房產(chǎn)估價(jià)師證書(shū)的火熱程度，大家應該都知道吧？那你要怎么做才能在房產(chǎn)估價(jià)師考試中，取得好的成績(jì)呢？你需要能給你指引經(jīng)驗豐富的老師，而且你還需要一個(gè)像我們這樣的伙伴。建設工程教育網(wǎng)為大家整理了2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)四：房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究，希望對大家有幫助！

　　2019房地產(chǎn)估價(jià)師《案例與分析》考點(diǎn)四：房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究

　　第一節 房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究是通過(guò)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息的收集、分析如何加工處理，尋找出其內在的規律和含義，預測市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢，用以幫助房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者掌握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、把握市場(chǎng)機會(huì )或調整其市場(chǎng)行為。隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資、房地產(chǎn)置業(yè)投資、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、政府管理部門(mén)對房地產(chǎn)業(yè)實(shí)施宏觀(guān)管理等的決策起著(zhù)非常重要的作用。

　　一、房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究類(lèi)型

　　按房地產(chǎn)類(lèi)型的不同以及委托方需求的不同，房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究的主要對象有整體房地產(chǎn)市場(chǎng)、住宅市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)、商業(yè)購物中心市場(chǎng)、工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)等。

　　(一)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究

　　整體房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究一般是就包含各種類(lèi)型房地產(chǎn)的總體市場(chǎng)供求、價(jià)格變化狀況及其發(fā)展趨勢進(jìn)行分析研究，其分析研究的區域范圍變化很大，可以是對一個(gè)城市、一個(gè)省乃至一個(gè)國家的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行分析。整體房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究的服務(wù)對象以地方政府相關(guān)管理部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商及投資商、金融機構為主。對地方政府而言，不論是對市場(chǎng)進(jìn)行宏觀(guān)調控，還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及的開(kāi)發(fā)項目立項、土地使用權出讓、規劃審批、開(kāi)工許可等環(huán)節，都需要整體房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究結果的支持。

　　(二)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究

　　住宅市場(chǎng)分析非常普遍，它主要是針對某一城市或城市某一區域住宅市場(chǎng)進(jìn)行分析，其主要任務(wù)是分析和預測住宅整體市場(chǎng)的供給、需求和價(jià)格水平及其未來(lái)趨勢，某種特定類(lèi)型住宅的需求、供給、價(jià)格水平及其消費者特征。住宅市場(chǎng)調查研究一方面可以幫助開(kāi)發(fā)商選擇合適的項目位置、確定滿(mǎn)足市場(chǎng)需求的產(chǎn)品類(lèi)型，另一方面可以了解開(kāi)發(fā)項目周?chē)貐^住宅的供求狀況、價(jià)格水平、對現有住宅滿(mǎn)意的程度和對未來(lái)住房的希望，以確定所開(kāi)發(fā)項目的平面布置、裝修標準和室內設備的配置。

　　(三)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究

　　商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究主要是針對城市區域中某大型項目展開(kāi)，其主要是分析項目所處地區的購買(mǎi)力水平，流動(dòng)人口和常住人口的數量，該地區對零售業(yè)的特殊需求，項目商圈范圍，同類(lèi)型項目的分布、供求及其競爭狀況等。商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的服務(wù)對象一般是開(kāi)發(fā)商、投資商及其金融機構。

　　(四)寫(xiě)字樓房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究

　　寫(xiě)字樓市場(chǎng)調查研究往往是針對特大城市及其某一區域展開(kāi)，中小城市由于寫(xiě)字樓的建設量很少，因此很少涉及這類(lèi)市場(chǎng)調查研究。寫(xiě)字樓市場(chǎng)調查研究主要評估市場(chǎng)中寫(xiě)字樓的總供給和總需求、某特定類(lèi)型寫(xiě)字樓的供求及價(jià)格變化，并預測其主要的吸納特征。寫(xiě)字樓市場(chǎng)調查研究的服務(wù)對象一般是開(kāi)發(fā)商、投資商及其金融機構。

　　(五)酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究

　　酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究一般應用于城市一些大型酒店項目特別是星級酒店項目的投資分析中，是開(kāi)發(fā)商、投資商及其金融機構是否進(jìn)行酒店項目投資開(kāi)發(fā)的重要決策依據。酒店房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究一般是就城市環(huán)境，旅游資源，酒店物業(yè)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)狀況，酒店消費群體的構成與特征等方面進(jìn)行分析。

