大同市第十三屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十七次會(huì )議審議通過(guò)的《大同市物業(yè)管理條例》，已經(jīng)山西省第十一屆人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )第二十五次會(huì )議于2011年9月23日批準，現予公布。

　　大同市人民代表大會(huì )常務(wù)委員會(huì )

　　2011年9月26日

　　第一章　總則

　　第一條　為了維護物業(yè)管理各方的合法權益，規范物業(yè)管理活動(dòng)，根據國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《山西省物業(yè)管理條例》以及其他有關(guān)法律、法規，結合本市實(shí)際，制定本條例。

　　第二條　本市行政區域內的物業(yè)管理、使用及其監督管理活動(dòng)，適用本條例。

　　第三條　提倡業(yè)主通過(guò)公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)競爭機制選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　鼓勵機關(guān)、企事業(yè)單位和其他組織推行物業(yè)管理。

　　第四條　市人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)負責本市物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　縣、區人民政府物業(yè)管理主管部門(mén)負責本轄區物業(yè)管理活動(dòng)的監督管理工作。

　　街道辦事處、鄉鎮人民政府負責指導、幫助本轄區業(yè)主大會(huì )成立和業(yè)主委員會(huì )換屆工作，監督業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )依法履行職責，調解處理物業(yè)管理糾紛。居民委員會(huì )、村民委員會(huì )予以協(xié)助和配合。

　　公安、住建、規劃、市政、環(huán)保、園林、物價(jià)等部門(mén)按照各自職責，協(xié)同做好物業(yè)管理工作。

　　第二章　業(yè)主、業(yè)主大會(huì )及業(yè)主委員會(huì )

　　第五條　業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利和義務(wù)依照國務(wù)院《物業(yè)管理條例》的有關(guān)規定執行。

　　物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動(dòng)中的權利、義務(wù)由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但約定不得違反法律、法規和管理規約的有關(guān)規定。物業(yè)使用人違反本條例和管理規約的規定應當承擔責任，相關(guān)業(yè)主應當承擔連帶責任。

　　第六條　一個(gè)物業(yè)管理區域成立一個(gè)業(yè)主大會(huì )。業(yè)主大會(huì )由該物業(yè)管理區域內全體業(yè)主組成。

　　物業(yè)管理區域內業(yè)主人數較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意，決定不成立業(yè)主大會(huì )的，由全體業(yè)主共同履行業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )職責。

　　第七條　物業(yè)管理區域按照下列規定進(jìn)行具體劃分：

　�。ㄒ唬┌凑瘴飿I(yè)項目的建設用地規劃許可證確定的紅線(xiàn)圖范圍劃定；

　�。ǘ�）物業(yè)主要配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域，但其主要配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割并獨立使用的，可以劃分為不同的物業(yè)管理區域；

　�。ㄈ�）已經(jīng)實(shí)施物業(yè)管理的區域，其主要配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，應當劃分為一個(gè)物業(yè)管理區域；其主要配套設施設備和相關(guān)場(chǎng)地能夠分割并獨立使用的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意后可以劃分為不同的物業(yè)管理區域；

　�。ㄋ模┎煌�物業(yè)管理區域地理上自然相連的，經(jīng)各自的業(yè)主大會(huì )同意后，可以合并為一個(gè)物業(yè)管理區域。

　　第八條　物業(yè)管理區域房屋出售并交付使用的建筑面積達到建筑總面積百分之五十以上的，應當成立業(yè)主大會(huì )。

　　符合前款條件的，建設單位應當及時(shí)書(shū)面報告物業(yè)所在地縣、區物業(yè)管理主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府。街道辦事處、鄉鎮人民政府自收到書(shū)面報告三十日內，組織成立業(yè)主大會(huì )籌備組。

　　第九條　業(yè)主大會(huì )籌備組由五至七人組成。組長(cháng)由街道辦事處或者鄉鎮人民政府工作人員擔任，成員由建設單位代表一人，由業(yè)主推選產(chǎn)生的業(yè)主代表若干人組成。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組成員名單應當自成立之日起七日內在物業(yè)管理區域內公告。

　　建設單位和物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當協(xié)助業(yè)主大會(huì )籌備組工作，為籌備工作提供一切便利條件。

　　第十條　業(yè)主大會(huì )籌備組履行下列職責：

　�。ㄒ唬┐_定首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的時(shí)間、地點(diǎn)和議程；

