融資與抵押貸款

　　在我國城市居民收入不高的現實(shí)條件下，住宅區管理與服務(wù)收費不可能過(guò)高，因而多數物業(yè)管理公司都在廣開(kāi)門(mén)路多種經(jīng)營(yíng)，以增加收入。對于那些大型物業(yè)管理公司，其經(jīng)濟實(shí)力達到一定程度后，便可直接投資于物業(yè)的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，這就需要進(jìn)行資金融通，亦即融資。廣泛地尋找資金來(lái)源，大量獲取借貸資金，幾乎成了物業(yè)投資資金籌措的主導思想。

　　對于物業(yè)投資而言，抵押貸款是資金來(lái)源的重要渠道。抵押貸款就是以自己所擁有的物業(yè)作抵押，向銀行或其他金融機構申請長(cháng)期貸款的籌資方式。物業(yè)管理公司在利用抵押貸款而籌集投資資金時(shí)，應遵循如下原則。

　�。�1）公司的債務(wù)與其自有資本必須保持適當平衡關(guān)系的原則。盡管“負債經(jīng)營(yíng)”已成為當代企業(yè)經(jīng)營(yíng)的生財之道，然而恰當的舉債規模仍然是企業(yè)要堅持的一個(gè)原則，不考慮自身的經(jīng)濟實(shí)力與承受能力，一味舉債借款對公司是危險的。一遇市場(chǎng)波動(dòng)，就會(huì )帶來(lái)?yè)p失，甚至面臨破產(chǎn)的危險。因而“量力而行”，保持公司的負債額與自有資本恰當的比例，是制訂籌資方案，進(jìn)行融資決策的一項基本原則。

　�。�2）盡可能均勻安排債務(wù)償還期的原則。集中于一個(gè)時(shí)期償還債務(wù)，往往會(huì )使公司面臨巨大的壓力。為了保證公司有較穩定的資金供給，最好同時(shí)安排有較長(cháng)期限的貸款，應力爭借貸有一定的償還寬限期。

　�。�3）妥善安排、有效利用的原則。應盡量安排長(cháng)期貸款用于項目的開(kāi)發(fā)建設、短期貸款用于支付貸款本息及維持項目經(jīng)營(yíng)，充分利用好每一筆貸款。

　�。�4）統籌兼顧、全面考慮的原則。抵押貸款時(shí)不僅要認真考慮貸款利息，還應研究賦稅條件、法律咨詢(xún)等問(wèn)題及因不能按時(shí)還貸而將承受的懲罰性支出等問(wèn)題。

　�。�5）妥善制訂還貸計劃的原則。所有的抵押貸款均要按時(shí)還本付息。因而，幾乎每一筆貸款都應在借貸時(shí)就制訂好切實(shí)可行的還貸計劃。應盡可能均勻安排每年應支付的貸款本息，作出妥善的財務(wù)安排。