1.營(yíng)業(yè)成本

　�。�1）直接人工費，包括企業(yè)直接從事物業(yè)管理活動(dòng)等人員的工資、獎金及職工福利費等。

　�。�2）直接材料費，包括企業(yè)在物業(yè)管理活動(dòng)中直接消耗的各種材料、輔助材料、燃料和動(dòng)力、構配件、零件、低值易耗品、包裝物等。

　�。�3）間接費用，包括企業(yè)所屬物業(yè)管理單位管理人員的工資、獎金及職工福利費、固定資產(chǎn)折舊費及修理費、水電費、取暖費、辦公費、差旅費、郵電通訊費、交通運輸費、租賃費、財產(chǎn)保險費、勞動(dòng)保護費、保安費、綠化維護費、低值易耗品攤銷(xiāo)及其他費用等。

　　2.期間費用或經(jīng)營(yíng)管理費用

　�。�1）管理費用。是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)而發(fā)生的各項費用，包括公司經(jīng)費、工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動(dòng)保險費、待業(yè)保險費、董事會(huì )費、咨詢(xún)費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術(shù)轉讓費、技術(shù)開(kāi)發(fā)費、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、開(kāi)辦費攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤(pán)虧、毀損和報廢（減盤(pán)盈）損失以及其他管理費用等（注：實(shí)行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，營(yíng)業(yè)成本中可不設間接費用，直接將間接費用全部計人管理費用）。稅金：是指企業(yè)按規定支付的房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅、印花稅等。無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)：是指專(zhuān)利權、商標權、著(zhù)作權、土地使用權、專(zhuān)利技術(shù)等無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)。

　�。�2）財務(wù)費用。是物業(yè)管理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括：①利息凈支出，②匯兌凈損失（匯兌收益減去匯兌損失），③金融機構手續費，④公司籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。

　　關(guān)于物業(yè)管理成本的構成或開(kāi)支范圍，《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規定》和《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》還有以下特別規定：

　�。�1）物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)共用設施設備，支付的有償使用費，計人營(yíng)業(yè)成本；

　�。�2）物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計人營(yíng)業(yè)成本或管理費用；

　�。�3）物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計人遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內，分期攤入營(yíng)業(yè)成本或管理費用；

　�。�4）發(fā)生的壞賬損失，計人管理費用；

　�。�5）按現行財務(wù)制度的規定，不得列入成本的支出主要有：①購置和建造固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；②對外投資支出；③被沒(méi)收的財產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈支出；④?chē)�家法律、法規規定之外的各種付費；⑤國家規定不得列入成本、費用的其他支出。