　　(六)工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究

　　目前專(zhuān)門(mén)進(jìn)行工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究還比較少，這與工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度比較低有關(guān)。工業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究主要根據某區域經(jīng)濟發(fā)展、工業(yè)發(fā)展狀況及其趨勢，分析該區域工業(yè)房地產(chǎn)的總需求和總供給，辦公、生產(chǎn)和倉儲用房的供求比例，以及工業(yè)項目開(kāi)發(fā)所必須具備的條件，諸如勞動(dòng)力、交通運輸、原材料和專(zhuān)業(yè)人員的來(lái)源等問(wèn)題。

　　二、不同類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究報告內容

　　(一)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究報告內容構成

　　1.宏觀(guān)環(huán)境分析

　　(1)經(jīng)濟環(huán)境。首先要闡明城市的地位，即城市所處經(jīng)濟圈的基本情況，城市在所處經(jīng)濟圈中的地位。第二要分析城市的經(jīng)濟發(fā)展狀況。即分析城市GDP和人均GDP及其變化情況、產(chǎn)業(yè)結構及其演進(jìn)、城市主導產(chǎn)業(yè)及重大產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展狀況、固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資情況以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資的比重、城市化進(jìn)程等。

　　第三分析城市的社會(huì )發(fā)展狀況。即分析城市人口及其近年的變動(dòng)情況、城市外來(lái)人口狀況與人口導入政策、城市在崗職工平均工資水平及其變化趨勢、城市居民人均可支配收入及其變動(dòng)趨勢、城市居民儲蓄存款余額及其變化趨勢、社會(huì )消費品零售額。

　　(2)城市規劃。分析城市發(fā)展的總體目標，城市總體布局規劃;城市區域功能劃分，各區域規劃發(fā)展目標;城市交通建設狀況;城市更新和舊村改造。

　　(3)政策環(huán)境。政策環(huán)境是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)所面臨的政策和制度環(huán)境，主要分析與房地產(chǎn)有關(guān)的財政政策、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)政策和土地政策等。

　　2.房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現狀和趨勢分析

　　(1)城市土地供應。分析城市歷年土地成交情況、區域土地價(jià)格變動(dòng)，土地出讓政策變化和土地供應特征等。

　　(2)城市住宅開(kāi)發(fā)狀況。分析歷年住宅施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積等。

　　(3)住宅供給和需求狀況。分析歷年住宅批準預售面積、政策性住房建設狀況、歷年住宅銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額、空置面積、市場(chǎng)消化系數、外銷(xiāo)面積、平均價(jià)格、房?jì)r(jià)收入比等。

　　(4)存量住宅交易狀況。分析歷年存量房成交面積、成交價(jià)格、存量房租售價(jià)格比等。

　　3.客戶(hù)分析

　　(1)產(chǎn)品的需求特征。分析市場(chǎng)上主流的和消費者偏好的住宅類(lèi)型、建筑風(fēng)格、戶(hù)型結構、建筑面積、功能空間的配置、面積分配;小區環(huán)境設計;小區配套設施。

　　(2)產(chǎn)品購買(mǎi)決策過(guò)程。分析消費者購房的動(dòng)因，獲取信息的途徑，影響消費者決策的因素等。

　　(3)客戶(hù)生活形態(tài)特征。分析不同生活形態(tài)下不同族群的生活觀(guān)、消費觀(guān)和傳播觀(guān)，如消費者年齡、家庭生命周期、個(gè)人和家庭收入、工作及休閑觀(guān)念、購物與消費方式等方面。

　　4.競爭分析

　　(1)競爭對手分析。主要是針對競爭對手的專(zhuān)業(yè)化程度、品牌知名度、資金實(shí)力、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)方式、樓盤(pán)質(zhì)量、成本狀況及成本優(yōu)勢、價(jià)格策略、與當地政府部門(mén)的關(guān)系、歷年來(lái)的項目開(kāi)發(fā)情況以及項目銷(xiāo)售情況等方面進(jìn)行分析研究。

　　(2)競爭項目分析。主要是分析建成或正在建設中的競爭性項目，具體包括：項目區位、占地面積、建筑面積、規劃與建筑特征、配套設施、綠化率、面積戶(hù)型、裝修標準、建造年代、空置、價(jià)格、付款方式、廣告策略、銷(xiāo)售狀況等。

