�。ㄒ唬┪飿I(yè)經(jīng)營(yíng)管理的層次

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理分為物業(yè)管理或設施管理、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理、房地產(chǎn)組合投資管理三個(gè)層次。其中，物業(yè)管理和設施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。

　　1．房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

　　為滿(mǎn)足房地產(chǎn)組合投資管理者的要求，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司聘用多個(gè)物業(yè)管理公司和設施管理公司來(lái)同時(shí)管理多宗物業(yè)，以使這些物\業(yè)在所處的房地產(chǎn)子市場(chǎng)內實(shí)現價(jià)值最大化為目標，同時(shí)對選聘的公司進(jìn)行管理、監督、和工作指導。

　　2．物業(yè)管理和設施管理

　�。�1）設施管理

　　設施管理是一種新型的房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是為某一機構（企業(yè)或事業(yè)單位）創(chuàng )造一個(gè)良好的生產(chǎn)、辦公環(huán)境。

　　其管理對象主要是高新技術(shù)企業(yè)用房、醫院、科研教學(xué)設施、大型公共文體設施、政府和企業(yè)辦公樓等物業(yè)，服務(wù)對象通常為擁有房地產(chǎn)的非房地產(chǎn)企業(yè)或機構。

　�。�2）物業(yè)管理

　　物業(yè)管理的核心工作是對物業(yè)進(jìn)行日常維護與維修，并向人住的客戶(hù)或業(yè)主提供服務(wù)。

　　對于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)企業(yè)擁有的自用物業(yè)，除了物業(yè)管理，還要進(jìn)行相應的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。

　　3．房地產(chǎn)組合投資管理

　　房地產(chǎn)組合投資管理以經(jīng)風(fēng)險調整后的組合投資回報最大化為目標來(lái)管理資產(chǎn)，以及在合適的時(shí)機購置和處置物業(yè)資產(chǎn)。

　　房地產(chǎn)投資的利潤是通過(guò)三種基本途徑創(chuàng )造出來(lái)的：一是在極好的條件下購買(mǎi)物業(yè)；二是在持有期間以現金流量的現值最大化為目標來(lái)經(jīng)營(yíng)物業(yè)；三是在合適的時(shí)機售出物業(yè)。

　�。ǘ�）物業(yè)管理或設施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理之間的相互關(guān)系如下：

　�。�1）物業(yè)管理和設施管理定位在現場(chǎng)操作層面的管理，其主要作用是為租戶(hù)提供及時(shí)的服務(wù)和保證物業(yè)的持續收入和現金流。物業(yè)管理的主要職責是：租戶(hù)關(guān)系管理；物業(yè)維護；控制運營(yíng)成本；財務(wù)報告和記錄的保存；資本性支出計劃；危機管理；安全管理；公共關(guān)系。

　�。�2）資產(chǎn)管理的主要職責是：制定物業(yè)發(fā)展戰略計劃；持有／出售分析；物業(yè)更新改造等主要開(kāi)支決策；監控物業(yè)績(jì)效；管理和評價(jià)物業(yè)管理企業(yè)；協(xié)助物業(yè)管理的租戶(hù)關(guān)系工作；定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運營(yíng)狀況分析。

　　資產(chǎn)管理公司通過(guò)監控物業(yè)的運行績(jì)效，來(lái)聘用、解聘和調配物業(yè)管理企業(yè)。資產(chǎn)管理公司通過(guò)考察物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)更新改造等資本改良投資計劃是否能有效提升物業(yè)價(jià)值來(lái)決定是否批準該項計劃。

　�。�3）房地產(chǎn)組合投資管理公司以投資者的目標和風(fēng)險／回報參數特征為基礎，詳細制定和執行投資組合戰略。房地產(chǎn)組合投資管理公司會(huì )在物業(yè)類(lèi)型或地域分布上努力分散投資，以減少投資組合的整體風(fēng)險。組合投資管理的主要職責是：制定投資組合目標與投資準則；制定并執行組合投資戰略；設計和調整物業(yè)資產(chǎn)的資本結構；負責策略資產(chǎn)的配置和衍生工具的應用；監督購置、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策；負責投資組合的績(jì)效；客戶(hù)報告與現金管理。

　　為實(shí)現投資者所擁有的房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值最大化的目標，三個(gè)層次的物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理必須進(jìn)行有效的協(xié)調，并根據市場(chǎng)需求的變化主動(dòng)地調整經(jīng)營(yíng)策略。