分析整理相關(guān)資料

　　一般估價(jià)資料包括社會(huì )、經(jīng)濟、政治和環(huán)境等方面影響地價(jià)等資料。

　　1、一般資料的種類(lèi)

　　一般資料是來(lái)源于待估地產(chǎn)本身以外的社會(huì )、經(jīng)濟、政治和環(huán)境因素，而對地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。一般資料可區分為主要資料和次要資料，二者又可進(jìn)一步劃分為整體資料和個(gè)別資料。

　　主要資料是由估價(jià)師本身所收集到的資料。例如估價(jià)師可能和許多人面談，并收集某一特定區域的居住密度、住宅數目、戶(hù)型、結構等資料。許多機構和專(zhuān)業(yè)團體都收集、研究并出版各種資料，但這些研究成果出版發(fā)行之后，就成為社會(huì )大眾可以運用的次要資料。估價(jià)師可從政府、專(zhuān)業(yè)團體、估價(jià)機構取得各種次要資料，如社會(huì )經(jīng)濟統計年鑒、年度地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告等。次要資料通常包括大量影響地產(chǎn)價(jià)格的因素材料，如預期利率及通貨膨脹率將持續高漲、經(jīng)濟發(fā)展速度將加快等。估價(jià)報告中的一般資料大都取自于這類(lèi)次要資料。

　　整體資料包括各種總體現象。例如全國、地區或地方性的投資、生產(chǎn)增長(cháng)或減退、利率、產(chǎn)業(yè)政策等。個(gè)別資料是關(guān)于各個(gè)小區域內的資料。例如某城市中某一區域的交通限制、空房率以及已發(fā)生的交易案例資料等，都屬于個(gè)別資料。

　　2.一般資料的用途

　　一般資料主要有以下三種用途：①提供委估宗地的背景材料；②提供可能影響地價(jià)的趨勢資料，以及各種估價(jià)方法中所需的一般數據；③作為判斷最佳用途、調整試算價(jià)格，以及決定最后估價(jià)額的基礎。

　　3.一般資料的分析

　�。�1）經(jīng)濟趨勢資料。確認并了解各種影響地價(jià)的經(jīng)濟趨勢，是進(jìn)行估價(jià)分析的先決條件。估價(jià)師僅了解經(jīng)濟情況已發(fā)生的變化是不夠的，必須對其將來(lái)變動(dòng)的可能方向、程度及影響等進(jìn)行正確判斷并科學(xué)預測其發(fā)展趨勢。

　�。�2）國際國內經(jīng)濟趨勢。在世界經(jīng)濟體系中，某一國家的經(jīng)濟穩定與否，可直接或間接地影響到其他許多國家。例如近年來(lái)港澳、臺商和外商對我國地產(chǎn)投資猛增，部分原因是因我國地價(jià)低廉、政治穩定、經(jīng)濟迅速發(fā)展，對投資者具有某種程度的保證作用，另方面原因也是因為其他國家的通貨膨脹、經(jīng)濟衰退或政局不穩，對投資者缺乏吸引力。這些因素共同影響了我國土地市場(chǎng)的需求與價(jià)格。

　　國內和國際經(jīng)濟指標的基本趨勢，如外貿收支、匯率、物價(jià)水準、工資水平、利率、經(jīng)濟發(fā)展速度等，都是值得參考的資料。

　　國內經(jīng)濟情況可從國民生產(chǎn)總值、國民收入、外貿收支、物午指數、就業(yè)狀況、地產(chǎn)供應量、投資總額等資料中取得。經(jīng)濟指標的時(shí)間序列可顯示出長(cháng)期趨勢及其波動(dòng)，有助于深入分析目前的狀況。

　�。�3）地方上的經(jīng)濟形勢。對于地方性經(jīng)濟形勢的分析，通常都集中于人口、就業(yè)和收入等趨勢。人口的變化、家庭人數及結構、構成社會(huì )經(jīng)濟基礎的就業(yè)類(lèi)別多少、就業(yè)水準及其穩定性、工資水平以及家庭的收入等，都是社區內基本經(jīng)濟力量的指標。

