“宜細不宜粗”的原則

　　為確保合同雙方的權益，明確各目的責任、權利、義務(wù)，減少日后的糾紛，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在對合同進(jìn)行談判洽商時(shí)，要遵循“宜細不宜粗”的原則，即對合同的具體條款要進(jìn)行細致的充分協(xié)商，取得一致，不僅要從宏觀(guān)上把握。更要從微觀(guān)上給予明確。 一般物業(yè)服務(wù)合同中對委托的管理服務(wù)應包括五個(gè)層次的約定：

　　1.委托項目

　　委托哪些管理服務(wù)項目應逐項寫(xiě)清。如“房屋建筑共用部位的維修、養護和管理”：“共用設施設備的維修、養護、運行和管理”：“環(huán)境衛生”等。物業(yè)管理委托最主要的是公共性服務(wù)項目，應逐項給予明確；同時(shí)哪些項目允許物業(yè)管理企業(yè)分包，對分包的原則要求和限制條件，也應給予明確。

　　2.各委托項目的具體內容

　　各委托項目所包含的具體內容，應表述清楚，越詳細越好。如房屋建筑公用部位的維修、養護和管理，項目?jì)热莅�括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構……環(huán)境衛生包括哪些部分，樓梯、樓道、場(chǎng)地、庭院哪些委托，哪些不委托。

　　不同性質(zhì)的業(yè)主和不同類(lèi)型的物業(yè)在某些委托項目的具體內容上是有很大差異的。這些差異和區別除在招標書(shū)中明確提出外，還應在合同談判時(shí)給予準確界定。如部隊和一些政府機關(guān)在“保安服務(wù)”這一委托項目的具體內容上與普通住宅區和寫(xiě)字樓就是有較大區別的。

　　3.服務(wù)質(zhì)量與標準

　　各委托項目具體內容的管理服務(wù)質(zhì)量標準，在定性的基礎上能量化的盡可能給予量化。這種量化標準有兩個(gè)層次，一是工作量的量化，二是質(zhì)量檢查評定標準的量化。如垃圾清運要一天一次，還是二天一次，這是對工作量的量化；而環(huán)境衛生的清潔標準則屬于質(zhì)量檢查評定的標準。要注意在明確質(zhì)量標準時(shí)要少用或不用帶有模糊概念的詞語(yǔ)，例如“整潔”，因為是否整潔不易作出準確判斷。

　　目前，不少物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時(shí)對質(zhì)量標準闡述不準確。對此，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )印發(fā)了《普通住宅小區物業(yè)管理服務(wù)等級標準（試行）》（中物協(xié)[2004]1號），各地行政管理部門(mén)也頒布了各地物業(yè)管理服務(wù)的等級標準，這些可作為合同談判簽訂時(shí)的參考和依據。

　　4. 管理和服務(wù)費用

　　各委托項目在上述的管理服務(wù)內容與質(zhì)量標準下應收取的相應合理的成本或支出費用。物業(yè)管理服務(wù)是分檔次的，不同檔次收取的費用是有較大差異的。在明確了委托項目、具體內容和質(zhì)量標準后，費用的確定往往是雙方爭論和討價(jià)還價(jià)的焦點(diǎn)。在確定合理的費用時(shí)，要經(jīng)過(guò)詳細的內容測算和橫向比較。無(wú)論是采用包干制取費，還是酬金制付費，雙方都應經(jīng)過(guò)一定的測算和對比。各地物價(jià)局頒布的指導價(jià)應視作一個(gè)參考依據，各物業(yè)區域的規模大小與構成均不同，對最終取費標準還應詳細討論確定。