物業(yè)管理的基本內涵

　　第二條 本條例所稱(chēng)物業(yè)管理，是指業(yè)主通過(guò)選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養護、管理，維護相關(guān)區域內的環(huán)境衛生和秩序的活動(dòng)。

　　「釋義」 本條規定了物業(yè)管理的基本內涵。

　　物業(yè)管理，通常是指物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主的委托，依據物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設備、市政公用設施、綠化、衛生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項目進(jìn)行維護、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)。物業(yè)管理是一種與房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的現代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性管理，是與隨著(zhù)住房制度改革的推進(jìn)而出現的產(chǎn)權多元化格局相銜接的統一管理，是與建立社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟體制相適應的社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的管理。按照社會(huì )產(chǎn)業(yè)部門(mén)劃分的標準，這種高度統一的管理、全方位多層次的服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體、寓經(jīng)營(yíng)與管理于服務(wù)之中的物業(yè)管理是一種服務(wù)性行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。實(shí)行物業(yè)管理是為了發(fā)揮物業(yè)的最大使用功能，使其保值增值，并為物業(yè)所有人和使用人創(chuàng )造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環(huán)境，最終實(shí)現社會(huì )、經(jīng)濟、環(huán)境三個(gè)效益的統一和同步增長(cháng)。

　　關(guān)于物業(yè)管理的基本內涵可從以下幾個(gè)方面作出分析：

　�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理關(guān)系的主體：業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)。

　　業(yè)主既是業(yè)主個(gè)體自治法律關(guān)系的基本主體，又是業(yè)主團體自治法律關(guān)系的構成主體。業(yè)主是指物業(yè)的所有權人。

　　物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)人主要是企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)是指依法成立，接受委托從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)的設立，既要符合法律規定的有關(guān)企業(yè)設立的一般標準，又要滿(mǎn)足針對物業(yè)管理的所設定的特殊條件。物業(yè)管理企業(yè)的主要職能是遵照國家有關(guān)政策法規，運用現代管理科學(xué)和先進(jìn)維修養護技術(shù)管理物業(yè)，妥善處理業(yè)主投訴，有效地維護業(yè)主合法權益，為業(yè)主和使用人創(chuàng )造一個(gè)優(yōu)美的居住和工作環(huán)境。

　�。ǘ�）物業(yè)管理關(guān)系產(chǎn)生的依據：物業(yè)服務(wù)合同。

　　物業(yè)服務(wù)合同是廣大業(yè)主選舉出來(lái)的業(yè)主委員會(huì )與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂的委托物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進(jìn)行綜合管理的法律文件。物業(yè)服務(wù)合同由業(yè)主委員會(huì )代表全體業(yè)主起草并與物業(yè)管理企業(yè)共同簽署，所以該文件的制定要盡量完善、全面，充分表達全體業(yè)主的要求。物業(yè)服務(wù)合同主要包括以下幾個(gè)方面的內容：（1）確定所管理的物業(yè)，闡明管理物業(yè)座落何處，產(chǎn)權歸誰(shuí)所有。（2）委托管理決議及管理企業(yè)，闡明業(yè)主委員會(huì )經(jīng)過(guò)討論研究，最后做出決議。（3）委托管理工作范圍。如保安、綠化、衛生、清潔、維修保養、財務(wù)管理、管理費及維修基金的安排使用，有關(guān)健身、娛樂(lè )及商業(yè)設施等。（4）業(yè)主委員會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)的聯(lián)合會(huì )議制度，由物業(yè)企業(yè)定期向業(yè)主委員會(huì )報告并討論重大管理事項。（5）報告制度。業(yè)主委員會(huì )要求物業(yè)管理企業(yè)定期報告工作，定期公布賬目，接受全體業(yè)主監督。其他如保密條款、違約責任、續約條件與方法、爭議的解決等等。

　�。ㄈ�）物業(yè)管理的基本內容。

　　物業(yè)管理基本內容按服務(wù)的性質(zhì)和提供的方式可分為：常規性的公共服務(wù)、針對性的專(zhuān)項服務(wù)和委托性的特約服務(wù)三大類(lèi)。一是常規性的公共服務(wù)，主要有以下幾項：（1）房屋建筑主體的管理及住宅裝修的日常監督；（2）房屋設備、設施的管理；（3）環(huán)境衛生的管理；（4）綠化管理；（5）配合公安和消防部門(mén)做好住宅區內公共秩序維護和安全防范工作； （6）車(chē)輛道路管理；（7）公眾代辦性質(zhì)的服務(wù)。二是針對性的專(zhuān)項服務(wù)：（1）日常生活類(lèi)；（2）商業(yè)服務(wù)類(lèi)；（3）文化、教育、衛生、體育類(lèi)；（4）金融服務(wù)類(lèi)；（5）經(jīng)紀代理中介服務(wù)；（6）社會(huì )福利類(lèi)。三是委托性的特約服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，第一大類(lèi)是最基本的工作，是必須做好的。同時(shí)，根據自身的能力和業(yè)主的要求，確定第二、第三大類(lèi)中的具體服務(wù)項目與內容，采取靈活多樣的經(jīng)營(yíng)機制和服務(wù)方式，以人為核心做好物業(yè)管理的各項管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。