　�。ǘ�）擬定管理規約草案和業(yè)主大會(huì )議事規則草案；

　�。ㄈ�）確認業(yè)主身份，制作業(yè)主名冊，確定業(yè)主在業(yè)主大會(huì )會(huì )議上的投票權數；

　�。ㄋ模�擬定業(yè)主委員會(huì )選舉辦法，提出業(yè)主委員會(huì )委員候選人名單；

　�。ㄎ澹┱匍_(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議的其他準備工作。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組應當在首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議召開(kāi)的十五日前將前款第（一）項至第（四）項的內容在物業(yè)管理區域內公示。

　　第十一條　業(yè)主大會(huì )籌備組應當自成立之日起三十日內組織召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　業(yè)主委員會(huì )選舉產(chǎn)生之日起七日內，業(yè)主大會(huì )籌備組應當向業(yè)主委員會(huì )移交業(yè)主名冊等有關(guān)資料，其職責自行終止。

　　業(yè)主大會(huì )籌備組工作所需經(jīng)費，由建設單位承擔。

　　第十二條　下列事項由業(yè)主共同決定：

　�。ㄒ唬┲贫ê托薷臉I(yè)主大會(huì )議事規則；

　�。ǘ�）制定和修改管理規約；

　�。ㄈ�）選舉業(yè)主委員會(huì )或者更換業(yè)主委員會(huì )成員；

　�。ㄋ模┻x聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)；

　�。ㄎ澹┗I集和使用專(zhuān)項維修資金；

　�。�六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

　�。ㄆ撸┯嘘P(guān)共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　第十三條　業(yè)主大會(huì )會(huì )議每年至少召開(kāi)一次。有下列情形之一的，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )臨時(shí)會(huì )議：

　�。ㄒ唬┯邪俜种�二十以上業(yè)主提議的；

　�。ǘ�）發(fā)生重大事故或者緊急事件需要及時(shí)處理的；

　�。ㄈ�）業(yè)主大會(huì )議事規則或者管理規約規定的其他情形。

　　業(yè)主委員會(huì )不履行召集義務(wù)的，街道辦事處、鄉鎮人民政府應當督促或者組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議。

　　第十四條　召開(kāi)業(yè)主大會(huì )會(huì )議，應當于會(huì )議召開(kāi)十五日前將有關(guān)事項公告，通知全體業(yè)主，同時(shí)告知相關(guān)街道辦事處、鄉鎮人民政府。

　　第十五條　業(yè)主大會(huì )會(huì )議可以采用集體討論的形式，也可以采用書(shū)面征求意見(jiàn)的形式；但應當有物業(yè)管理區域內專(zhuān)有部分占建筑總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主參加。業(yè)主可以書(shū)面委托代理人參加業(yè)主大會(huì )。

　　業(yè)主大會(huì )決定籌集和使用專(zhuān)項維修資金，改建、重建建筑物及其附屬設施，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數三分之二以上的業(yè)主同意；決定本條例規定的其他事項，應當經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑總面積過(guò)半數的業(yè)主且占總人數過(guò)半數的業(yè)主同意。

　　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定，應當予以公布。

　　第十六條　業(yè)主大會(huì )議事規則應當就業(yè)主大會(huì )的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會(huì )的組成和成員任期等事項作出約定。

　　管理規約應當對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的權利和義務(wù)，違反管理規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　第十七條　業(yè)主委員會(huì )對業(yè)主大會(huì )負責，依法履行下列職責：

　�。ㄒ唬┱偌�和主持業(yè)主大會(huì )，報告物業(yè)管理年度工作；

　�。ǘ�）代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘或者解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂、變更或者解除物業(yè)服務(wù)合同；

　�。ㄈ�）監督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同，協(xié)助物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展物業(yè)服務(wù)；

　�。ㄋ模┘皶r(shí)了解業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，協(xié)調業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)的關(guān)系；

　�。ㄎ澹┍O督業(yè)主、使用人履行管理規約；

　�。�六）業(yè)主大會(huì )賦予的其他職責。

　　第十八條　業(yè)主委員會(huì )根據物業(yè)管理區域的規�？捎芍魅�、副主任、委員五至九名組成，人數為單數。業(yè)主委員會(huì )委員應當由業(yè)主擔任，任期為三至五年，可以連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì )委員實(shí)行差額選舉，差額比例不得低于五分之一。業(yè)主委員會(huì )主任、副主任由當選的業(yè)主委員會(huì )委員從業(yè)主委員會(huì )委員中推選產(chǎn)生。

