抵押房地產(chǎn)的占用、管理與處分

　　1.抵押人對抵押房地產(chǎn)享有法定與約定的權利已作抵押的房地產(chǎn)，由抵押人占用與管理。經(jīng)抵押權人同意，抵押人可以轉讓或者出租抵押的房地產(chǎn)。抵押房地產(chǎn)轉讓或者出租所得價(jià)款，應當向抵押權人提前清償所擔保的債權。超過(guò)債權數額的部分，歸抵押人所有，不足部分由債務(wù)人清償。

　　2.抵押人負有維護抵押房地產(chǎn)的義務(wù)

　　抵押人在抵押房地產(chǎn)占用與管理期間應當維護抵押房地產(chǎn)的安全與完好。抵押權人有權按照抵押合同的規定監督、檢查抵押房地產(chǎn)的管理情況。抵押人占用與管理的房地產(chǎn)發(fā)生損毀、滅失的，抵押人應當及時(shí)將情況告知抵押權人，并應當采取措施防止損失的擴大。抵押的房地產(chǎn)因抵押人的行為造成損失使抵押房地產(chǎn)價(jià)值不足以作為履行債務(wù)的擔保時(shí)，抵押權人有權要求抵押人重新提供或者增加擔保以彌補不足。抵押人對抵押房地產(chǎn)價(jià)值減少無(wú)過(guò)錯的，抵押權人只能在抵押人因損害而得到的賠償的范圍內要求提供擔保。抵押房地產(chǎn)價(jià)值未減少的部分，仍作為債務(wù)的擔保。

　　3.抵押人應當遵守房屋征收的法律規定

　　因國家建設需要，將已設定抵押權的房地產(chǎn)列人征收范圍的，應當及時(shí)書(shū)面通知抵押權人。抵押雙方可以重新設定抵押房地產(chǎn)，也可以依法清理債權債務(wù)，解除抵押合同。

　　4.抵押權人有權要求處分抵押房地產(chǎn)的情況

　�。�1）債務(wù)履行期限屆滿(mǎn)，抵押權人未受清償的，債務(wù)人又未能與抵押權人達成延期履行協(xié)議的；

　�。�2）抵押人死亡，或者被宣告死亡而無(wú)人代為履行到期債務(wù)的；或者抵押人的合法繼承人、受遺贈人拒絕履行到期債務(wù)的；

　�。�3）抵押人被依法宣告解散或者破產(chǎn)的；

　�。�4）抵押人擅自處分抵押房地產(chǎn)的；

　�。�5）抵押合同約定的其他情況。

　　抵押權人處分抵押房地產(chǎn)時(shí)，應當事先書(shū)面通知抵押人；抵押房地產(chǎn)為共有或者出租的，還應當同時(shí)書(shū)面通知共有人或承租人；在同等條件下，共有人或承租人依法享有優(yōu)先購買(mǎi)權。同時(shí)，抵押權應當與抵押人協(xié)商處分抵押的房地產(chǎn)，可以拍賣(mài)抵押房地產(chǎn)并優(yōu)先受償，也可以通過(guò)其他合法方式實(shí)現債權。抵押雙方當事人協(xié)商不成的，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。

　　《擔保法》規定處分抵押物受償順序是：“抵押物已登記的先于未登記的受償；抵押合同已登記生效的，按照抵押物登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償。”因此同一房地產(chǎn)設定兩個(gè)以上抵押權時(shí)，以抵押登記的先后順序受償。

　　城市房地產(chǎn)管理法規定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣(mài)，但對拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權人無(wú)權優(yōu)先受償。”上述規定既適用于房地產(chǎn)抵押，也適用于在建工程抵押。

　　5.抵押房地產(chǎn)處分的中止

　　下列情況下，可以終止處分抵押房地產(chǎn)的行為：

　�。�1）抵押權人請求中止的；（2）抵押人申請愿意并證明能夠及時(shí)履行債務(wù)，并經(jīng)抵押權人同意的；（3）發(fā)現被拍賣(mài)抵押物有權屬爭議的；（4）訴訟或仲裁中的抵押房地產(chǎn)；（5）其他應當中止的情況。

　　6.抵押房地產(chǎn)處分所得價(jià)款的分配

　　處分抵押房地產(chǎn)，所得價(jià)款按下列順序分配：

　�。�1）支付處分抵押房地產(chǎn)的費用；（2）扣除抵押房地產(chǎn)應繳納的稅款；（3）償還抵押權人債權本息及支付違約金；（4）賠償由債務(wù)人違反合同而對抵押權人造成的損害；（5）剩余金額交還抵押人。處分抵押房地產(chǎn)所得金額不足以支付債務(wù)和違約金、賠償金時(shí)，抵押權人有權向債務(wù)人追索不足部分。