隨著(zhù)我國土地市場(chǎng)的建立和快速發(fā)展，以土地價(jià)格評估、土地登記代理和土地咨詢(xún)?yōu)橹饕�服�?wù)內容的土地中介機構獲得了長(cháng)足的發(fā)展。然而隨著(zhù)土地市場(chǎng)的不斷規范，市場(chǎng)競爭越來(lái)越激烈，對土地中介機構的要求也越來(lái)越高，中介機構承擔的責任也就越來(lái)越大。由于市場(chǎng)不確定因素的存在，中介機構在提高專(zhuān)業(yè)化服務(wù)的同時(shí)，也面臨著(zhù)各種各樣的風(fēng)險，因此對風(fēng)險的防范不容忽視。

　　土地中介機構的風(fēng)險各種各樣，有社會(huì )的、政策的，也有企業(yè)內部的，有法律方面的，也有技術(shù)層面的，有可控的，也有不可控的風(fēng)險。有的風(fēng)險是系統性的，有的風(fēng)險卻是非系統性的。系統風(fēng)險是土地中介機構和從業(yè)人員所處的社會(huì )、政治、經(jīng)濟與市場(chǎng)環(huán)境所決定的。非系統風(fēng)險是由機構本身業(yè)務(wù)運作或從業(yè)人員自身造成的。本文對土地估價(jià)機構如何防范上述風(fēng)險提出一些建議，供有關(guān)人士參考。

　　一、政策、制度變遷風(fēng)險的防范

　　目前我國的土地中介普遍處在初始發(fā)展階段，土地中介領(lǐng)域的法律、法規、行業(yè)規范、市場(chǎng)經(jīng)驗都相對缺乏。國家和主管部門(mén)會(huì )隨著(zhù)市場(chǎng)發(fā)展而不斷調整或制定新的相關(guān)政策、法律法規。這種不斷調整和出臺的新政策必然使土地估價(jià)機構在一段較長(cháng)的時(shí)間處在一個(gè)不確定的環(huán)境中，這種不確定就是土地估價(jià)機構面臨的政策、法律風(fēng)險，由于行業(yè)管理體制的變革，行業(yè)政策的變化及相關(guān)領(lǐng)域的政策變化（如土地開(kāi)發(fā)政策、金融貸款政策）等所帶來(lái)的行業(yè)整體風(fēng)險。這種風(fēng)險一般是全行業(yè)性的，但不同的機構所采取的應對措施不同、對其變化的敏感性程度不同，導致機構間抵御風(fēng)險的能力存在著(zhù)差異。

　　為了把握或應對各種可能的政策不確定性，除了低頭做事，還應抬頭看路。抬頭看路就是把握和洞悉行業(yè)發(fā)展規律、各發(fā)展階段特點(diǎn)和存在問(wèn)題，才能有效地預測國家政策的變化，從而做好相應對策，化被動(dòng)應付為主動(dòng)順應，化風(fēng)險為機遇。

　　二、社會(huì )誠信風(fēng)險的防范

　　社會(huì )誠信不僅是一種理念，也是一種規則、體制、載體、資本，甚至是一種生產(chǎn)力。土地估價(jià)屬于信用經(jīng)濟成分。土地估價(jià)所面對的客體是特殊形態(tài)的商品——土地，其獨特的商品特性以及形態(tài)決定了服務(wù)的復雜性，時(shí)間長(cháng)、專(zhuān)業(yè)性強、金額大，一般客戶(hù)非常慎重。從業(yè)者不僅必須具備良好的專(zhuān)業(yè)素質(zhì)，誠信也是必備條件。但在當前市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的“初級階段”，誠信的力量還很孱弱，土地估價(jià)機構用不正當手段攬活，受利益驅動(dòng)作不實(shí)估價(jià)報告等違規行為還大量存在。

　　然而，我們必須清醒地看到誠信建設是一項系統工程，需要政府、行業(yè)組織、企業(yè)及執（從）業(yè)人員幾方面來(lái)共同構建，而不單單靠政府和行業(yè)組織來(lái)推動(dòng)。傳統意義上的誠信是一種建立在人與人相互信任基礎上的道德要求，現代意義上的誠信則必須上升為建立在規則與契約基礎上的道德與法律的義務(wù)，成為人們自覺(jué)遵守的準則。其中，健全的信用規則、有效的司法保障、暢達的信息傳遞、科學(xué)的信用管理、良好的道德規范，是土地估價(jià)機構誠信體制建立的五個(gè)基本環(huán)節。在這些環(huán)節建設中還必須把握如下一些原則：