　　業(yè)主委員會(huì )任期屆滿(mǎn)六十日內，應當召開(kāi)業(yè)主大會(huì )進(jìn)行業(yè)主委員會(huì )的換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì )名單應當在物業(yè)管理區域內公告。

　　第十九條　業(yè)主委員會(huì )應當自選舉產(chǎn)生三十日內，持下列資料向所在地縣、區物業(yè)管理主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案：

　�。ㄒ唬�業(yè)主大會(huì )成立的情況；

　�。ǘ�）業(yè)主大會(huì )議事規則；

　�。ㄈ�）管理規約；

　�。ㄋ模�業(yè)主委員會(huì )成員的基本情況。

　　第二十條　業(yè)主委員會(huì )召開(kāi)會(huì )議應當有超過(guò)半數成員出席，作出的決定應當經(jīng)全體成員過(guò)半數以上同意。

　　第二十一條　業(yè)主委員會(huì )委員有下列情形之一的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )會(huì )議決定，其委員職務(wù)終止：

　�。ㄒ唬┍救�、配偶及其直系親屬在本物業(yè)管理區域的物業(yè)服務(wù)企業(yè)任職的；

　�。ǘ�）因物業(yè)轉讓、滅失等原因不再是業(yè)主的；

　�。ㄈ�）因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的；

　�。ㄋ模┍慌刑幮塘P的；

　�。ㄎ澹┫驑I(yè)主大會(huì )或者業(yè)主委員會(huì )提出辭呈的；

　�。�六）拒不履行業(yè)主義務(wù)的；

　�。ㄆ撸┦帐芪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)或者物業(yè)管理利害關(guān)系人財物的；

　�。ò耍┏袛埍疚飿I(yè)管理區域物業(yè)服務(wù)企業(yè)業(yè)務(wù)的。

　　第二十二條　業(yè)主大會(huì )、業(yè)主委員會(huì )作出的決定違反法律、法規的，物業(yè)所在地縣、區物業(yè)管理主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府應當責令其限期改正或者撤銷(xiāo)其決定，并通告全體業(yè)主。

　　第二十三條　業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )開(kāi)展工作的經(jīng)費由全體業(yè)主承擔；經(jīng)費的籌集、管理和使用的具體辦法，由業(yè)主大會(huì )議事規則規定。

　　業(yè)主大會(huì )和業(yè)主委員會(huì )工作經(jīng)費的使用情況應當定期在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公布，并接受業(yè)主的監督。

　　第三章　物業(yè)的前期管理與移交

　　第二十四條　在業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設單位應當按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過(guò)招投標的方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行物業(yè)的前期管理；投標人少于三個(gè)或者物業(yè)建筑總面積小于五萬(wàn)平方米的，經(jīng)物業(yè)所在地縣、區物業(yè)管理主管部門(mén)批準，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　第二十五條　由建設單位招標選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，應當簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，并向物業(yè)所在地縣、區物業(yè)管理主管部門(mén)、街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。前期物業(yè)服務(wù)合同應當包括雙方的權利和義務(wù)，物業(yè)的基本情況，服務(wù)事項、質(zhì)量和費用，計費方式和收費起始時(shí)間，合同期限、合同解除條件和違約責任等內容。

　　前期物業(yè)服務(wù)合同期限未滿(mǎn)，但是業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同簽定生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自行終止。

　　第二十六條　建設單位應當在銷(xiāo)售物業(yè)前，制定臨時(shí)管理規約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務(wù)，違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。臨時(shí)管理規約不得侵害物業(yè)買(mǎi)受人的合法權益。

　　臨時(shí)管理規約和前期物業(yè)服務(wù)合同應當自合同簽訂之日起十五日內，報物業(yè)所在地縣、區物業(yè)管理主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　第二十七條　建設單位應當自物業(yè)竣工驗收備案之日起三十日內與選聘的前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)辦理物業(yè)管理交接查驗手續；分期建設的物業(yè)，建設單位應當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )，分期辦理已竣工驗收備案的物業(yè)的交接查驗手續。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應當嚴格按照國家有關(guān)規定對物業(yè)共用部分、共用設施設備進(jìn)行查驗。查驗中發(fā)現的問(wèn)題，應當進(jìn)行記錄并書(shū)面告知建設單位，由建設單位負責處置。

　　第二十八條　在辦理交接查驗手續時(shí)，建設單位應當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)移交明細表；

