【學(xué)員問(wèn)題】土地登記的內容有哪些？

【解答】根據《土地登記規則》，土地登記的權屬種類(lèi)包括：國有土地使用權、集體土地所有權、集體土地建設用地使用權、土地他項權利。

登記的內容包括：初始土地登記、變更土地登記、土地權利終止的注銷(xiāo)登記。登記的功能，表現為具有公示、保護交易安全的作用。

實(shí)踐中，常發(fā)生這樣的事件，交易雙方已經(jīng)就土地使用權的交易達成協(xié)議，但尚未辦理登記手續，此時(shí)轉讓方將該標的轉讓給第三人，并辦理轉讓登記。則受讓方無(wú)法取得土地的使用權。因合同尚未生效，若原受讓方因此受到損失，也只能按照《合同法》的相關(guān)規定，請求締約過(guò)失賠償。土地這特殊的交易標的，不同于一般的商品交易之處在于，在交易的同時(shí)，對取得的土地使用權確定了較長(cháng)期的、大額的投資預期，而締約過(guò)失賠償補不足預期利益，這樣，對原土地使用權受讓****益的保護就不周全。另外，也經(jīng)常發(fā)生這樣的事件，由于登記工作人員的登記核查不嚴，造成本不應登記的土地權利事項，給予登記，這樣即意味著(zhù)真正的土地權利人的利益將受到威脅。確定土地權屬我國采取登記絕對主義，在司法救濟上法院往往依據登記的有關(guān)文件，維持錯誤登記。

登記公信力的補救把這兩種情況分別稱(chēng)為搶先登記和錯誤登記。為了防止出現這兩種現象，給當事人造成不應有的損害，國外采取的解決方法是：

1、對搶先登記，德國民法創(chuàng )立了預備登記制度，即將物權行為履行前形成的債權預先登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿巳憑此對抗將來(lái)可能出現相同請求權。

預備登記和實(shí)際登記的區別在于，預備登記只進(jìn)行形式審查；而實(shí)際登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查；預備登記只起到證明交易關(guān)系的作用，實(shí)際登記則具有確認合同效力的作用。

2、對于錯誤登記，德國民法創(chuàng )立了異議登記制度。如果出現登記權利與實(shí)際權利不符的情況，權利人可以向登記機關(guān)提出異議，該項異議被登記于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上之后，能夠對抗“登記正確性的推定效力”。通過(guò)異議登記，賦予權利人一種應急措施，待登記機關(guān)查清事實(shí)后，還應該辦理變更登記或注銷(xiāo)異議登記。

在實(shí)現土地利用權的自由流通轉讓的過(guò)程中，土地登記是必不可少的重要的保障因素。完善土地登記制度成為當前土地改革的重要環(huán)節。在各種土地利用權的設置中，必須首先應當堅持土地登記要件原則，防止土地權利市場(chǎng)化過(guò)程中和市場(chǎng)化以后，權利流轉無(wú)序。明確界定各種適應市場(chǎng)需要的土地權利，規定權利的取得、行使、變更、終止等內容應依法登記，使登記成為國家掌握土地資源配置，調控地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。在登記的內容上，完善現有的初始登記、變更登記制度的同時(shí)，借鑒發(fā)達國家預備登記和異議登記制度，對穩定地產(chǎn)市場(chǎng)、保障交易安全具有重要的作用。

以上內容均根據學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題整理而成，供參考，如有問(wèn)題請及時(shí)溝通、指正。