叮咚~今日份房估實(shí)務(wù)知識點(diǎn)——制定租售方案已送達，請注意查收，學(xué)習完后不要忘記做練習！

1.成本導向定價(jià)

（1）成本加成定價(jià)法

指開(kāi)發(fā)商按照所開(kāi)發(fā)物業(yè)的成本加上一定百分比的加成來(lái)制定房地產(chǎn)的銷(xiāo)售價(jià)格。加成的含 義就是一定比率的利潤。這是最基本的定價(jià)方法。

（2）目標定價(jià)法

指根據估計的總銷(xiāo)售收入和估計的銷(xiāo)售量來(lái)制定價(jià)格的一種方法。目標定價(jià)法要使用損益平衡圖這一概念。損益平衡圖描述了在不同的銷(xiāo)售水平上預期的總成本和總收入。

2.購買(mǎi)者導向定價(jià)

（1）認知價(jià)值定價(jià)法

是開(kāi)發(fā)商根據購買(mǎi)者對物業(yè)的認知價(jià)值來(lái)制定價(jià)格的一種方法。用這種方法定價(jià)的開(kāi)發(fā)商認 為定價(jià)的關(guān)鍵是顧客對物業(yè)價(jià)值的認知，而不是生產(chǎn)者或銷(xiāo)售者的成本。他們利用市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 組合中的非價(jià)格變量，在購買(mǎi)者心目中確立認知價(jià)值，并要求所制定的價(jià)格必須符合認知價(jià)值。

（2）價(jià)值定價(jià)法

指確定的價(jià)格對于消費者來(lái)說(shuō)，代表著(zhù)“較低（相同）的價(jià)格，相同（更高）的質(zhì)量”，即 “物美價(jià)廉”。價(jià)值定價(jià)法不僅是制定的產(chǎn)品價(jià)格比競爭對手低，而且是對公司整體經(jīng)營(yíng)的 重新設計，造成公司接基礎設施、關(guān)懷民生的良好形象，同時(shí)也能使公司成為真正的低成本 開(kāi)發(fā)商，做到“薄利多銷(xiāo)”或“中利多銷(xiāo)”。

3.競爭導向定價(jià)

（1）領(lǐng)導定價(jià)法

領(lǐng)導定價(jià)法實(shí)際上是一種定價(jià)策略，處于市場(chǎng)領(lǐng)導者地位的開(kāi)發(fā)商可以采用領(lǐng)導定價(jià)法。通 常情況下，如果某公司在房地產(chǎn)業(yè)或同類(lèi)物業(yè)開(kāi)發(fā)中踞龍頭老大地位，實(shí)力雄厚，聲望極佳， 就具備了采用領(lǐng)導定價(jià)法的條件，使其制定的價(jià)格在同類(lèi)物業(yè)中居較高的價(jià)位。

（2）挑戰定價(jià)法

當物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導者的物業(yè)質(zhì)量相近時(shí)，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導者定價(jià)稍低或低得較多， 則認為該開(kāi)發(fā)商采用了挑戰定價(jià)法。如果公司具有向市場(chǎng)領(lǐng)導者挑戰的實(shí)力，或者是其成本 較低，或者是其資金雄厚，則開(kāi)發(fā)商可以采用挑戰定價(jià)法，雖然利潤較低，但可以擴大市場(chǎng) 份額，提高聲望，以爭取成為市場(chǎng)領(lǐng)導者。

（3）隨行就市定價(jià)法

指開(kāi)發(fā)商按照房地產(chǎn)市場(chǎng)中同類(lèi)物業(yè)的平均現行價(jià)格水平定價(jià)的方法。市場(chǎng)追隨者在以下情 況下往往采用這種定價(jià)方法：①難以估算成本；②公司打算與同行和平共處；③如果另行定 價(jià)，很難了解購買(mǎi)者和競爭者對本公司的價(jià)格的反應。采用隨行就市定價(jià)法，公司在很大程 度上就以競爭對手的價(jià)格為定價(jià)基礎，而不太注重自己產(chǎn)品的成本或需求。

1、【例題?不定項】房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以“性?xún)r(jià)比”為導向，確定商品住房銷(xiāo)售價(jià)格的定價(jià)方法 是（ ）。

A. 成本加成定價(jià)法

B. 價(jià)值定價(jià)法

C. 領(lǐng)導定價(jià)法

D. 挑戰定價(jià)法

【答案】B

【解析】“較低的價(jià)格，相同的質(zhì)量，即物美價(jià)廉?！眱r(jià)值定價(jià)法以“性?xún)r(jià)比”為導向，確定 銷(xiāo)售價(jià)格。

2、【例題?不定項】下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競爭導向的房地產(chǎn)定價(jià)方法有（ ）。

A. 目標定價(jià)法

B. 挑戰定價(jià)法

C. 領(lǐng)導定價(jià)法

D. 認知價(jià)值定價(jià)法

【答案】BC

【解析】競爭導向的房地產(chǎn)定價(jià)方法有挑戰定價(jià)法、領(lǐng)導定價(jià)法和隨行就市定價(jià)法。

3、【例題?不定項】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在制定其開(kāi)發(fā)項目的營(yíng)銷(xiāo)策略時(shí)，確定的銷(xiāo)售價(jià)格遠低 于某知名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)類(lèi)似項目的價(jià)格，這種定價(jià)方法是（ ）。

A. 挑戰定價(jià)法

B. 價(jià)值定價(jià)法

C. 成本加成定價(jià)發(fā)

D. 認知價(jià)值定價(jià)法

【答案】A

【解析】當物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導者的物業(yè)質(zhì)量相近時(shí)，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導者定價(jià)稍低或低 得較多，則認為該開(kāi)發(fā)商采用了挑戰定價(jià)法。