　�。ǘ�）物業(yè)規劃圖、竣工總平面圖；

　�。ㄈ�）單體建筑、結構、設備竣工圖；

　�。ㄋ模┕灿门涮自O施、地下管網(wǎng)工程竣工圖；

　�。ㄎ澹┰O施設備的安裝、使用和維護保養說(shuō)明書(shū)、電路示意圖等技術(shù)資料；

　�。�六）物業(yè)及配套設施的產(chǎn)權清單；

　�。ㄆ撸┙�(jīng)審核驗收的物業(yè)管理用房資料；

　�。ò耍┉h(huán)保、綠化等相關(guān)工程的綜合驗收資料；

　�。ň牛┪飿I(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明書(shū)；

　�。ㄊ�）物業(yè)管理所必需的其他資料。

　　第二十九條　尚未出售或者已出售但尚未交給物業(yè)買(mǎi)受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設單位承擔。

　　第三十條　新建物業(yè)管理區域內，建設單位應當按照下列規定配置物業(yè)管理用房（包括業(yè)主委員會(huì )工作用房）：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)建筑總面積三十萬(wàn)平方米以下的，按物業(yè)建筑總面積的千分之三提供，超過(guò)三十萬(wàn)平方米以上的部分，按物業(yè)建筑總面積的千分之一提供；

　�。ǘ�）具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業(yè)管理用房建筑面積的百分之五十。

　　物業(yè)管理用房屬于全體業(yè)主共有，建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變其用途。業(yè)主委員會(huì )不得將物業(yè)管理用房轉讓或者改作他用。

　　第四章　物業(yè)管理服務(wù)

　　第三十一條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)，并在資質(zhì)等級許可的范圍內從事物業(yè)管理活動(dòng)。從事物業(yè)管理的人員，應當依法取得執業(yè)資格證書(shū)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在經(jīng)營(yíng)服務(wù)場(chǎng)所公示營(yíng)業(yè)執照、資質(zhì)證書(shū)和從業(yè)人員的執業(yè)資格證書(shū)。

　　第三十二條　業(yè)主委員會(huì )應當與被選聘或者續聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應當包括下列主要內容：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)的基本情況；

　�。ǘ�）委托方和受托方的權利義務(wù)；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理服務(wù)事項和服務(wù)標準要求；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理服務(wù)費的標準和收取辦法；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)的養護和維修要求；

　�。�六）合同的期限、變更和解除；

　�。ㄆ撸┖贤�終止時(shí)物業(yè)資料、財物的移交方式；

　�。ò耍┻`約責任及解決糾紛的途徑；

　�。ň牛�專(zhuān)項維修資金的管理使用；

　�。ㄊ�）物業(yè)管理用房。

　　物業(yè)服務(wù)合同可以約定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)駐物業(yè)小區前，向業(yè)主委員會(huì )交納不少于年收費三分之一的履約保證金。物業(yè)服務(wù)企業(yè)如有違約，相關(guān)費用從其履約保證金中列支。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當于合同簽訂之日起十五日內將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地縣、區物業(yè)管理主管部門(mén)和街道辦事處、鄉鎮人民政府備案。

　　第三十三條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中享有下列權利：

　�。ㄒ唬└鶕�法律、法規的規定和物業(yè)服務(wù)合同的約定，制定相關(guān)工作制度；

　�。ǘ�）根據物業(yè)服務(wù)合同實(shí)施物業(yè)管理，收取物業(yè)服務(wù)費用；

　�。ㄈ�）選擇專(zhuān)業(yè)性服務(wù)企業(yè)承擔專(zhuān)項服務(wù)；

　�。ㄋ模┲浦箵p害物業(yè)或者其他侵害業(yè)主公共利益的行為；

　�。ㄎ澹┓�律、法規規定的其他權利。

　　第三十四條　物業(yè)管理服務(wù)應當保持物業(yè)管理區域物業(yè)共用部分、共用設施設備完好，環(huán)境整潔舒適、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、安全，并按照下列要求提供服務(wù)：

　�。ㄒ唬┞男形飿I(yè)服務(wù)合同，按照國家規定的技術(shù)標準和規范實(shí)施管理服務(wù)；

　�。ǘ�）在業(yè)主、使用人使用物業(yè)前，將物業(yè)共用部分和共用設施設備使用、維護的方法、注意事項以及法律、法規、規章的有關(guān)規定書(shū)面告知業(yè)主、使用人；

