【學(xué)員問(wèn)題】總費用計算方法是什么？

【解答】（1）單純土地租賃中總費用的計算：包括土地稅、管理費和維護費；

（2）房地出租中總費用的計算包括管理費、維修費、保險費、稅金和房屋折舊費，都以年為期計算。

房屋年折舊費采用平均折舊法計算，分兩種情況：

a.房屋耐用年限沒(méi)有超過(guò)土地使用權出讓年限，計算公式為房屋重置價(jià)–殘值房屋重置價(jià)×（1-殘值率）

年折舊費=耐用年限耐用年限

b.房屋耐用年限超過(guò)了土地使用權出讓年限，需按土地使用權出讓調整房屋可使用年限，并且計算時(shí)不考慮殘值，相應計算公式為房屋重置價(jià)年折舊費=房屋可使用年限；

（3）土地純收益計算方法房地出租中的土地純收益求�。�

土地純收益=房地純收益–房屋純收益=總收益-總費用-房屋純收益

房屋純收益=房屋現值×建筑物還原率

房屋現值=房屋重置價(jià)×房屋成新度=房屋重置價(jià)-房屋總折舊

房屋總折舊額=房屋年折舊額×房屋已使用年限

（4）還原率的確定按照評估對象的不同，可以將還原率分為綜合還原率、建筑物還原率和土地還原率三類(lèi)。三者既有嚴格區別，又互相聯(lián)系。

從純理論上講，還原率應等于與獲取純收益具有同等風(fēng)險和資本的獲利率。其確定方法可采用純收益與價(jià)格比率法、安全利率加風(fēng)險調整值法、投資風(fēng)險與投資收益率綜合排序插入法。

（5）土地價(jià)格確定土地純收益確定后，可根據收益變化狀況和土地使用權年限等條件，選擇適當的土地還原率和公式，求取土地的試算收益價(jià)格。

最常用的公式是土地使用年限有限且土地年純收益不變情況下的土地價(jià)格計算公式：

a1p=—[1-——] r（1+r）n

 p——土地價(jià)格

a——土地純收益

r——土地還原率

n——土地收益年限

該公式也可用以計算房產(chǎn)價(jià)格，或者在已知土地價(jià)格時(shí)計算土地年純收益。

以上內容均根據學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問(wèn)題整理而成，供參考，如有問(wèn)題請及時(shí)溝通、指正。