2013年3月1日，張某與甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)甲公司)簽訂合同，購買(mǎi)了建筑面積為80m2、售價(jià)23000元/m2的首套普通商品住房，合同未約定面積誤差處理方式。2013年7月1日，房屋竣工后，乙房產(chǎn)測置機構測量，該房屋套內使用面積為60m2，未封閉陽(yáng)臺面積為6m2，套內墻體面積為8m2，分攤的共有建筑面積為15m2。

　　1)張某所購買(mǎi)房屋的套內建筑面積為(　)m2。

　　A.71

　　B.74

　　C.86

　　D.89

　　【正確答案】A

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)面積測算。套內建筑面積由套內房屋的使用面積、套內墻體面積，套內陽(yáng)臺建筑面積三部分組成。未封閉陽(yáng)臺建筑面積計算一半，套內建筑面積=60+8+6/2=71m2。參見(jiàn)教材P173。

　　2)關(guān)于房屋面積誤差，張某合理的處理的方式為(　)。

　　A.購房?jì)r(jià)款維持不變

　　B.應補繳購房款13.8萬(wàn)元

　　C.要求甲公司雙倍返還定金

　　D.應補繳購房款5.52萬(wàn)元

　　【正確答案】D

　　【答案解析】本題考查的是商品房買(mǎi)賣(mài)合同。建筑面積=套內建筑面積+共有建筑面積的分攤部分=71+15=86m2，面積誤差比=(86-80)/80=7.5%>3%，合同沒(méi)有約定面積誤差比的，本題中按建筑面積計價(jià)，面積誤差比超過(guò)3%，買(mǎi)受人就有權解除合同。買(mǎi)受人解除合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應當自解除合同通知送達之日起15日內退還買(mǎi)受人已付全部房?jì)r(jià)款(含已付貸款部分)，并自買(mǎi)受人付款之日起，按照不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準利率計付利息。買(mǎi)受人不退房的，實(shí)測面積大于預測面積時(shí)，面積誤差比在3%之內的房?jì)r(jià)款由買(mǎi)受人補足;超出3%部分的房?jì)r(jià)款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔，產(chǎn)權歸買(mǎi)受人。張某應補繳房產(chǎn)款=80×(1+3%)×23000-80×23000=5.52萬(wàn)元。參見(jiàn)教材P133。

　　3)簽訂商品房預售合同至房屋竣工后，張某可以申請(　)。

　　A.房屋所有權初始登記

　　B.房屋預告登記

　　C.房屋所有權轉移登記

　　D.房屋抵押權設立登記

　　【正確答案】B

　　【答案解析】本題考查的是不動(dòng)產(chǎn)登記類(lèi)型—按登記的效力分類(lèi)。預登記，是指在本登記之前進(jìn)行的登記，其不具有終局、確定的效力，主要目的在于保護權利人的合法權益。如預購商品房預告登記。參見(jiàn)教材P157。

　　4)張某購買(mǎi)住房可以享受的稅收優(yōu)恵政策為(　)。

　　A.按照成交價(jià)1%繳納契稅

　　B.出租該房的所得，免征城鎮土地使用稅

　　C.2014年7月1日轉讓該房，免征營(yíng)業(yè)稅

　　D.2015年7月1日轉讓該房，免征個(gè)人所得稅