　　1.堅持職業(yè)操守，力求估價(jià)報告客觀(guān)、公正。

　　誠信經(jīng)營(yíng)的最大體現是要排除外界各種干擾，按照土地市場(chǎng)規律和估價(jià)對象自身的客觀(guān)情況進(jìn)行獨立的分析判斷。同時(shí)通過(guò)內部規章制度和操作流程貫徹落實(shí)，公司董事會(huì )以決議的形式要求公司經(jīng)營(yíng)者規避防范經(jīng)營(yíng)風(fēng)險、合法經(jīng)營(yíng)、誠信經(jīng)營(yíng)，要明確規定對于風(fēng)險較大、評估價(jià)格嚴重偏離正常范圍的業(yè)務(wù)，可以拒絕承接。對于風(fēng)險較大的評估報告，估價(jià)師有權拒絕簽字，單位拒絕簽發(fā)。

　　2.學(xué)會(huì )放棄、勇于放棄，堅持誠信，防范風(fēng)險，確保品牌。

　　評估機構在執業(yè)過(guò)程中，經(jīng)常會(huì )遇到一些客戶(hù)甚至是業(yè)務(wù)較大的客戶(hù)，提出這樣或那樣的關(guān)于評估價(jià)格的不合理要求，評估人員要學(xué)會(huì )放棄。放棄的不過(guò)是一單不應該做的業(yè)務(wù)，放棄了不該承擔的高風(fēng)險，同時(shí)，卻保留了誠信，獲得了更多客戶(hù)的認可和尊重，確保了逐步形成的估價(jià)品牌知名度不斷增大。

　　3.一諾千金，信守合同并全面認真履行。

　　誠信經(jīng)營(yíng)就要做到一諾千金，不但遵守書(shū)面簽定的合同，也要遵守口頭約定的事項。不但要在簽訂合同之前努力表現、認真服務(wù)，合同簽定后同樣一如既往；不但要在收費之前認真履行，收費之后同樣認真履行。不但全面履行合同約定，對合同之外客戶(hù)提出的合理要求同樣要盡自己所能給予滿(mǎn)足。不但要出具合格的估價(jià)報告，還要做好說(shuō)明、解釋工作，使客戶(hù)能夠讀懂估價(jià)報告，并學(xué)會(huì )如何使用估價(jià)報告。全面認真履行合同，盡最大努力滿(mǎn)足客戶(hù)的合理要求。

　　4.建立信用保障體系，加大對失信行為的懲罰力度。

　　首要的是建立信用保障體系，強化誠信觀(guān)念。從懲罰的角度，大幅度提高失信的社會(huì )成本和經(jīng)濟成本，以此來(lái)為社會(huì )經(jīng)濟活動(dòng)建立一道保護墻，使失信、背信、無(wú)信和騙信行為失去活動(dòng)空間和立足之地，使誠實(shí)守信的機構人員能夠獲得褒揚，不誠實(shí)守信的機構和人員受到懲戒。

　　三、業(yè)務(wù)風(fēng)險的防范

　　估價(jià)機構在承攬業(yè)務(wù)、執行業(yè)務(wù)過(guò)程中所形成的風(fēng)險，如與委托方接觸過(guò)程中資料獲取與保密、雙方權利義務(wù)的不合理或不嚴密等，可能會(huì )引起糾紛風(fēng)險、責任風(fēng)險等。這種風(fēng)險與公司業(yè)務(wù)量和業(yè)務(wù)素質(zhì)有關(guān)，業(yè)務(wù)量越大，風(fēng)險越大，業(yè)務(wù)素質(zhì)越高，風(fēng)險越小。在估價(jià)機構內部，風(fēng)險在機構與估價(jià)師之間的傳遞主要是由于內部管理和風(fēng)險控制環(huán)節不完善而導致的。從風(fēng)險的防范來(lái)說(shuō)，建立完善的項目承接、資料調查、估價(jià)報告編寫(xiě)、價(jià)格與報告審核等流程，并上下監控，可以很好地防止風(fēng)險在估價(jià)機構內部傳遞，從而降低業(yè)務(wù)風(fēng)險的影響。

　　在估價(jià)機構內部還有兩種業(yè)務(wù)損失風(fēng)險，一種為“黑單”風(fēng)險，一種為“跑單”風(fēng)險。“黑單”是指估價(jià)機構經(jīng)營(yíng)人員自己私下處理客戶(hù)的估價(jià)業(yè)務(wù)，自己從中提傭，未將應得的費用交給單位。“跑單”是指經(jīng)營(yíng)人員得到有關(guān)信息后，避開(kāi)估價(jià)單位與業(yè)主聯(lián)系，估價(jià)單位在信息收集與服務(wù)方面做了很多工作，結果單子“跑”了。

　　估價(jià)機構在“黑單、跑單”風(fēng)險防范上，應把握住幾個(gè)原則：一是信息公開(kāi)化，客戶(hù)的相關(guān)信息公開(kāi)化，使得公司所有管理人員與經(jīng)營(yíng)人員了解客戶(hù)的相關(guān)狀況；二是業(yè)務(wù)操作公開(kāi)化，經(jīng)營(yíng)人員聯(lián)系的客戶(hù)要做到信息透明公開(kāi)；三是嚴格管理制度、獎懲制度，一旦出現“黑單、跑單”，處罰決不手軟。