　�。ㄈ�）經(jīng)常對物業(yè)管理區域進(jìn)行全面的巡視、檢查，定期對共用部位、共用設施設備進(jìn)行養護；

　�。ㄋ模┌l(fā)現物業(yè)共用部分、共用設施設備損壞時(shí)，立即采取保護措施，并按照物業(yè)服務(wù)合同約定進(jìn)行維修；

　�。ㄎ澹┙拥轿飿I(yè)損壞報修時(shí)，限時(shí)進(jìn)行維護和處理；

　�。�六）健全物業(yè)維修、更新及其費用收支的各項記錄，妥善保管物業(yè)檔案資料和有關(guān)的業(yè)務(wù)賬冊；

　�。ㄆ撸┙�立、完善和宣傳應對突發(fā)公共事件的處理機制、處理預案和具體處理措施；

　�。ò耍┞�(tīng)取業(yè)主委員會(huì )、業(yè)主、使用人的意見(jiàn)和建議，改進(jìn)和完善管理服務(wù)；

　�。ň牛┚S護物業(yè)管理區域內生活、安全秩序，協(xié)助做好安全防范工作，發(fā)現違反法律、法規或者管理規約的行為，立即進(jìn)行勸阻、制止，并向業(yè)主委員會(huì )和有關(guān)行政主管部門(mén)報告；

　�。ㄊ�）經(jīng)業(yè)主或使用人同意，為業(yè)主和使用人購買(mǎi)物業(yè)共用部位、共用設施設備保險和公眾責任保險；

　�。ㄊ�一）按照物業(yè)服務(wù)合同約定的要求，提供與業(yè)主、使用人約定的其他管理服務(wù)事項。

　　第三十五條　物業(yè)服務(wù)收費應當遵循合理、公開(kāi)以及費用與服務(wù)水平相適應的原則，區別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照國家和省、市制定的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)根據業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項目，服務(wù)報酬由雙方約定。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)管理區域內的顯著(zhù)位置公示服務(wù)內容、服務(wù)標準、收費項目、計費方式、收費依據和標準等有關(guān)事項。

　　實(shí)行政府指導價(jià)的，價(jià)格主管部門(mén)應當會(huì )同物業(yè)管理主管部門(mén)，根據物業(yè)的類(lèi)型、服務(wù)內容、服務(wù)等級和物價(jià)指數變動(dòng)情況，制定相應等級的最高限價(jià)，并向社會(huì )公布。

　　第三十六條　業(yè)主應當根據物業(yè)服務(wù)合同的約定向物業(yè)服務(wù)企業(yè)交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。

　　物業(yè)服務(wù)費用經(jīng)約定可以預交預收，但預收期限不得違反物業(yè)服務(wù)合同的有關(guān)約定。合同未約定的，預收期限不得超過(guò)三個(gè)月。

　　未按照物業(yè)服務(wù)合同約定或者未經(jīng)業(yè)主、使用人委托，物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行提供服務(wù)收取費用或者服務(wù)報酬的，業(yè)主或者使用人可以拒絕支付。

　　違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主或者使用人逾期不交納物業(yè)服務(wù)費用的，業(yè)主委員會(huì )應當督促其限期交納；限期仍不交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以向人民法院起訴，但不得以部分業(yè)主和使用人拖欠物業(yè)服務(wù)費為由，降低其他業(yè)主和使用人的物業(yè)服務(wù)質(zhì)量和標準。

　　第三十七條　供水、供電、供氣、供熱等專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，應當按照下列規定向物業(yè)管理區域內的最終用戶(hù)收取有關(guān)費用：

　�。ㄒ唬�業(yè)主自用的按分戶(hù)的計量器具顯示的量值向業(yè)主收��；

　�。ǘ�）部分業(yè)主共同使用的，由相關(guān)業(yè)主分攤；

　�。ㄈ�）全體業(yè)主共同使用的，由全體業(yè)主分攤；

　�。ㄋ模┪飿I(yè)服務(wù)企業(yè)使用的，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以接受供水、供電、供氣、供熱等單位的委托，代收有關(guān)費用，但不得向業(yè)主或者使用人收取手續費等額外費用，不得以任何理由捆綁收費。

　　建設單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主應當為供水、供電、供氣、供熱等單位抄表收費提供條件。

