1）根據管理成本推算物業(yè)管理服務(wù)費單價(jià)。首先依據招標物業(yè)的基本資料、招標方的物業(yè)管理服務(wù)需求、組織架構和人員配置方案估算項目的各項管理成本，然后測算房屋保險、設備保險、公眾責任險等費用，并對管理期間可能出現的各種風(fēng)險進(jìn)行預測、估算不可預見(jiàn)費用（一般按其他各項管理成本之和的2%~5%的比例進(jìn)行估算），最后根據上述各項推算出項目的盈虧平衡點(diǎn)，估算出在盈虧平衡點(diǎn)區間的物業(yè)管理服務(wù)費標準，在此標準的基礎上根據投標策略進(jìn)行相應調整，測算出最接近標底的投標報價(jià)。

如由四棟高層建筑組成的某住宅區，占地6萬(wàn)m2左右，建筑面積為22萬(wàn)m2，可計收物業(yè)管理服務(wù)費的面積為18.5萬(wàn)m2，當地同類(lèi)同質(zhì)高層住宅的物業(yè)管理服務(wù)費用市場(chǎng)參考價(jià)格在3.2~3.6元/ m2之間。該項目招標方式為邀請招標，收費方式為酬金制，招標文件明確規定低于成本價(jià)10%的報價(jià)將作為無(wú)效處理。投標企業(yè)依據各項成本及費用測算出該項目的盈虧平衡點(diǎn)為3.10元/ m2，由于招標文件關(guān)于報價(jià)的要求和項目的高標準定位等因素，投標企業(yè)根據投標策略將投標報價(jià)確定為3.30元/ m2.

2）根據預定的物業(yè)管理服務(wù)費用標準測算物業(yè)管理成本。采用這種費用測算方式一般有兩種情況，一種是在實(shí)行政府指導價(jià)的物業(yè)管理項目進(jìn)行招標時(shí)，通常需要在預定的物業(yè)管理服務(wù)費用標準下制訂相應的成本、費用測算方案，如城市居民經(jīng)濟適用房、政府公用基礎設施等；另一種是在單一業(yè)主的招標項目或小范圍的邀請招標與協(xié)議招標的項目中出現的，由招標方在此價(jià)格的基礎上制訂方案。再根據方案進(jìn)行評比、篩選。這種方式要求投標企業(yè)不僅要準確合理測算出每一項的成本及費用的支出，還要根據測算結果對其他相關(guān)項目的方案內容進(jìn)行科學(xué)設計或調整，以期符合招標方的要求。

在實(shí)行包干制收費方式的項目中，費用測算有時(shí)需要將上述兩種測算方式有機結合，以確保成本控制和風(fēng)險預測的全面和準確。

如建筑面積為4.5萬(wàn)m2的某政府公益設施項目，其中可進(jìn)行商鋪租賃經(jīng)營(yíng)的面積外600 m2，計收物業(yè)管理服務(wù)費用的面積為4.2萬(wàn)m2.招標方要求投標企業(yè)按不超過(guò)3元/ m2的物業(yè)管理服務(wù)費用單價(jià)標準進(jìn)行報價(jià)，租賃收入彌補物業(yè)管理服務(wù)費用的不足，收費方式為包干制，投標方自主經(jīng)營(yíng)、自負盈虧。投標企業(yè)預測物業(yè)管理服務(wù)費用為126萬(wàn)元/年，物業(yè)租賃收入為18~21萬(wàn)元/年，合計收入約為144~147萬(wàn)元，而通過(guò)對該項目成本、費用的測算和各種經(jīng)營(yíng)、管理風(fēng)險的預測。測算出該項目的盈虧平衡點(diǎn)為3.05元/ m2，管理成本為128.1萬(wàn)元/年，即投標企業(yè)在3元/ m2的標準下有一定盈利的空間，根據投標策略確定該項目的報價(jià)為2.9元/ m2.