�。ㄒ唬┪飿I(yè)管理決策

　　決策是進(jìn)行任何一項工作或活動(dòng)的第一步，是一切工作的開(kāi)始。對物業(yè)管理而言，從物業(yè)管理的前期介入、接管驗收，一直到后續的日常管理服務(wù)工作，作為管理主體的物業(yè)管理工作者，無(wú)時(shí)不進(jìn)行各項管理決策活動(dòng)。

　　對于物業(yè)管理的前期介入，物業(yè)管理企業(yè)首先要分析研究各方面情況，結合自身的實(shí)力及發(fā)展定位，然后再根據前期的各種經(jīng)濟技術(shù)的論證情況，做出是否參與前期介入活動(dòng)的決定。如果決定參與前期介入工作，還要考慮和安排參與前期介入的人選、方案設計等工作，這些活動(dòng)從本質(zhì)上講就是決策。如，根據企業(yè)的發(fā)展規劃，物業(yè)管理企業(yè)要對自己將要拓展的市場(chǎng)地域進(jìn)行綜合分析和決策，這是物業(yè)管理企業(yè)的一項重要決策。企業(yè)將要進(jìn)入的地區選擇是否正確，直接影響到企業(yè)未來(lái)的經(jīng)營(yíng)效益和長(cháng)遠發(fā)展。

　　在參與具體的物業(yè)管理項目的投標方面，物業(yè)管理企業(yè)也要經(jīng)過(guò)分析研究。要對擬投標的項目的開(kāi)發(fā)過(guò)程相關(guān)情況、項目檔次、市場(chǎng)定位、銷(xiāo)售情況等進(jìn)行詳細地了解和分析論證，然后再決定是否參與投標工作，以及決定人員安排、組織設置及其他資源的配合等。這也是物業(yè)管理過(guò)程中的一項重大決策。

　　在物業(yè)管理的日程工作及整個(gè)過(guò)程中，也會(huì )時(shí)常遇到各類(lèi)問(wèn)題需要加以解決，這都是物業(yè)管理的決策問(wèn)題。對物業(yè)管理過(guò)程中出現問(wèn)題的提出、分析論證，最終對解決方案的選擇及實(shí)施等，都需要相關(guān)人員和組織作出決策。

　�。ǘ�）物業(yè)管理計劃

　　物業(yè)管理計劃是為達到某一特定的目標所制定的未來(lái)行動(dòng)方案。物業(yè)管理計劃是物業(yè)管理過(guò)程中的決策的具體化，是物業(yè)管理工作的一項重要職能和手段。

　　在處理和解決物業(yè)管理過(guò)程中的某些問(wèn)題時(shí)，如是否參與前期介入、是否參與投標等，物業(yè)管理企業(yè)在作出一個(gè)明確的決策后，接下來(lái)的工作就是如何將這一決策所要達到的目標進(jìn)行具體安排，這就是物業(yè)管理計劃。

　　物業(yè)管理計劃具有計劃職能的所有一般屬性和要求，也有物業(yè)管理長(cháng)期、中期和短期計劃之分。如：涉及物業(yè)管理企業(yè)未來(lái)長(cháng)遠發(fā)展的決策規劃就是物業(yè)管理的長(cháng)期計劃，對企業(yè)未來(lái)某一時(shí)間的經(jīng)營(yíng)效益目標的決策和規劃，就是物業(yè)管理中期計劃，一般1～2年不等，而對于近期（如月，季等）的有關(guān)決策安排，就是物業(yè)管理短期計劃。

　　物業(yè)管理計劃是根據企業(yè)的決策目標，在充分分析研究企業(yè)的各類(lèi)可以利用的人、財、物等資源的基礎上而進(jìn)行的細致謀劃。物業(yè)管理計劃是物業(yè)管理后續相關(guān)工作的標準和依據，它是否有效率將直接影響到企業(yè)決策目標的實(shí)現和資源的使用程度，進(jìn)而影響到企業(yè)的效益和發(fā)展目標。

　�。ㄈ�）物業(yè)管理組織

　　物業(yè)管理組織的目的也是要確保物業(yè)管理各項決策和計劃的順利實(shí)施。組織是企業(yè)的載體，是實(shí)現企業(yè)發(fā)展目標的具體執行機構。和其他組織一樣，物業(yè)管理企業(yè)要想實(shí)現自己既定的發(fā)展目標，必須要按照管理學(xué)有關(guān)組織設計和職位安排的基本原則和要求進(jìn)行。