　　第三十八條　物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì )應當組織召開(kāi)業(yè)主大會(huì )決定選聘或者續聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續簽物業(yè)服務(wù)合同的，應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)三個(gè)月前書(shū)面告知業(yè)主委員會(huì )。

　　業(yè)主大會(huì )決定續聘的，業(yè)主委員會(huì )應當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿(mǎn)七日前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續簽物業(yè)服務(wù)合同。

　　業(yè)主大會(huì )決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，原物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當在物業(yè)合同終止之日起十五日內退出物業(yè)管理區域。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同期限未屆滿(mǎn)時(shí)，不得單方面退出物業(yè)管理區域。

　　第三十九條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出物業(yè)管理區域時(shí)，應當在七日內向業(yè)主委員會(huì )移交下列資料和財物，并配合新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好交接工作：

　�。ㄒ唬�業(yè)主共有的結余資金；

　�。ǘ�）建設單位向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交的資料；

　�。ㄈ�）物業(yè)管理用房；

　�。ㄋ模┚S修、保養物業(yè)形成的技術(shù)資料；

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理期間配置的屬業(yè)主共有的固定設施設備；

　�。�六）其他應當移交的資料和財物。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得損毀、隱匿、銷(xiāo)毀物業(yè)資料和財物。

　　第四十條　市、縣區物業(yè)管理主管部門(mén)，街道辦事處、鄉鎮人民政府，應當建立物業(yè)投訴受理制度，受理業(yè)主、使用人、業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的投訴并依法及時(shí)處理。

　　第五章　物業(yè)的使用和維護

　　第四十一條　物業(yè)管理區域內禁止下列行為：

　�。ㄒ唬�損壞建筑主體結構和承重結構、破壞房屋外貌；

　�。ǘ�）占用、拆改、損壞物業(yè)共用部分、共用設施設備或者違反規定進(jìn)行房屋裝飾裝修，影響其正常使用功能；

　�。ㄈ�）在天井、庭院、平臺、樓梯間、通道、屋頂以及小區道路、停車(chē)場(chǎng)、自行車(chē)房（棚）或者在其他共用場(chǎng)地違法搭建建筑物、構筑物；

　�。ㄋ模┪唇�(jīng)批準改變住宅房屋的主要用途；

　�。ㄎ澹┥米愿淖兙G地使用性質(zhì)；

　�。�六）擅自改變人防工程用途或者結構的行為；

　�。ㄆ撸┯绊懎h(huán)境衛生、整潔、和諧的行為；

　�。ò耍┓�律、法規禁止的其他影響建筑結構和使用安全的行為。

　　第四十二條　業(yè)主或者使用人需要裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)。

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。

　　第四十三條　物業(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

　　業(yè)主確需改變共有建筑和共用設施用途的，應當符合有關(guān)法律、法規的規定和建設規劃的要求，在依法辦理有關(guān)手續后告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業(yè)主大會(huì )討論決定同意后，由業(yè)主委員會(huì )依法辦理有關(guān)手續。

　　第四十四條　任何單位和個(gè)人不得擅自占用物業(yè)管理區域內的道路、場(chǎng)地和綠地。因物業(yè)維修或者公共利益，業(yè)主確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地和綠地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)服務(wù)企業(yè)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)確需臨時(shí)占用、挖掘道路、場(chǎng)地的，應當征得業(yè)主委員會(huì )的同意，并在約定期限內恢復原狀。

　　第四十五條　物業(yè)管理區域內規劃用于停放機動(dòng)車(chē)輛的車(chē)位、車(chē)庫，應當首先滿(mǎn)足業(yè)主的需要，不得擅自改變用途。

　　占用物業(yè)管理區域內業(yè)主共有道路、場(chǎng)地停放機動(dòng)車(chē)輛的，由業(yè)主大會(huì )決定是否收取場(chǎng)地占用費、收取標準和用途等事項。業(yè)主大會(huì )決定收取機動(dòng)車(chē)輛場(chǎng)地占用費的，場(chǎng)地占用費屬于全體業(yè)主共有，業(yè)主委員會(huì )可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代為收取。

　　物業(yè)管理區域內停放機動(dòng)車(chē)輛的，不得占用消防通道，不得妨礙行人和其他機動(dòng)車(chē)輛的正常通行。

　　第四十六條　利用物業(yè)共用部分、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，應當在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì )的書(shū)面同意后，按照規定辦理有關(guān)審批手續。經(jīng)批準的，經(jīng)營(yíng)性活動(dòng)的收益主要用于補貼相關(guān)業(yè)主的物業(yè)服務(wù)費用和補充專(zhuān)項維修資金，也可以按照業(yè)主大會(huì )的決定使用；未經(jīng)批準擅自經(jīng)營(yíng)的，經(jīng)營(yíng)收益用于補充專(zhuān)項維修資金。

