�。ㄒ唬┣捌谖飿I(yè)服務(wù)合同的特征

　　通常狀況下，業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展工作，物業(yè)服務(wù)合同在業(yè)主大會(huì )和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂。但一般情況下，在物業(yè)建成之后、業(yè)主大會(huì )成立之前，就需要進(jìn)行物業(yè)管理活動(dòng)。由于業(yè)主大會(huì )尚未成立，不可能由業(yè)主委員會(huì )代表業(yè)主與業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。這種情況下，只能由建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)實(shí)施管理服務(wù)，物業(yè)服務(wù)合同在建設單位和物業(yè)管理企業(yè)之間簽訂。這時(shí)的物業(yè)服務(wù)合同稱(chēng)為前期物業(yè)服務(wù)合同。所以，前期物業(yè)服務(wù)合同發(fā)揮著(zhù)重要的作用，是物業(yè)從建設到管理順利銜接的關(guān)鍵環(huán)節。前期物業(yè)服務(wù)合同有以下特征：

　�。�1）前期物業(yè)服務(wù)合同具有過(guò)渡性。前期物業(yè)服務(wù)合同的期限，存在于業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)之前的過(guò)渡時(shí)間內。實(shí)踐中，物業(yè)的銷(xiāo)售、業(yè)主的入住是陸續的過(guò)程，業(yè)主召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì )會(huì )議時(shí)間的不確定性決定了業(yè)主、業(yè)主大會(huì )選聘物業(yè)管理企業(yè)時(shí)間的不確定性，因此，前期物業(yè)服務(wù)的期限也是不確定的。但是，一旦業(yè)主大會(huì )成立或者全體業(yè)主選聘了物業(yè)管理企業(yè)，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的合同發(fā)生效力，就意味著(zhù)前期物業(yè)管理階段結束，進(jìn)入了通常情況下的物業(yè)管理階段。

　�。�2）前期物業(yè)服務(wù)合同由建設單位和物業(yè)管理企業(yè)簽訂。通常情況下物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)，而前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂的主體是建設單位和物業(yè)管理企業(yè)。這是因為首次業(yè)主大會(huì )尚未召開(kāi)，業(yè)主還不能形成統一意志來(lái)決定選聘物業(yè)管理企業(yè)，而此時(shí)已有實(shí)施物業(yè)管理的現實(shí)必要，為了維護正常的物業(yè)秩序，保護業(yè)主現實(shí)的合法權益，《條例》規定，建設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)的，應當與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同。而且，建設單位一開(kāi)始就擁有物業(yè)，是第一業(yè)主，這是建設單位享有第一次選聘物業(yè)管理企業(yè)的優(yōu)先權。能夠簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同的合理依據。

　�。�3）前期物業(yè)服務(wù)合同是要式合同。要式合同，是指法律要求必須具備一定形式的合同。由于前期物業(yè)管理涉及廣大業(yè)主的公共利益，《條例》要求前期物業(yè)服務(wù)合同以書(shū)面的形式簽訂。對合同形式作書(shū)面要求，便于明確合同主體的責權利，防止建設單位和物業(yè)管理企業(yè)侵害業(yè)主權益的情況發(fā)生，發(fā)生糾紛時(shí)也有據可查。

　�。ǘ�）前期物業(yè)服務(wù)合同的時(shí)效

　　由建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同，僅僅是在業(yè)主不具備自行選聘物業(yè)管理企業(yè)條件下的權宜措施，因此在業(yè)主自行選聘物業(yè)管理企業(yè)條件具備后，必須保護業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)的自主權�！稐l例》第二十六條對此作出了特別規定：“前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限；但是，期限未滿(mǎn)、業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同終止。”

　　《條例》關(guān)于前期物業(yè)服務(wù)合同的規定，可以從以下兩方面解釋?zhuān)?/p>

　　一方面，前期物業(yè)服務(wù)合同可以約定期限。與一般的服務(wù)性行為不同，物業(yè)管理服務(wù)具有長(cháng)期性的特點(diǎn)。物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，要進(jìn)行添置設施設備等一些前期投人，這些前期投入作為企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本，需要一定時(shí)間的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)才能逐步得到回收。物業(yè)管理企業(yè)在承接物業(yè)之前，要進(jìn)行成本測算和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險預測，前期物業(yè)服務(wù)合同期限不確定，不利于物業(yè)管理企業(yè)統籌安排工作，降低交易成本費用，防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險，而且會(huì )導致物業(yè)管理市場(chǎng)秩序的混亂，誘導糾紛和矛盾。另外，物業(yè)管理企業(yè)也存在一個(gè)選擇物業(yè)管理服務(wù)項目的問(wèn)題，在約定的期限結束以后，物業(yè)管理企業(yè)可以自動(dòng)結束合同約定的物業(yè)服務(wù)項目，而不用承擔違約責任。同時(shí)，這也可以督促業(yè)主及時(shí)成立業(yè)主大會(huì )，實(shí)現自己的選聘物業(yè)管理企業(yè)的權利。

　　另一方面，前期物業(yè)服務(wù)合同是一種附終止條件的合同。雖然期限未滿(mǎn)，但業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效的，前期物業(yè)服務(wù)合同自然終止。也就是說(shuō)，前期物業(yè)服務(wù)合同按照約定的期限履行結束，只有在合同期內沒(méi)有業(yè)主大會(huì )選聘的物業(yè)服務(wù)合同生效才能實(shí)現。這是由前期物業(yè)管理本身的過(guò)渡性決定的。一旦業(yè)主組成了代表和維護自己利益的業(yè)主大會(huì )，選聘了物業(yè)管理企業(yè)，進(jìn)入了正常的物業(yè)管理階段，則前期物業(yè)管理就不再有存在的必要，自動(dòng)終止，終止的時(shí)間以業(yè)主委員會(huì )與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效時(shí)為準。

