù)發(fā)展、市場(chǎng)競爭和防范風(fēng)險，既不能壓低房地產(chǎn)抵押價(jià)值，又不能提高房地產(chǎn)抵押價(jià)值。

　　房地產(chǎn)抵押對房地產(chǎn)估價(jià)的需要，主要有5種：

　?、俪醮蔚盅汗纼r(jià)，即將未抵押的房地產(chǎn)抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評估。

　?、谠俅蔚盅汗纼r(jià)，即將已抵押的房地產(chǎn)再次抵押的，對該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評估?！稉７ā返谌鍡l規定：“財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價(jià)值大于所擔保債權的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。”

　?、劾m貸抵押估價(jià)，即抵押貸款到期后繼續以該房地產(chǎn)向同一抵押權人抵押貸款的，對該房地產(chǎn)的抵押價(jià)值進(jìn)行評估。

　?、艿盅浩陂g估價(jià)，即對抵押房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行監測，及時(shí)掌握其變化情況，定期或者根據需要對抵押房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行重新評估。

　?、莸盅悍康禺a(chǎn)處置估價(jià)，即債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實(shí)現抵押權的情形，需要將抵押房地產(chǎn)折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)的，為折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)提供相關(guān)價(jià)值參考依據，對該房地產(chǎn)的比較價(jià)值等進(jìn)行評估。

　　在實(shí)際中，還按照抵押貸款前、后和抵押物處置三個(gè)階段，來(lái)劃分為金融機構提供的房地產(chǎn)抵押估價(jià)及相關(guān)服務(wù)。

　　——抵押貸款前，除了提供房地產(chǎn)抵押價(jià)值評估，通常還提供房地產(chǎn)貸款項目評價(jià)、抵押成數(抵押率)測算等服務(wù)。

　　——抵押貸款后，除了提供抵押房地產(chǎn)及其 價(jià)值或價(jià)格動(dòng)態(tài)評估，還可為抵押權人提供有關(guān)風(fēng)險提示。

　　——抵押貸款處置，提供處置抵押房地產(chǎn)價(jià)值評估、資產(chǎn)處置方案、處置方式分析咨詢(xún)等服務(wù)。

　　包括向抵押權人提供風(fēng)險提示：

　　抵押人的行為足以使抵押房地產(chǎn)的價(jià)值減少的，要求抵押人停止其行為;

　　抵押房地產(chǎn)的價(jià)值減少的，要求抵押人恢復抵押房地產(chǎn)的價(jià)值，或者提供與減少的價(jià)值相應的擔保;

　　抵押人不恢復抵押房地產(chǎn)的價(jià)值也不提供擔保的，要求債務(wù)人提前清償債務(wù)。

　　(負資產(chǎn)的悲哀)

　　二、房地產(chǎn)稅收的需要(熟悉)

　　與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種較多，計稅依據一般是房地產(chǎn)的成交價(jià)格、價(jià)值、租金或者以它們?yōu)榛A的房地產(chǎn)價(jià)格差額、增值額等。

　　為了防止偷逃稅款、避免稅負不公及說(shuō)服納稅人，稅務(wù)機關(guān)需要掌握真實(shí)的房地產(chǎn)價(jià)格、價(jià)值、租金，需要以公平合理的計稅價(jià)值(或租金)為參考核定計稅依據。納稅人認為稅務(wù)機關(guān)核定的計稅依據不合理的，也可能委托房地產(chǎn)估價(jià)機構評估計稅價(jià)值，以說(shuō)服稅務(wù)機關(guān)重新核定計稅依據。

　　中國目前與房地產(chǎn)有關(guān)的稅種共10個(gè)，除了房產(chǎn)稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅、契稅、土地增值稅5個(gè)專(zhuān)門(mén)針對房地產(chǎn)設置的稅種，還有營(yíng)業(yè)稅、城市維護建設稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、印花稅等5個(gè)具有普遍調節功能的稅種。這些稅種中，除城鎮土地使用稅和耕地占用稅因按占地面積實(shí)行從量定額征收而不需要房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)外，其他稅種在一定程度上都需要房地產(chǎn)估價(jià)服務(wù)。

　　教材重點(diǎn)舉了契稅的例子。契稅是在土地、房屋權屬轉移時(shí)向其承受者征收的稅收，其計稅依據是：

　?、?lài)型恋厥褂脵喑鲎?、土地使用權出售和房屋買(mǎi)賣(mài)，為成交價(jià)格。成交價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格并且無(wú)正當理由的，由征收機關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

