回收拖欠工程款如何運用優(yōu)先受償權保護承包人的合法利益？

1、承包人享有拖欠承包工程款優(yōu)先受償權

承包人拖欠承包工程款優(yōu)先受償權，是《合同法》第286條規定的，在發(fā)包人不能按合同約定支付拖欠承包工程款，經(jīng)合法催告，發(fā)包人逾期不支付時(shí)，除按照建設工程性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)外，承包人在拖欠承包工程款范圍內就該工程折價(jià)或拍賣(mài)的價(jià)款享有優(yōu)先受償的權利。司法解釋進(jìn)一步明確建筑工程承包人的優(yōu)先受償權。由于該項權利的設定是基于《合同法》的直接規定，而非當事人的約定，屬于無(wú)須公示的法定擔保物權。因此，無(wú)論當事人合同中約定與否，都不影響承包人在條件具備時(shí)向發(fā)包人主張權利。

2、承包人在起訴和申請執行時(shí)均可主張優(yōu)先受償的權利

實(shí)踐中，有人誤認為承包人的優(yōu)先權是法院在執行中掌握的問(wèn)題，這種理解是不全面的。司法解釋第1條規定：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第286條的規定，認定建筑工程承包人的優(yōu)先受償優(yōu)于抵押權和其他債權。這條解釋明確了法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執行案件時(shí)均應適用合同法第286條。當事人可以在執行程序中申請法院保護其優(yōu)先受償權，也可以在訴訟中提出確認優(yōu)先受償權的訴訟請求。同時(shí)，上述司法解釋也規定了優(yōu)先權的提出期限，如果不及時(shí)提出優(yōu)先受償的訴訟請求，等于是對自己權利的放棄，優(yōu)先受償的權利則可能喪失。

3、注意行使權利的期限和合理有效的催告

司法解釋第4條規定，“建設工程承包人行使優(yōu)先權的期限為六個(gè)月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算。”該期間是法律上的除斥期間，期間屆滿(mǎn)，承包人的受償權即成為一般債權，優(yōu)先權便不復存在。

另外，行使優(yōu)先權還要求有合理催告期，發(fā)包人逾期不支付的，承包人才有權請求優(yōu)先權。法律對催告發(fā)包人的“合理期限”未作規定，通常的理解為二個(gè)月左右。為避免發(fā)包人不予認可而帶來(lái)的麻煩和糾紛，建議承包人采用公證送達內容的方式進(jìn)行催告。

4、注意合同中關(guān)于工程結算和付款期限的約定

司法解釋第4條的規定也提醒承包人在訂立合同時(shí)應當充分注意合同中關(guān)于工程結算和付款期限的約定。由于六個(gè)月期限的存在，承包人與發(fā)包人在約定工程結算和付款期限時(shí)，應當為可能發(fā)生糾紛而主張優(yōu)先受償權留有時(shí)間上的余地。比如，竣工后（或者合同約定竣工）2-3個(gè)月付清除保修之外的大部分工程款。因為，通常要留有2個(gè)月的合理催告期，這樣就有4-5個(gè)月的時(shí)間，加上準備訴訟也是很緊張的。因此，承包商應當在有關(guān)合同中將付款條件、工程結算和付款時(shí)間等詳盡約定并盡量提前。否則，會(huì )因合同約定的付款期晚于工程竣工期限或者合同約定的竣工期限六個(gè)月而無(wú)法及時(shí)主張優(yōu)先權。

5、注意限制所建工程銷(xiāo)售，確保優(yōu)先受償落到實(shí)處

司法解釋第2條規定，“消費者交付購商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的拖欠承包工程款優(yōu)先受償權不得對抗買(mǎi)受人。”這是立法者為保護他人的基本生存權和社會(huì )的穩定而做出的規定。這一規定，客觀(guān)上削弱了承包人的優(yōu)先權。實(shí)踐中，很多商品房買(mǎi)受者或者一次付款或者銀行按揭，但都應屬于支付了全款。如此，則買(mǎi)受人具有了排除承包人優(yōu)先權的條件。因此，為保障優(yōu)先權的行使，承包商應當想辦法與發(fā)包方約定和限制所建工程的銷(xiāo)售。如，限定只能對部分房屋進(jìn)行銷(xiāo)售或者對房屋預售款進(jìn)行提存等。否則，所謂的優(yōu)先受償也難以落實(shí)。