房產(chǎn)價(jià)格政策

　�。ㄒ唬┓慨a(chǎn)價(jià)格政策的涵義房產(chǎn)價(jià)格政策，是指中央和地方人民政府為管理房屋商品價(jià)格而制定的方針政策、價(jià)格標準和行政主管部門(mén)管理房產(chǎn)價(jià)格的權限、手段及監督檢查制度的總稱(chēng)。房產(chǎn)價(jià)格政策的涵義是：

　　1�痹诜慨a(chǎn)流通領(lǐng)域，要保持房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的基本穩定。在正確處理國家、集體、個(gè)人三者利益關(guān)系的前提下，保護房屋建設者、經(jīng)營(yíng)者和消費者的合法經(jīng)濟權益。

　　2�痹诜慨a(chǎn)價(jià)格形式上，對居民住宅實(shí)行國家定價(jià)，對非住宅用房實(shí)行國家指導價(jià)，對企事業(yè)單位之間、私人之間的房產(chǎn)交易，實(shí)行市場(chǎng)調節價(jià)。

　　3�痹诜慨a(chǎn)價(jià)格構成上，應當包括房屋生產(chǎn)的社會(huì )平均成本、應納稅金、企業(yè)利潤和正常的流通費用。

　　4�敝贫�、調整實(shí)行國家定價(jià)和國家指導價(jià)的房產(chǎn)價(jià)格，應當接近房產(chǎn)價(jià)值，反映供求狀況，符合國家政策要求，并遵循以下原則：（1）各種不同類(lèi)型的房屋應當保持合理的比價(jià)關(guān)系，房產(chǎn)價(jià)格與其它社會(huì )商品價(jià)格之間也應當保持合理的比價(jià)關(guān)系；（2）按照房屋的不同等級規格和質(zhì)量標準，實(shí)行按質(zhì)論價(jià)；（3）根據房屋的座落和新舊程度等不同的條件，實(shí)行合理的地段環(huán)境差價(jià)、朝向差價(jià)、樓層差價(jià)和新舊程度差價(jià)；

　　5�币勒丈鲜鲋圃旌驼{整實(shí)行國家定價(jià)和國家指導價(jià)的范圍和要求，區別不同類(lèi)型的房屋，分別制定不同的價(jià)格標準。

　　以上就是房產(chǎn)價(jià)格政策的基本函義。

　�。ǘ�）房產(chǎn)價(jià)格政策的作用

　　城市房地產(chǎn)市場(chǎng)是我國整個(gè)市場(chǎng)體系的重要組成部分。房產(chǎn)價(jià)格則處于房地產(chǎn)市場(chǎng)的中心地位，它是調節房屋生產(chǎn)和消費的有效經(jīng)濟杠桿，是房產(chǎn)流通過(guò)程中各種經(jīng)濟利益的集中體現，是房地產(chǎn)市場(chǎng)運行機制中重要的構成因素。正確的房產(chǎn)價(jià)格政策與合理的房產(chǎn)價(jià)格體系，在房屋的生產(chǎn)、交換、分配、消費過(guò)程中具有極其重要的作用，歸納起來(lái)，有以下幾點(diǎn)：

　　1�庇欣�于推動(dòng)房屋建設的發(fā)展。實(shí)行正確的房產(chǎn)價(jià)格政策，建立合理的房產(chǎn)價(jià)格體系，對于房屋建設有巨大的推動(dòng)作用。黨的十一屆三中全會(huì )以來(lái)，由于國家制定了正確的房產(chǎn)價(jià)格政策，建立了房產(chǎn)價(jià)格體系，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)有利可得，使房屋消費者承受得起，從而大大推動(dòng)了城市房屋建設事業(yè)的發(fā)展。以北京為例：1978年以前，全市房屋建筑年竣工面積最多只有200～400萬(wàn)平方米，1991年的竣工面積已達1千零幾十萬(wàn)平方米，比1978年以前的最高年份增長(cháng)了一倍半。

　　2�庇欣�于搞活房地產(chǎn)流通。實(shí)行正確的房產(chǎn)價(jià)格政策，建立合理的房產(chǎn)價(jià)格體系，對搞活房地產(chǎn)流通十分有利。在實(shí)行改革開(kāi)放以前，由于房產(chǎn)價(jià)格偏低，政策限制過(guò)死，房屋流通基本處于停滯狀態(tài)。實(shí)行改革開(kāi)放以來(lái)，由于中央明確提出了房屋商品化方針，制定了合理的價(jià)格政策，不僅有大批新建商品房進(jìn)入流通領(lǐng)域，而且有不少舊房進(jìn)入市場(chǎng)出售或出租，房地產(chǎn)市場(chǎng)也變得活躍起來(lái)，據統計，北京市1990年新建商品房成交數量和舊房成交數量與前幾年相比，均有成倍上漲。

　　3�庇欣�于調節住房消費。實(shí)行正確的房產(chǎn)價(jià)格政策，建立合理的房產(chǎn)價(jià)格體系，對住房消費能起到有效的調節作用。新中國成立以后，我國對職工住房實(shí)行低租金福利性的政策，住房支出在職工家庭消費支出中所占的比重越來(lái)越小，目前僅占家庭月平均收入的1%左右。由于租金過(guò)低，刺激了人們對住房的過(guò)高要求。自1987年以來(lái)，根據國務(wù)院關(guān)于實(shí)行住房制度改革的指示精神，煙臺、唐山等城市將每平方米住房月租金提高到1元以上，達到準成本租金水平，從而增加了居民的住房消耗支出，抑制了住房需求，使少數住房過(guò)多的居民主動(dòng)退出了多余的住房。