　�。ㄈ�）前期物業(yè)服務(wù)合同的主要內容

　　為規范和指導建設單位與物業(yè)管理企業(yè)簽定前期物業(yè)服務(wù)合同，建設部于2004年9月制定并發(fā)布了《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》，根據該示范文本，

　　前期物業(yè)服務(wù)合同應包括以下內容：

　　1.合同當事人與物業(yè)的基本情況

　�。�1）合同當事人情況

　�。�2）物業(yè)的基本情況

　　2.物業(yè)服務(wù)內容與質(zhì)量

　　物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)服務(wù)的項目，一般包括以下方面：（1）物業(yè)共用部位的維修、養護和管理；（2）物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養護和管理；（3）物業(yè)共用部位和相關(guān)場(chǎng)地的清潔衛生，垃圾的收集、清運及雨、污水管道的疏通；（4）公共綠化的養護和管理；（5）車(chē)輛停放管理；（6）公共秩序維護、安全防范等事項的協(xié)助管理；（7）裝飾裝修管理服務(wù)；（8）物業(yè)檔案資料管理。

　　其他當事人可針對所提供的服務(wù)項目，具體承諾各項服務(wù)達到的服務(wù)水平和質(zhì)量標準，作為合同的附件。例如，對于物業(yè)共用部位的維修、養護和管理，可以承諾在正常損耗情況下，幾年內不出現大修或中修事故；對于物業(yè)共用設施設備的運行、維修、養護和管理，可以承諾建立共用設施設備維修、養護檔案，準確記錄維修、養護情況；對于維修共用設施設備，保證業(yè)主用水、用電主要時(shí)段不受影響；對于公共綠化可以承諾配備專(zhuān)業(yè)人員養護和管理等等。

　　對于向特定業(yè)主提供單獨議價(jià)的其他服務(wù)，如承攬房屋裝修工程、代理房屋出租、代理家政服務(wù)等，也可以在前期物業(yè)服務(wù)合同列明，但不屬于公共服務(wù)項目。

　　3.物業(yè)服務(wù)收費方式

　　包干制和酬金制兩種收費方式，建設單位與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商后，可以選擇其中的一種收費方式。

　　4.物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)的內容

　　物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)，是指利用物業(yè)共用部位與共用設施設備所進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。例如利用物業(yè)大廈、場(chǎng)地進(jìn)行廣告經(jīng)營(yíng)，對物業(yè)共用部位、場(chǎng)地進(jìn)行出租經(jīng)營(yíng)等。一般情況下，物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)由物業(yè)管理企業(yè)統一經(jīng)營(yíng)，便于統一管理、統一協(xié)調，還可以降低服務(wù)成本，擴大利潤空間。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以就物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各個(gè)項目，作出具體約定，其中主要包括：（1）物業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的項目名稱(chēng)；（2）物業(yè)經(jīng)營(yíng)部位的權屬界定；（3）物業(yè)經(jīng)營(yíng)項目的收費標準；（4）業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)關(guān)于經(jīng)營(yíng)項目收費或利潤的分成比例。

　　對于停車(chē)管理服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)應與停車(chē)場(chǎng)車(chē)位使用人另行簽訂書(shū)面的停車(chē)管理服務(wù)協(xié)議，明確雙方在車(chē)位使用及停車(chē)管理服務(wù)等方面的權利義務(wù)。

　　除停車(chē)管理服務(wù)項目外，物業(yè)管理區域內的會(huì )所經(jīng)營(yíng)、其他附屬房屋經(jīng)營(yíng)，以及廣告經(jīng)營(yíng)，均應當參照上述停車(chē)管理服務(wù)經(jīng)營(yíng)項目的約定原則，明確權利義務(wù)。如果物業(yè)管理區域內屬于全體業(yè)主所有的停車(chē)場(chǎng)、會(huì )所及其他物業(yè)共用部位、共用設備設施，統一委托物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，建設單位與物業(yè)管理企業(yè)也可以在前期物業(yè)服務(wù)合同中，統一約定業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)對經(jīng)營(yíng)收入的分配比例或數額。

　　5.物業(yè)的承接查驗

　　合同中可包含以下幾個(gè)方面的內容：

　�。�1）說(shuō)明查驗的共用部位共用設施設備的內容；（2）雙方確認共用部位共用設施設備存在的問(wèn)題；（3）建設單位應承擔的責任和解決辦法；（4）建設單位應向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料；（5）建設單位的保修責任等。

　　6.物業(yè)的使用與維護

　　合同可包含以下幾個(gè)方面的約定：（1）建設單位和業(yè)主、使用人配合實(shí)施物業(yè)管理服務(wù)規章制度的義務(wù)；（2）物業(yè)管理企業(yè)制止業(yè)主和使用人違反業(yè)主臨時(shí)公約的具體措施；（3）物業(yè)管理企業(yè)對重大事項的告知義務(wù)和接受監督義務(wù)；（4）業(yè)主裝飾裝修房屋的約定；（5）物業(yè)管理用房的具體約定。

　　7.專(zhuān)項維修資金

　　主要包括專(zhuān)項維修資金的儲存、管理、使用和續籌等約定。

　　8.違約責任

　　主要包括甲乙雙方、業(yè)主和物業(yè)使用人的違約責任，以及共同約定的免責條款。

　　9.其他事項

　　主要包括合同期限，爭議的解決方式以及合同終止和續約條款。