摘要：估價(jià)時(shí)，比較常見(jiàn)的一種情況是評估已出租房地產(chǎn)的價(jià)值，此時(shí)需要特別注意是評估無(wú)租約限制價(jià)值，還是評估出租人權益價(jià)值或承租人權益價(jià)值。今天我們就來(lái)一起學(xué)習一下這部分內容。

估價(jià)時(shí)，比較常見(jiàn)的一種情況是評估已出租房地產(chǎn)的價(jià)值，此時(shí)需要特別注意是評估無(wú)租約限制價(jià)值，還是評估出租人權益價(jià)值或承租人權益價(jià)值。

無(wú)租約限制價(jià)值，就是房地產(chǎn)在不考慮租賃因素影響情況下的價(jià)值，即按市場(chǎng)租金確定租金收入所評估的價(jià)值。

出租人權益價(jià)值，是出租人對自己的已出租房地產(chǎn)依法享有的權益的價(jià)值，即已出租部分在租賃期間按合同租金確定租金收入、未出租部分和已出租部分在租賃期間屆滿(mǎn)后按市場(chǎng)租金確定租金收入所評估的價(jià)值。

承租人權益價(jià)值，是承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權益的價(jià)值，即按合同租金與市場(chǎng)租金的差額所評估的價(jià)值。

對于已經(jīng)出租的房地產(chǎn)，估價(jià)目的不同，在無(wú)租約限制價(jià)值、出租人權益價(jià)值和承租人權益價(jià)值中，要求評估的可能不同。

例如，《國有土地上房屋征收評估辦法》第十一條規定，被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內的土地使用權在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。

前款所述不考慮租賃因素的影響，是指評估被征收房屋無(wú)租約限制的價(jià)值。

據此可知，征收評估時(shí)，即使存在租約，仍然是評估無(wú)租約限制價(jià)值或完全產(chǎn)權價(jià)值。至于租約如何處理、如何賠償承租人損失等，就屬于出租人與承租人之間需要協(xié)商解決的問(wèn)題了，不屬于被征收房屋價(jià)值評估時(shí)需要考慮的問(wèn)題。換言之，無(wú)論被征收房屋是否出租，都不影響被征收房屋價(jià)值的評估。

另外，《涉執房地產(chǎn)處置司法評估指導意見(jiàn)（試行）》第十四條規定，涉執房地產(chǎn)處置司法評估應當關(guān)注評估對象是否存在租賃權、用益物權及占有使用情況。

評估對象存在租賃權、用益物權及占用使用情況的，應當結合委托評估材料和實(shí)地查勘等情況，對人民法院查明的租賃權、用益物權及占有使用情況進(jìn)行核查驗證。人民法院書(shū)面說(shuō)明依法將租賃權、用益物權及占有使用情況除去后拍賣(mài)或者變賣(mài)的，應當不考慮原有的租賃權、用益物權及占有使用情況對評估結果的影響，并在評估報告“估價(jià)假設和限制條件”的“背離事實(shí)假設”中予以說(shuō)明；人民法院未書(shū)面說(shuō)明除去原有的租賃權、用益物權及占有使用情況后拍賣(mài)或者變賣(mài)的，評估結果應當考慮原有的租賃權、用益物權及占有使用情況的影響，并在評估報告中予以說(shuō)明。

因此，針對同一出租房地產(chǎn)，需結合估價(jià)目的確定評估何種價(jià)值。

推薦閱讀：

房地產(chǎn)估價(jià)師考生必讀集錦，這些知識你都了解嗎？