　　4�庇欣�于促進(jìn)房屋建筑企業(yè)公平競爭。實(shí)行正確的房產(chǎn)價(jià)格政策，建立合理的房產(chǎn)價(jià)格體系，可以促進(jìn)房屋建筑企業(yè)之間的公平競爭。對于進(jìn)入流通領(lǐng)域的房屋都要分等定級，按質(zhì)論價(jià)，在劃定等級的基礎上，實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)。對于施工質(zhì)量好、工藝水平高、選用材料適當、使用功能齊全的優(yōu)質(zhì)房屋，要列入同類(lèi)房屋的最高等級，評定最高的價(jià)格。對于施工質(zhì)量差、工藝水平低、使用功能不全或者粗制濫造、偷工減料的房屋，要列入同類(lèi)房屋的最低等級，評定最低的價(jià)格。使付出勞動(dòng)代價(jià)大者多得收益，使付出勞動(dòng)代價(jià)小者少得收益，使投機取巧者不得收益。只要長(cháng)期堅持這樣的價(jià)格政策，就一定會(huì )促進(jìn)房屋建筑企業(yè)的公平競爭，推動(dòng)房屋質(zhì)量不斷提高。

　�。ㄈ�）制定房產(chǎn)價(jià)格政策的原則制定

　　房產(chǎn)價(jià)格政策，建立房產(chǎn)價(jià)格體系，屬于重要的行政決策。為了保證決策正確，必須遵循下列原則：

　　1�北仨毞�合價(jià)值的原則。商品的價(jià)格必須符合價(jià)值，這是商品經(jīng)濟規律的客觀(guān)要求。制定房產(chǎn)價(jià)格政策，建立房產(chǎn)價(jià)格體系，也必須遵循房產(chǎn)價(jià)格必須符合房產(chǎn)價(jià)值的原則。只有如此，才能自覺(jué)地運用價(jià)格規律，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。我們應當在實(shí)際工作中努力實(shí)現這個(gè)原則，盡快扭轉部分房產(chǎn)價(jià)格與價(jià)值相互背離的扭曲現象。

　　2�北仨殞�(shí)行按質(zhì)論價(jià)的原則。房產(chǎn)價(jià)格不僅有量的規定，更要有質(zhì)的要求。按質(zhì)論價(jià)，就要按照房屋的質(zhì)來(lái)確定房產(chǎn)的價(jià)格。所謂房屋的質(zhì)，就是指房屋在使用價(jià)值功能方面存在的差異。例如，房屋的結構、標準、用料、裝修、設備、地段環(huán)境、朝向、樓層、開(kāi)間大小、附屬面積多少和施工質(zhì)量如何等項條件的不同，都能說(shuō)明質(zhì)的差別，都會(huì )直接影響房屋的使用價(jià)值。因此，在建立房產(chǎn)價(jià)格體系時(shí)，必須客觀(guān)地反映房屋質(zhì)的差別。具體說(shuō)來(lái)，就是對于不同質(zhì)的房屋，必須實(shí)行不同的價(jià)格標準，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，低質(zhì)低價(jià)，同類(lèi)房屋的價(jià)格標準，必須反映房屋內在質(zhì)的差別。

　　3�北仨毞从彻┣箨P(guān)系的原則。商品供求關(guān)系對價(jià)格漲落所發(fā)生的影響，是不言而喻的。對于房屋而言，供求關(guān)系對房產(chǎn)價(jià)格的影響也是十分顯著(zhù)的。房屋數量高于消費需求數量，出現供過(guò)于求，房產(chǎn)價(jià)格就會(huì )下降；房屋生產(chǎn)數量低于消費需求數量，出現供不應求，房產(chǎn)價(jià)格就會(huì )上升。當前，房屋供不應求是主要矛盾，因此，房產(chǎn)價(jià)格必須隨著(zhù)房屋供求關(guān)系的變化及時(shí)調整，以正確反映房產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況。當房產(chǎn)市場(chǎng)出現供不應求時(shí)，應當把房產(chǎn)價(jià)格適當調高一些，用以鼓勵生產(chǎn)，限制消費，求得供求平衡。當房產(chǎn)市場(chǎng)出現供過(guò)于求時(shí)，應當把房產(chǎn)價(jià)格適當壓低一些，用以限制生產(chǎn)，鼓勵消費，求得新的供求平衡。房產(chǎn)價(jià)格必須反映市場(chǎng)狀況，也是不能違背的客觀(guān)規律。我們在制定房產(chǎn)價(jià)格政策時(shí)，必須遵循這一規律。

　　4�北仨氝m應社會(huì )承受能力的原則。所謂房產(chǎn)價(jià)格的社會(huì )承受能力，包括企事業(yè)單位和職工個(gè)人兩個(gè)方面。我國是個(gè)發(fā)展中國家，生產(chǎn)水平還比較低，無(wú)論企事業(yè)單位或個(gè)人對于房屋消費的經(jīng)濟承受能力都是有一定限度的。房產(chǎn)價(jià)格的制定和調整，必須從現實(shí)情況出發(fā)，以國家、企事業(yè)單位和職工個(gè)人能夠承受的價(jià)格水平為立足點(diǎn)，不僅對職工的居住用房應該如此，對于不盈利的或盈利不多的企事業(yè)單位的生產(chǎn)營(yíng)業(yè)用房也應如此。為了做到這一點(diǎn)，而又不使房屋的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者虧本，只有兩條辦法，一是控制房屋的建筑標準，降低房屋造價(jià)；二是國家和盈利企業(yè)對職工個(gè)人的住房消費，在力所能及的范圍內給予適當補貼。