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工程款優(yōu)先受償權的適用限制

（一）購房人買(mǎi)受權對工程款優(yōu)先受償權的限制

根據最高人民法院的該條批復，消費者交付購買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權不得對抗買(mǎi)受人。這是生存權優(yōu)先于經(jīng)營(yíng)權的原則體現，但必須具備如下三個(gè)條件：一是購房須用于消費，購買(mǎi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)用房者不適用本條;二是購房人已支付全部或大部分房款，未支付房款或只付少許房款的購房者不在此列;三是尚未取得合法產(chǎn)權，對買(mǎi)受人已取得房屋所有權證的房屋發(fā)包人已不再享有權利，承包人當然不得主張工程價(jià)款優(yōu)先受償權。鑒于實(shí)踐中出現房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)利用司法解釋第2條規定，借預售之機虛假售房以規避承包人行使工程價(jià)款優(yōu)先受償權的現象，承包人若能提供相關(guān)證據，可以主張人民法院撤銷(xiāo)“售房”合同或確認“售房”合同無(wú)效。

（二）數個(gè)工程款優(yōu)先受償權之間的彼此限制

一項建設工程的施工承包合同可能存在基礎工程施工合同、主體工程建筑施工合同、工程安裝施工合同及工程裝飾裝修合同等。在一項工程存在數個(gè)承包主體的情況下，各承包人均依法享有工程價(jià)款優(yōu)先受償權，受償順序、受償比例如何確定，合同法與司法解釋均未作明確規定?？紤]到建設工程的承包主體雖然施工行為有先后，但其優(yōu)先權產(chǎn)生的基礎、指向的對象一致，作為工程價(jià)款的構成成分也完全平等，時(shí)間上的先后不影響權利本身的效力。故同一項建設工程中，數個(gè)承包人應平等享有工程價(jià)款的優(yōu)先受償權，各承包人之間應按所確定的債權比例平等受償。