物業(yè)管理招標書(shū)

　　招標書(shū)是反映招標理念、招標重點(diǎn)的權威性文件，政策性強，要求文字準確、內容全面。目前較為規范的招標書(shū)主要包括四個(gè)方面：

　�。ㄒ唬┠繕宋飿I(yè)規劃建設基本情況

　　1.工程概況。

　　包括總體建筑面積和占地面積、功能分布、物業(yè)棟數與樓層、地下室布局、環(huán)境規劃、容積率、綠化面積、物業(yè)管理用房面積、電梯臺數與型號等。

　　2.主要設備設施介紹。

　　包括配電系統（總安裝容量、高低壓配電柜、變壓器、備用發(fā)電機數據）、給排水系統（蓄水池、泵類(lèi)、消防噴淋、化糞池、污水）

　　3.提供的目標物業(yè)設計圖和竣工圖紙目錄（圖紙附件）。

　�。ǘ�）物業(yè)管理內容

　　1.房屋建筑本體、公共部分的維護、管理；

　　2.公共配套設施、設備維護、運行管理；

　　3.公共場(chǎng)地、道路、房屋建筑公共部分的清潔衛生、定期消殺、裝修及生活垃圾收集清運；

　　4.公共綠化、山水園林小品的養護和管理；

　　5.安全護衛及公共秩序管理；

　　6.公建配套設施（便民服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)、區內營(yíng)業(yè)場(chǎng)所和文體活動(dòng)場(chǎng)所）的運營(yíng)管理；

　　7.樓宇自動(dòng)化設備系統的運行、維修、養護管理；

　　8.交通、車(chē)輛行駛和停泊管理；

　　9.物業(yè)及物業(yè)檔案資料收集、管理；

　　10.社區文化的開(kāi)展；

　　11.法律政策和物業(yè)服務(wù)合同中規定的其它事項。

　�。ㄈ�）有關(guān)事項的說(shuō)明

　　1、物業(yè)管理相關(guān)事項說(shuō)明。包括以下幾項內容：

　　1）物業(yè)管理范圍。指目標物業(yè)所在區范圍內的所有物業(yè)。中標企業(yè)根據政府制定的當地物業(yè)管理有關(guān)法規、條例及物業(yè)服務(wù)合同對上述區域及物業(yè)實(shí)行統一管理、綜合服務(wù)、自主經(jīng)營(yíng)、自負盈虧。區域內如有后續物業(yè)或其它特殊情況應予以說(shuō)明。

　　2）管理期限與前期介入。應明確中標企業(yè)管理期限（一般三年或五年）及起止日期。還應明確定標后中標企業(yè)何時(shí)開(kāi)始介入前期管理，項目甲方在前期介入至物業(yè)管理單位正式入駐期應付的有關(guān)費用應明確，物業(yè)服務(wù)合同亦應在中標后一個(gè)固定的時(shí)間內協(xié)商完畢，正式簽定。

　　3）物業(yè)管理用房。應根據當地物業(yè)管理法規、條例有關(guān)規定，說(shuō)明管理用房面積、位置以及使用過(guò)程中的房租等情況。

　　4）管理費標準。這是招投標關(guān)鍵項目。應說(shuō)明管理費大致范圍或由投標企業(yè)自行測算，說(shuō)明此項內容的評分標準。最終簽訂的物業(yè)服務(wù)合同中，管理費標準一般以中標企業(yè)在標書(shū)中的報價(jià)為準。

　　5）公用水電費。包括共用機電設備耗電、公共用電及綠化與清潔用水等，公共水電費是否另行撥付或在物業(yè)管理費收支預算中體現，以及物業(yè)管理處工作、生活用水用電如何安排等，均應明確說(shuō)明。

　　6）清潔衛生和綠化服務(wù)。應說(shuō)明此項服務(wù)的范圍、要求，特殊區域的清潔衛生、綠化安排及費用也應列明。

　　7）物業(yè)管理酬金。一般按每年物業(yè)管理服務(wù)費總收入的10%計提。

　　8）機動(dòng)車(chē)輛管理。說(shuō)明管轄區域機動(dòng)車(chē)輛出入口、停車(chē)場(chǎng)安排及停車(chē)收費方面基本要求。

　　9）維修資金。此項直接關(guān)系到物業(yè)管理預算和管理公司責任、義務(wù)，要明確說(shuō)明，包括重大維修改造的資金安排，設備設施維修安排、維修資金收支要點(diǎn)以及房屋、設備保修期內的保修費責任單位等。