　?、谕恋厥褂脵噘浥c、房屋贈與，由征收機關(guān)參照土地使用權出售、房屋買(mǎi)賣(mài)的市場(chǎng)價(jià)格核定。

　?、弁恋厥褂脵嘟粨Q、房屋交換，為所交換的土地使用權、房屋的價(jià)格的差額。所交換土地使用權、房屋的價(jià)格的差額明顯不合理并且無(wú)正當理由的，由征收機關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。因此，在上述由征收機關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定的情況下，通常需要房地產(chǎn)估價(jià)為征收機關(guān)核定計稅依據提供參考依據。

　　還舉了土地增值稅、房地產(chǎn)稅(不動(dòng)產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅、物業(yè)稅)的例子。

　　在房地產(chǎn)稅收中，納稅人認為稅務(wù)機關(guān)核定的計稅依據不合理的，可以委托房地產(chǎn)估價(jià)機構評估房地產(chǎn)的價(jià)值，以說(shuō)服稅務(wù)機關(guān)重新核定計稅依據。

　　三、房地產(chǎn)征收征用的需要

　　共性——強制性，要經(jīng)過(guò)法定程序，要給予公平補償。

　　區別——征收是強制收買(mǎi)，所有權變更，不返還。“強行購買(mǎi)&rdquo1473征用是強制使用，只是使用權的變更，到期返還給使用權人。“強行租用”

　　記憶要點(diǎn)：實(shí)施征收征用，遵循“公共利益原則”，實(shí)施補償，遵循“公平補償原則”

　　補償既包括使用上的補償，也包括實(shí)際損失。

　　——房地產(chǎn)被征用后損毀的，補償為“使用上的補償(相當于租金)+損毀前后的價(jià)差”

　　——被征收用滅失的，補償為“使用上的補償+相當于被征用房地產(chǎn)價(jià)值的補償”

　　——被征收人房屋采取產(chǎn)權調換時(shí)，補償為“被征收房屋和調換房屋的產(chǎn)權調換差價(jià)”

　　產(chǎn)權調換差價(jià)=被征收房屋價(jià)值-用于產(chǎn)權調換房屋價(jià)值。

　　評估時(shí)，有時(shí)還需要評估房地產(chǎn)之外的其他損失。如因征收征用房地產(chǎn)造成的家具、家用電器、機器設備、物資等動(dòng)產(chǎn)的搬遷費、臨時(shí)安置費和停產(chǎn)停業(yè)損失。

　　四、房地產(chǎn)司法拍賣(mài)的需要

　　人民法院強制拍賣(mài)房地產(chǎn)，需要評估被拍賣(mài)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，為人民法院確定拍賣(mài)保留價(jià)提供參考依據。

　　五、房地產(chǎn)分家析產(chǎn)的需要

　　房地產(chǎn)分割一般不宜采取實(shí)物分割的方法，而是采取價(jià)值分割的方法，也就是采取折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)的方式，然后對折價(jià)或者拍賣(mài)、變賣(mài)取得的價(jià)款予以分割。

　　實(shí)物分割后通常要需要進(jìn)行現金或現金等價(jià)物的“多退少補”。

　　土地一是在價(jià)值平均分配的基礎上進(jìn)行面積不等的劃分，二是先按照面積平均分割，再根據分割后各部分的差價(jià)進(jìn)行現金或現金等價(jià)物的“多退少補”。

　　房屋分割，通常是先按照自然間進(jìn)行實(shí)物分割，再根據它們的差價(jià)進(jìn)行現金或現金等價(jià)物的“多退少補”。

　　這些都需要房地產(chǎn)估價(jià)提供價(jià)值參考依據。

　　六、房地產(chǎn)損害賠償的需要

　　房地產(chǎn)損害賠償的類(lèi)型多種多樣，包括：

　　(1)因工程施工不慎使鄰近建筑物受損，造成鄰近房地產(chǎn)價(jià)值減損的。

　　(2)因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照、景觀(guān)等，造成相鄰房地產(chǎn)價(jià)值減損的。

　　(3)因使他人房地產(chǎn)遭受污染，造成他人房地產(chǎn)價(jià)值減損的。

　　(4)因修改城鄉規劃給房地產(chǎn)權利人等的合法權益造成損失的。

　　(5)因工程質(zhì)量缺陷造成房地產(chǎn)價(jià)值減損或者給購房人造成損失的。

　　(6)因未能履約(如未按照合同約定如期供貨、供款等)使他人工程停緩建，給他人造成損失的。

　　(7)因對房地產(chǎn)權利行使不當限制，如錯誤查封，給房地產(chǎn)權利人造成損失的。

　　(8)因異議登記不當，造成房地產(chǎn)權利人損害的。

　　(9)因非法批準征收、使用土地，給當事人造成損失的。

　　(10)其他房地產(chǎn)損害賠償。

　　上述各種房地產(chǎn)損害需要評估被損害房地產(chǎn)的價(jià)值減損額和相關(guān)經(jīng)濟損失，為和解、調解、仲裁、訴訟等確定賠償或補償金額提供參考依據。