　　物業(yè)管理組織是為物業(yè)管理企業(yè)的總體目標服務(wù)的，因而組織的設計要具備服務(wù)的功能。物業(yè)管理設置各類(lèi)組織或部門(mén)不是目的，而是為了更好地實(shí)現企業(yè)發(fā)展目標的必要措施和手段。物業(yè)管理企業(yè)組織的設置，首先要對企業(yè)的發(fā)展目標有一個(gè)非常清晰和明確的把握，在這個(gè)基礎上再研究實(shí)現這些目標所必須完成的任務(wù)或工作項目。待完成實(shí)現企業(yè)目標所必須的工作項目和任務(wù)確定后，再把同類(lèi)的工作或任務(wù)進(jìn)行歸并和整合，就形成了一個(gè)部門(mén)。許多不同的部門(mén)通過(guò)某種制度或契約聯(lián)結在一起，就形成了一個(gè)企業(yè)的組織機構。

　�。ㄋ模┪飿I(yè)管理領(lǐng)導和激勵

　　物業(yè)管理領(lǐng)導是指物業(yè)管理企業(yè)的領(lǐng)導者通過(guò)各種規定或措施去帶動(dòng)他人和集體活動(dòng)以實(shí)現物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展目標的過(guò)程。物業(yè)管理領(lǐng)導不等同于物業(yè)管理者，物業(yè)管理領(lǐng)導更強調是如何按照企業(yè)的發(fā)展要求和規定，結合具體問(wèn)題，有創(chuàng )造性和藝術(shù)性地去影響他人去為實(shí)現企業(yè)發(fā)展目標而努力。

　　物業(yè)管理領(lǐng)導的這種影響力的大小，一方面是來(lái)源于職位的設置，更重要的是領(lǐng)導者自身的能力、經(jīng)驗和人格魅力。物業(yè)管理領(lǐng)導能力的高低不僅影響到企業(yè)的工作效率，也直接影響到整個(gè)企業(yè)的文化氛圍和長(cháng)遠的發(fā)展。

　　同樣，物業(yè)管理領(lǐng)導力的實(shí)現，在很大程度上是領(lǐng)導者通過(guò)各種物質(zhì)和精神方面的激勵手段，激發(fā)他人的工作熱情和主觀(guān)能動(dòng)。物業(yè)管理激勵和其他管理領(lǐng)域的激勵一樣，也分為諸如獎金等的物質(zhì)激勵和樹(shù)立標兵等的精神激勵。物業(yè)管理激勵要根據不同的問(wèn)題，針對不同的人員，在不同的環(huán)境下，采取相應的激勵方式。

　�。ㄎ澹┪飿I(yè)管理控制

　　物業(yè)管理控制，就是根據物業(yè)管理企業(yè)的發(fā)展目標和預定的計劃，對物業(yè)管理過(guò)程中的各項活動(dòng)和工作進(jìn)行監督、檢查和反饋，并對相關(guān)偏差加以調適和糾偏，以確保整個(gè)物業(yè)管理活動(dòng)按照既定的計劃和目標進(jìn)行等一系列活動(dòng)過(guò)程。

　　物業(yè)管理控制是實(shí)現物業(yè)管理發(fā)展目標的有力保障，也是提高物業(yè)管理效率，減少開(kāi)支，降低成本等活動(dòng)的重要手段和措施。對物業(yè)管理中的各項工作要按照管理學(xué)有關(guān)控制職能的基本要求和程序，為確保企業(yè)的既有發(fā)展方向而制訂必要的預防和現場(chǎng)處理應急措施。

　　物業(yè)管理控制主要有糾偏和調適兩方面內容。物業(yè)管理糾偏，就是物業(yè)管理既定的發(fā)展目標和計劃符合企業(yè)發(fā)展要求，也和整個(gè)環(huán)境相適應，只是在具體實(shí)施過(guò)程中，由于各種原因而導致現實(shí)的工作和既定的要求發(fā)生了偏離，這種偏離主要是執行過(guò)程的問(wèn)題，對于這種情況，物業(yè)管理企業(yè)往往要堅持既定的目標和計劃，糾正現實(shí)的工作偏差使之回到既定的要求和計劃軌道上來(lái)。而物業(yè)管理控制的另一方面內容，即物業(yè)管理調適，是指在物業(yè)管理工作過(guò)程本身沒(méi)有什么問(wèn)題1只是當前執行的目標和計劃已經(jīng)和現實(shí)的條件或環(huán)境不太符合了，即物業(yè)管理計劃本身存在一些缺點(diǎn)，這樣，為了更好地實(shí)現企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，就要對物業(yè)管理計劃進(jìn)行重新調整，使之與現實(shí)條件和環(huán)境相適應。無(wú)論是糾偏還是調適，其根本目的都是為了企業(yè)更好更順利地發(fā)展。

　　物業(yè)管理決策的制訂、計劃的實(shí)施，在物業(yè)管理的日常管理過(guò)程中，由于各種原因，難免會(huì )發(fā)生與預先的決策或計劃不相一致的地方，這就需要物業(yè)管理人員根據這種不一致的具體情況或原因，采取有效手段或方法，進(jìn)行控制。