　　第四十七條　業(yè)主轉讓或者出租房屋時(shí)，當事人應當在房屋轉讓合同或者租賃合同簽訂之日起十五日內將房屋轉讓或者出租情況書(shū)面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主委員會(huì )。

　　第四十八條　建立和推行物業(yè)保修金制度。具體辦法由市人民政府規定。

　　物業(yè)保修期限內物業(yè)出現質(zhì)量問(wèn)題的，由建設單位負責。建設單位在接到業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的維修要求后，應當在二十四小時(shí)內派人到現場(chǎng)核查情況。確屬質(zhì)量問(wèn)題的，應當在七十二小時(shí)內予以維修。

　　物業(yè)保修期限內，建設單位不履行保修義務(wù)的，業(yè)主、業(yè)主委員會(huì )或者其委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以提出申請，經(jīng)市、縣區物業(yè)主管部門(mén)委托的建筑工程質(zhì)量檢測機構鑒定后，屬于保修責任范圍內建筑工程質(zhì)量問(wèn)題的，由業(yè)主委員會(huì )或者受委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織維修，所需費用由建設單位承擔。

　　第四十九條　物業(yè)管理區域內物業(yè)的維護責任，除在質(zhì)量保修期內按規定由建設單位承擔的以外，按下列規定劃分：

　�。ㄒ唬�業(yè)主房屋自用部分、自用設備，維修、更新和改造，由業(yè)主負責，費用由業(yè)主承擔；

　�。ǘ�）物業(yè)共用部分、共用設施設備的大修、中修和更新、改造等維修養護項目，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)組織實(shí)施，其費用從專(zhuān)項維修資金中支出；

　�。ㄈ�）物業(yè)共用部分、共用設施設備的日常維護，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責，費用從物業(yè)服務(wù)收費中支出；

　�。ㄋ模┤藶樵斐晌飿I(yè)共用部分、共用設施設備損壞的，其維修、更新費用由責任人承擔。

　　第五十條　物業(yè)管理區域內的供水、供電、供氣、供熱、通信、有線(xiàn)電視等專(zhuān)業(yè)管線(xiàn)和設施設備的管理、維修和養護責任劃分，有約定的從其約定；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照產(chǎn)權歸屬和相關(guān)法律法規的規定約定管理、維修和養護責任分界點(diǎn)，分界點(diǎn)向供方方向的由供方負責，分界點(diǎn)向用戶(hù)方向的由用戶(hù)負責。

　　前款規定由用戶(hù)負責的，按照本條例第四十九條的規定確定維護責任。

　　專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)單位對專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)設施設備進(jìn)行維修、養護、更新時(shí)，業(yè)主應當予以配合。

　　第五十一條　實(shí)施物業(yè)管理的住宅物業(yè)、住宅小區內的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主以及出售公有住房的單位，應當交存專(zhuān)項維修資金。

　　商品住房和已售公有住房等物業(yè)未交納專(zhuān)項維修資金的，業(yè)主和公有住房出售單位應當按照國家和省、市有關(guān)規定補交專(zhuān)項維修資金。

　　第五十二條　市、縣區物業(yè)管理主管部門(mén)應當加強專(zhuān)項維修資金的監督管理。

　　物業(yè)管理區域未成立業(yè)主委員會(huì )的，專(zhuān)項維修資金由物業(yè)所在地市、縣區物業(yè)管理主管部門(mén)代管；業(yè)主委員會(huì )成立的，物業(yè)所在地市、縣區物業(yè)管理主管部門(mén)應當自業(yè)主委員會(huì )成立之日起三十日內，將其代管的專(zhuān)項維修資金本息一并移交業(yè)主委員會(huì )管理。

　　專(zhuān)項維修資金應當以物業(yè)管理區域為單位在銀行專(zhuān)戶(hù)存儲，按幢建賬，按戶(hù)核算，專(zhuān)款專(zhuān)用。

　　第五十三條　專(zhuān)項維修資金屬于業(yè)主所有，專(zhuān)項用于物業(yè)共用部分、共用設施設備保修期滿(mǎn)后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

