建立價(jià)格可比基礎包括：①統一付款方式；②統一采用單價(jià)；③統一幣種和貨幣單位；④統一面積內涵；⑤統一面積單位。

　　（1）統一付款方式

　　將分期付款的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)一次付清的數額。具體方法是資金的時(shí)間價(jià)值中的折現計算。

　　例某宗房地產(chǎn)交易總價(jià)為30萬(wàn)元，其中首期付款20%，余款于半年后支付。假設月利率為0.5%，試計算該宗房地產(chǎn)在成交日期一次付清的價(jià)格。

　　[解]該宗房地產(chǎn)在成交日期一次付清的價(jià)格計算如下：

　　30×20%+30×（1-20%）/（1+0.5%）6=29.29（萬(wàn)元）

　　例4—l中如果已知的不是月利率，而是：①年利率r，則計算中的（1+0.5%）6就變?yōu)椋?+r）0.5；②半年利率r，則計算中的（1+0.5%）6就變?yōu)椋?+r）；③季度利率r，則計算中的（1+0.5%）6就變?yōu)椋?+r）2.

　　（2）統一采用單價(jià)

　　在統一采用單價(jià)方面，通常為單位面積上的價(jià)格。

　　（3）統一幣種和貨幣單位

　　在統一幣種方面，不同幣種的價(jià)格之間的換算，應采用該價(jià)格所對應的日期時(shí)的匯率。在統一貨幣單位方面，按照使用習慣，人民幣、美元、港幣等，通常都采用“元”。

　　（4）統一面積內涵

　　在現實(shí)房地產(chǎn)交易中，有按建筑面積計價(jià)，有按套內建筑面積計價(jià)，也有按使用面積計價(jià)的。它們之間的換算如下：

　　建筑面積下的價(jià)格=套內建筑面積下的價(jià)格×套內建筑面積/建筑面積

　　建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格×使用面積/建筑面積

　　套內建筑面積下的價(jià)格=使用面積下的價(jià)格×使用面積/套內使用面積

　　（5）統一面積單位

　　在面積單位方面，中國大陸通常采用平方米（土地的面積單位有時(shí)還采用公頃、畝），中國香港地區和美國、英國等習慣采用平方英尺，中國臺灣地區和日本、韓國一般采用坪。它們之間的換算如下：

　　平方米下的價(jià)格=畝下的價(jià)格÷666.67

　　平方米下的價(jià)格=公頃下的價(jià)格÷10 000

　　平方米下的價(jià)格=平方英尺下的價(jià)格×10.764

　　平方米下的價(jià)格=坪下的價(jià)格×0.303

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)細分的原則

　　對房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與銷(xiāo)售有利的房地產(chǎn)市場(chǎng)細分應該遵循以下原則：

　　可測量性?？蓽y量性是指各個(gè)細分市場(chǎng)的現實(shí)或潛在購買(mǎi)力和市場(chǎng)規模大小是可以識別、可以衡量的。

　　可進(jìn)人性?？蛇M(jìn)入性是指房地產(chǎn)企業(yè)可能進(jìn)入所選定細分市場(chǎng)的程度。主要從三個(gè)方面判斷細分市場(chǎng)對于企業(yè)是否具有可進(jìn)入性：

　?、倨髽I(yè)是否具有進(jìn)入細分市場(chǎng)的條件；（如存在貿易壁壘）

　?、谄髽I(yè)是否能將產(chǎn)品推廣給細分市場(chǎng)的消費者；

　?、郛a(chǎn)品是否能夠進(jìn)入市場(chǎng)。

　　可盈利性?？捎允侵甘袌?chǎng)規模足以使企業(yè)有利可圖。也就是說(shuō)，一個(gè)細分市場(chǎng)應該具有一定的規模，并且具有相當程度的發(fā)展潛力，足以滿(mǎn)足企業(yè)銷(xiāo)售和利潤的要求。

　　可行性?？尚行允侵阜康禺a(chǎn)企業(yè)選擇的細分市場(chǎng)，能否制定和實(shí)施相應有效的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)計劃，包括產(chǎn)品、價(jià)格、渠道以及促銷(xiāo)等計劃。

　　市場(chǎng)法的基本原理

　?。?）市場(chǎng)法的概念

　　市場(chǎng)法又稱(chēng)市場(chǎng)比較法、比較法，是將估價(jià)對象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類(lèi)似房地產(chǎn)的成交價(jià)格做適當的修正和調整，以此求取估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　（2）市場(chǎng)法的理論依據

　　市場(chǎng)法的理論依據是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。

　　（3）市場(chǎng)法適用的對象和條件

　　市場(chǎng)法適用的對象是具有交易性的房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、普通商品住宅、高檔公寓、別墅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、標準工業(yè)廠(chǎng)房等。而對于那些很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)，如特殊工業(yè)廠(chǎng)房、學(xué)校、古建筑、教堂、寺廟、紀念館等，則難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。

　　市場(chǎng)法適用的條件是在同一供求范圍內存在著(zhù)較多的類(lèi)似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區，就難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。

　　市場(chǎng)法的原理和技術(shù)也可以用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數的求取，如經(jīng)營(yíng)收入、成本費用、空置率、報酬率、資本化率、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期等；

　　（4）市場(chǎng)法的操作步驟

　　運用市場(chǎng)法估價(jià)一般分為下列7個(gè)步驟進(jìn)行：①搜集交易實(shí)例；②選取可比實(shí)例；③建立價(jià)格可比基礎；④進(jìn)行交易情況修正；⑤進(jìn)行交易日期調整；⑥進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調整；⑦求取比準價(jià)格。

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