　　對于大部分的估價(jià)工作而言，地方上的經(jīng)濟形勢以及未來(lái)的預測，都是極其重要的項目。地產(chǎn)的價(jià)格，受該用途的需求強度的影響，而各類(lèi)地產(chǎn)的需求，取決于地產(chǎn)市場(chǎng)的人口、收入、以吸收入所代表的購買(mǎi)力。社區內的經(jīng)濟情況，可以決定市場(chǎng)上住宅用地產(chǎn)、辦公大樓、零售店面和其他形態(tài)的地產(chǎn)價(jià)格。

　�。�4）法規的影響。一般資料中包括了社會(huì )導向以及政府將這些導向具體實(shí)施于土地使用管理的法規。估價(jià)師必須收集影響土地的各項資料，包括城市規劃、環(huán)境條件、運輸系統，以及其他政府政策和社會(huì )導向。

　　估價(jià)師了解政府的法規與行為對地價(jià)有何影響，從而可以適宜評估價(jià)格。如果交易案例在城市規劃、交通狀況和其他特色方面，都和委估地產(chǎn)類(lèi)似，則可以作為比較的基礎。其他如土地細分后的價(jià)值等，顯然會(huì )受到環(huán)境方面的影響，因為開(kāi)發(fā)和出售所需的時(shí)間都受法規的限制。

　�。�5）物價(jià)水平。物價(jià)水平的變動(dòng)，影響了居民購買(mǎi)商品與服務(wù)的數量，名義價(jià)格經(jīng)過(guò)物價(jià)水平變動(dòng)的調整后，就成為實(shí)質(zhì)價(jià)格，估價(jià)師估計市場(chǎng)價(jià)格所用的售價(jià)、租金、營(yíng)運費用、施工成本、利率，以及最后價(jià)格的估計，通常都是以名義貨幣來(lái)表示，并沒(méi)有隨物價(jià)水平的變動(dòng)而調整。

　　金融機構同樣極度不愿意接受物價(jià)水平變動(dòng)的風(fēng)險，而設法在通貨膨脹中尋求自保之道，以消除抵押貸款的利率未能顧及通貨膨脹的部分。

　�。�6）利率的影響。地產(chǎn)的活動(dòng)與資金的供給有密切的關(guān)系。大部分的地產(chǎn)在購買(mǎi)時(shí)都附有融資。因此，交易的多寡取決于抵押貸款取得的難易，以及各金融機構當時(shí)的貸款政策。

　　估價(jià)師對于金融趨勢的研究，包括了政府相關(guān)部門(mén)的活動(dòng)。此外，公共建設計劃的融資，使許多原來(lái)可能無(wú)法進(jìn)行的建筑活動(dòng)得以完成，這類(lèi)政府措施，可以刺激地產(chǎn)的需求。

　　貨幣市場(chǎng)中可貸資金的利率，隨著(zhù)許多因素而上下波動(dòng)，這些因素中包括了當時(shí)資金的需求和供給。

　　所有的地產(chǎn)投資都取決于利率和所獲得利潤的多寡，或地產(chǎn)以外的其他投資相互競爭。因此，地產(chǎn)投資的利率，會(huì )隨著(zhù)各種競爭性投資的利率發(fā)生變化。

　　4.特定資料收集與分析

　　特定資料是指關(guān)于委估不動(dòng)產(chǎn)狀況、可比較的交易案例、租賃用不動(dòng)產(chǎn)狀況及地方上的市場(chǎng)特性等方面的詳細資料，這些資料有助于估價(jià)師選擇有關(guān)銷(xiāo)售、租金和地方市場(chǎng)特性資料進(jìn)行分析，并推導出特定的成交價(jià)格、交易條件、租賃條件、收益及費用、投資收益率、建筑成本、經(jīng)濟耐用年限以及年折舊率等數據，以保證評估委估不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的需要。