　　10）商業(yè)用房。說(shuō)明位置、面積、房租標準、產(chǎn)權歸屬、裝修檔次等。

　　11）開(kāi)辦費問(wèn)題。說(shuō)明物業(yè)管理前期費用、開(kāi)辦費用的安排意見(jiàn)。

　　12）員工宿舍及食堂。應說(shuō)明過(guò)度期、正常期宿舍與食堂安排情況。

　　13）關(guān)于裝修管理要求。說(shuō)明目標物業(yè)裝修工程基本要求，如防盜門(mén)、裝修材料等。

　　14）管理目標及獎懲辦法。招標方對管理目標的要求要明確提出，如業(yè)主客戶(hù)滿(mǎn)意率以及幾年內達到建設部何等級別的考評標準等�？梢砸�求中標單位交納風(fēng)險抵押金。如達不到管理目標，可以少退或不退抵押金，如達到目標，可以另行獎勵。風(fēng)險抵押金在管理期結束時(shí)應按同期銀行利率一并歸還本息。

　　15）其它事項說(shuō)明。如各類(lèi)標識、道閘、崗亭、垃圾收集與中轉、大門(mén)、宣傳欄等一般應由建設單位配齊。中標企業(yè)在標書(shū)中承諾的其它添置設施由投標企業(yè)投資、落實(shí)。

　�。ㄋ模�標書(shū)、企業(yè)信譽(yù)、現場(chǎng)答辯項目

　　1、標書(shū)的項目及要求

　　1）投標人情況。

　　2）目標物業(yè)的管理服務(wù)總體策劃。應包括服務(wù)理念、管理模式、管理目標、 價(jià)格定位、實(shí)施措施等

　　3）組織結構、職能分配、人員編制以及人員培訓、管理。

　　4）管理模式、工作計劃和物資裝備情況以入管理用房安排

　　5）管理規章制度（只列目錄）和物業(yè)檔案資料的管理。

　　6）各項管理指標的承諾及相關(guān)措施。

　　·房屋及配套設施完好率

　　·房屋零修、急修及時(shí)率

　　·維修工程質(zhì)量合格率及回訪(fǎng)率

　　·綠化完好率

　　·清潔、保潔率

　　·停車(chē)場(chǎng)完好率

　　·公共設施設備完好率

　　·主要機電設備完好率

　　·治安案件發(fā)生率

　　·火災發(fā)生率

　　·有效投訴率與處理率

　　·管理人員專(zhuān)業(yè)培訓合格率

　　·維修服務(wù)回訪(fǎng)率

　　·業(yè)主滿(mǎn)意率

　　·其它有關(guān)指標

　　7）經(jīng)費收支預算、管理費和管理酬金標準。

　　8）日常物業(yè)管理。應包括入住期管理、裝修管理、安全防范、物業(yè)維修養護計劃、專(zhuān)項維修資金使用以及公共設施管理等。

　　9）機電設備、設施的管理。包括日常維修計劃、應急搶修方案、節能降耗措施等。

　　10）便民服務(wù)和社區文化活動(dòng)

　　以上十個(gè)項目要求逐一列舉，體現全面、規范的物業(yè)管理服務(wù)水平

　　2、企業(yè)信譽(yù)考評項目

　　主要由投標人情況和已管物業(yè)服務(wù)質(zhì)量調查兩個(gè)方面。投標人情況包括管理規模、資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)狀況、管理機制、企業(yè)發(fā)展目標、財務(wù)狀況及抗風(fēng)險能力等；服務(wù)質(zhì)量調查應爭取靈活多樣方式，實(shí)事求事地掌握投標人物業(yè)管理真實(shí)水平。

　　3、現場(chǎng)答辯考評項目

　　一般要求投標企業(yè)的公司代表、擬選管理處主任參加答辯，分標書(shū)陳述與答辯兩部分，陳述一般不超過(guò)15分鐘，答辯時(shí)間控制15-25分鐘之內。

　　4、總體評分說(shuō)明

　　標書(shū)評分時(shí)去掉最高分和最低分，信譽(yù)分和答辯分一般直接取平均分。三項內容的權重可按8：1：1或7：1.5：1.5.近期有些可招標單位為了增大投標企業(yè)實(shí)際管理水平的考評分量，將權重調整為7：2：1或6：2：2.