　　七、房地產(chǎn)保險的需要

　　房地產(chǎn)保險對房地產(chǎn)估價(jià)的需要，一是在投保時(shí)需要評估保險標的的實(shí)際價(jià)值，為投保人和保險人約定保險標的的保險價(jià)值和保險金額提供參考依據。二是保險事故發(fā)生時(shí)造成的財產(chǎn)損失，為保險人確定賠償保險金的數額提供參考依據。此外，在保險期間保險標的的保險價(jià)值明顯減少的，需要評估保險標的的保險價(jià)值，為采取有關(guān)補救措施提供參考依據。

　　八、房地產(chǎn)轉讓和租賃的需要

　　房地產(chǎn)轉讓包括房屋所有權轉讓和土地使用權轉讓?zhuān)侵阜课菟袡嗳嘶蛲恋厥褂脵嗳送ㄟ^(guò)買(mǎi)賣(mài)、互換、贈與或者其他合法方式將其房屋所有權和土地使用權(簡(jiǎn)稱(chēng)房地產(chǎn))轉移給他人的行為。其他合法方式包括用房地產(chǎn)作價(jià)出資、作價(jià)入股、抵償債務(wù)等。房地產(chǎn)租賃包括房屋租賃、土地租賃和土地使用權出租，是指房屋所有權人、土地所有權人、土地使用權人作為出租人將其房地產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。

　　九、國有建設用地使用權出讓的需要

　　國有建設用地使用權出讓是指國家以土地所有者的身份，將國有建設用地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付出讓金等土地有償使用費(簡(jiǎn)稱(chēng)出讓金等費用)的行為。目前，國有建設用地使用權出讓有招標、拍賣(mài)、掛牌和協(xié)議等方式。

　　在這些方式中，都需要對擬出讓的土地進(jìn)行估價(jià)，為市、縣人民政府國土資源行政主管部門(mén)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)出讓人)確定各種出讓底價(jià)(一般是出讓人可接受的最低價(jià))提供參考依據，或者為欲取得土地者確定各種出價(jià)(一般是欲取得土地者可承受的最高價(jià))提供參考依據。例如，在招標出讓中，出讓人需要確定招標底價(jià)，投標人需要確定投標報價(jià)。

　　在拍賣(mài)出讓中，出讓人需要確定拍賣(mài)底價(jià)(保留價(jià))，競買(mǎi)人需要確定自己的最高出價(jià)(最高應價(jià)或最高報價(jià))。在掛牌出讓中，出讓人需要確定掛牌底價(jià)，競買(mǎi)人需要確定自己的最高報價(jià)。

　　在協(xié)議出讓中，出讓人需要提出出讓價(jià)格、確定協(xié)議出讓最低價(jià)，土地使用者需要確定自己的最高出價(jià)。此外，對列入招標拍賣(mài)掛牌出讓計劃內的土地有使用意向、提出用地預申請的單位和個(gè)人，需要承諾愿意支付的土地價(jià)格;出讓人需要認定其承諾的土地價(jià)格是否可以接受。

　　十、企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要(熟悉)

　　企業(yè)改制、資產(chǎn)重組、上市、產(chǎn)權轉讓、租賃、合資、合作、對外投資、合并、分立、清算等經(jīng)濟行為，往往需要對企業(yè)整體資產(chǎn)或者其中的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，為有關(guān)決策等提供參考依據。

　　此外，企業(yè)運營(yíng)中的房地產(chǎn)，根據會(huì )計計量的需要或者有關(guān)監管的要求，對其公允價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評估。

　　十一、房地產(chǎn)行政管理的需要(了解)

　　十二、其他方面的需要

　　(1)辦理出國移民提供財產(chǎn)證明需要的估價(jià)

　　(2)房地產(chǎn)征收、司法拍賣(mài)、損害賠償等或為其提供依據

　　(3)涉及房地產(chǎn)違紀違法行為的涉案價(jià)值量

　　(4)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中需要的估價(jià)

　　(5)國有建設用地使用權期間屆滿(mǎn)需要的估價(jià)

　　(6)房地產(chǎn)投資信托基金需要的估價(jià)

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>