　　業(yè)主委員會(huì )成立前，專(zhuān)項維修資金的使用由物業(yè)出售單位或者其選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用計劃，經(jīng)物業(yè)所在地物業(yè)管理主管部門(mén)審核后劃撥；業(yè)主委員會(huì )成立后，專(zhuān)項維修資金的使用由物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出使用計劃，經(jīng)業(yè)主委員會(huì )審定后實(shí)施。

　　第五十四條　房屋所有權轉讓時(shí)，結余的專(zhuān)項維修資金隨所有權同時(shí)轉讓。

　　房屋滅失的，按照下列規定返還結余的專(zhuān)項維修資金：

　�。ㄒ唬�業(yè)主交存的返還業(yè)主；

　�。ǘ�）公有住房售房單位交存的部分返還售房單位；售房單位不存在的，按照售房單位財務(wù)隸屬關(guān)系收繳同級國庫。

　　第五十五條　物業(yè)共用部分、共用設施設備維修養護時(shí)，相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。

　　物業(yè)存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益的，責任人應當及時(shí)維修養護，有關(guān)業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養護義務(wù)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)維修養護，費用由責任人承擔。

　　第六章　法律責任

　　第五十六條　建設單位違反本條例規定，有下列情形之一的，由市、縣區物業(yè)管理主管部門(mén)給予處罰；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任：

　�。ㄒ唬┎话匆幎ㄌ峁┓课葙|(zhì)量保證書(shū)和使用說(shuō)明書(shū)、不移交物業(yè)管理有關(guān)資料的，責令限期改正，逾期仍不提供或者移交的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

　�。ǘ�）不按照規定配置物業(yè)管理用房的，責令限期改正，給予警告，沒(méi)收違法所得，并處十萬(wàn)元以上五十萬(wàn)元以下的罰款；

　�。ㄈ�）前期物業(yè)管理未經(jīng)批準擅自采用協(xié)議方式選聘住宅物業(yè)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，責令限期改正，給予警告，可以并處五萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

　�。ㄋ模┡灿脤�(zhuān)項維修資金的，責令限期改正，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用專(zhuān)項維修資金額兩倍以下的罰款；

　�。ㄎ澹┥米蕴幏謱儆跇I(yè)主的物業(yè)共用部分、共用設施設備的，責令限期改正，并處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第五十七條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)違反本條例規定，有下列情形之一的，由市、縣區物業(yè)管理主管部門(mén)給予處罰；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任：

　�。ㄒ唬┪慈〉觅Y質(zhì)證書(shū)從事物業(yè)管理的，沒(méi)收違法所得，并處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款；

　�。ǘ�）不按規定移交有關(guān)資料的，責令限期改正，逾期仍不移交的，處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

　�。ㄈ�）未經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，擅自改變物業(yè)管理用房用途的，責令限期改正，給予警告，并處一萬(wàn)元以上十萬(wàn)元以下的罰款；

　�。ㄋ模┡灿镁S修資金的，責令限期改正，沒(méi)收違法所得，可以并處挪用維修資金額兩倍以下的罰款，情節嚴重的，由頒發(fā)資質(zhì)證書(shū)的部門(mén)吊銷(xiāo)資質(zhì)證書(shū)。

　　第五十八條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導致業(yè)主人身、財產(chǎn)安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

　　第五十九條　違反本條例規定，破壞房屋承重結構、主體結構或在小區亂搭亂建的，由市、縣區物業(yè)管理主管部門(mén)責令改正，恢復原狀；造成損失的，依法承擔賠償責任。

　　第六十條　違反本條例規定，有下列行為之一的，由市、縣區物業(yè)管理主管部門(mén)責令限期改正，給予警告，并按照有關(guān)規定處以罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任：

　�。ㄒ唬┥米愿淖兾飿I(yè)管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施用途的；

　�。ǘ�）擅自占用、挖掘住宅區內道路、共用場(chǎng)地，損害業(yè)主共同利益的；

　�。ㄈ�）擅自利用物業(yè)共用部分、共用設施設備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的。

　　個(gè)人有前款規定行為之一的，處一千元以上一萬(wàn)元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處五萬(wàn)元以上二十萬(wàn)元以下的罰款。

　　第六十一條　國家機關(guān)工作人員在物業(yè)管理工作中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊的，由其所在單位或者上級主管部門(mén)依法給予行政處分；構成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責任。

　　第七章　附則

　　第六十二條　本條例自2006年12月1日起施行。