　　(二)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究報告內容構成

　　1.宏觀(guān)環(huán)境分析

　　(1)經(jīng)濟環(huán)境。參考住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究。

　　(2)城市規劃。參考住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究。

　　(3)城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規劃。分析城市商業(yè)定位及發(fā)展目標;商業(yè)中心規劃布局;各類(lèi)商業(yè)專(zhuān)項市場(chǎng)規劃布局;大型零售網(wǎng)點(diǎn)規劃。

　　(4)政策環(huán)境。參考住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)調查研究。

　　2.商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展現狀及趨勢

　　(1)城市商業(yè)用地的供應。分析歷年供應的商業(yè)用地，包括土地位置、面積、容積率、土地價(jià)格等關(guān)鍵指標，推算未來(lái)商業(yè)形態(tài)分布、商業(yè)房地產(chǎn)未來(lái)供應等情況，以及根據土地價(jià)格變動(dòng)推斷未來(lái)幾年商業(yè)物業(yè)的價(jià)格走勢。

　　(2)城市商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況。通過(guò)分析歷年商業(yè)房地產(chǎn)施工面積、新開(kāi)工面積、竣工面積等關(guān)鍵數據，結合商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)周期，進(jìn)一步推斷未來(lái)幾年內的商業(yè)房地產(chǎn)的供應情況。

　　(3)商業(yè)房地產(chǎn)需求狀況分析。分析歷年商業(yè)房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售金額、平均價(jià)格、商業(yè)經(jīng)營(yíng)情況、租金走勢以及商業(yè)房地產(chǎn)出租率等。

　　(4)租售價(jià)格比。租售價(jià)格比被廣泛用于衡量一個(gè)城市或地區的商業(yè)房地產(chǎn)的投資價(jià)值，在國內，評判商業(yè)的投資價(jià)值時(shí)，較多采用的租售價(jià)格比為120～150倍之間。通過(guò)觀(guān)察該指標可以判斷城市或地區商業(yè)物業(yè)的價(jià)格水平或投資價(jià)值以及商業(yè)成熟度和經(jīng)商環(huán)境。

　　3.商圈(區域)分析

　　(1)商圈環(huán)境。商圈環(huán)境指商圈內的基本情況，分析內容主要包括，商圈內人口總量及構成，交通條件，各種功能物業(yè)總量，市政配套與基礎設施。

　　(2)商圈流量。主要分析商圈的車(chē)流量，包括車(chē)型、數量以及行駛方向;人流量，研究的內容包括數量、性別以及步行方向。

　　(3)商業(yè)房地產(chǎn)分布。分析商業(yè)房地產(chǎn)所處位置，商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)權及價(jià)格，商業(yè)房地產(chǎn)形態(tài)，包括建筑形式、建筑面積、開(kāi)間與進(jìn)深、層高等。

　　(4)商業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)。

　　(5)典型項目(案例分析)。

　　4.消費者消費習慣分析

　　(1)消費目的。消費的目的不同就會(huì )反映出不同的消費需求。

　　(2)消費時(shí)間。主要是消費頻率和消費主要時(shí)段分析。

　　(3)消費對象。消費者的消費構成。

　　(4)消費數量。分析消費商品的數量和支付金額。

　　(5)消費地點(diǎn)。主要了解消費區域或商家選擇及選擇原因。

　　(6)消費者特征。包括個(gè)人的社會(huì )和經(jīng)濟特征。

　　5.客戶(hù)分析

　　(1)對所處行業(yè)的認識。包括進(jìn)入該行業(yè)的時(shí)間、行業(yè)的發(fā)展現狀和發(fā)展前景等。

　　(2)現在的經(jīng)營(yíng)情況。包括當前物業(yè)的狀況、營(yíng)業(yè)額、是否有擴大經(jīng)營(yíng)的愿望等。

　　(3)選擇物業(yè)的標準。如產(chǎn)業(yè)聚集、所處商圈、物業(yè)形態(tài)、物業(yè)管理等。

　　(4)投資的偏好、投資的標準及投資能力。

　　房地產(chǎn)估價(jià)師的考試時(shí)間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長(cháng)的一段是時(shí)間。符合報名條件的考生，抓緊時(shí)間購買(mǎi)教材準備復習，為自己爭取更多的機會(huì )。需要復習資料的同學(xué)可以登錄建設工程教育網(wǎng)來(lái)了解。 免費復習資料>    免費試聽(tīng)課>