物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時(shí)應以政府頒布的示范文本為基礎，雙方在平等自愿的前提下，遵循公平、誠實(shí)信用與合法的原則，經(jīng)充分的協(xié)商討論達成一致意見(jiàn)后方可簽訂。

　　物業(yè)管理工作自身的特點(diǎn)決定了物業(yè)服務(wù)合同簽訂時(shí)，除可遵循簽訂一般合同時(shí)的注意事項外，還要注意以下四個(gè)要點(diǎn)：

　　（一）“宜細不宜粗”的原則

　　為確保合同雙方的權益，明確各目的責任、權利、義務(wù)，減少日后的糾紛，業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在對合同進(jìn)行談判洽商時(shí)，要遵循“宜細不宜粗”的原則，即對合同的具體條款要進(jìn)行細致的充分協(xié)商，取得一致，不僅要從宏觀(guān)上把握。更要從微觀(guān)上給予明確。 一般物業(yè)服務(wù)合同中對委托的管理服務(wù)應包括五個(gè)層次的約定：

　　1．委托項目

　　委托哪些管理服務(wù)項目應逐項寫(xiě)清。如“房屋建筑共用部位的維修、養護和管理”：“共用設施設備的維修、養護、運行和管理”：“環(huán)境衛生”等。物業(yè)管理委托最主要的是公共性服務(wù)項目，應逐項給予明確；同時(shí)哪些項目允許物業(yè)管理企業(yè)分包，對分包的原則要求和限制條件，也應給予明確。

　　2．各委托項目的具體內容

　　各委托項目所包含的具體內容，應表述清楚，越詳細越好。如房屋建筑公用部位的維修、養護和管理，項目?jì)热莅�括：樓蓋、屋頂、外墻面、承重結構……環(huán)境衛生包括哪些部分，樓梯、樓道、場(chǎng)地、庭院哪些委托，哪些不委托。

　　不同性質(zhì)的業(yè)主和不同類(lèi)型的物業(yè)在某些委托項目的具體內容上是有很大差異的。這些差異和區別除在招標書(shū)中明確提出外，還應在合同談判時(shí)給予準確界定。如部隊和一些政府機關(guān)在“保安服務(wù)”這一委托項目的具體內容上與普通住宅區和寫(xiě)字樓就是有較大區別的。

　　3．服務(wù)質(zhì)量與標準

　　各委托項目具體內容的管理服務(wù)質(zhì)量標準，在定性的基礎上能量化的盡可能給予量化。這種量化標準有兩個(gè)層次，一是工作量的量化，二是質(zhì)量檢查評定標準的量化。如垃圾清運要一天一次，還是二天一次，這是對工作量的量化；而環(huán)境衛生的清潔標準則屬于質(zhì)量檢查評定的標準。要注意在明確質(zhì)量標準時(shí)要少用或不用帶有模糊概念的詞語(yǔ)，例如“整潔”，因為是否整潔不易作出準確判斷。

　　目前，不少物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時(shí)對質(zhì)量標準闡述不準確。對此，中國物業(yè)管理協(xié)會(huì )印發(fā)了《普通住宅小區物業(yè)管理服務(wù)等級標準（試行）》（中物協(xié)[2004]1號），各地行政管理部門(mén)也頒布了各地物業(yè)管理服務(wù)的等級標準，這些可作為合同談判簽訂時(shí)的參考和依據。

　　4. 管理和服務(wù)費用

　　各委托項目在上述的管理服務(wù)內容與質(zhì)量標準下應收取的相應合理的成本或支出費用。物業(yè)管理服務(wù)是分檔次的，不同檔次收取的費用是有較大差異的。在明確了委托項目、具體內容和質(zhì)量標準后，費用的確定往往是雙方爭論和討價(jià)還價(jià)的焦點(diǎn)。在確定合理的費用時(shí)，要經(jīng)過(guò)詳細的內容測算和橫向比較。無(wú)論是采用包干制取費，還是酬金制付費，雙方都應經(jīng)過(guò)一定的測算和對比。各地物價(jià)局頒布的指導價(jià)應視作一個(gè)參考依據，各物業(yè)區域的規模大小與構成均不同，對最終取費標準還應詳細討論確定。

　　5．對物業(yè)管理企業(yè)的獎懲約定條款

　　物業(yè)管理委托的甲乙雙方應爭取雙贏(yíng)的結果。在物業(yè)服務(wù)合同談判中，應對物業(yè)企業(yè)的工作有相應的獎懲條款。目前，各法規對物業(yè)管理企業(yè)的違法、違規、違約行為，對由于其工作不負責或失誤給業(yè)主造成損失或損害的情況均有一些懲罰性條款，但缺少對物業(yè)管理企業(yè)的獎勵性條款。一些地方政府原則上同意物業(yè)管理榮獲全國或省、市優(yōu)秀（示范）小區的，物業(yè)服務(wù)費上浮10％～25％，但真正執行的并不多，執行起來(lái)也較難�？紤]到政府不宜對比作出規定，因而在合同談判時(shí)，業(yè)主可以設立一些獎勵條款，以激勵物業(yè)管理企業(yè)及其員工更好地做好物業(yè)管理服務(wù)。如，業(yè)主可設立業(yè)主獎勵基金，對有突出事跡或表現的員工給予一定獎勵；在酬金制的情況下，如物業(yè)管理企業(yè)在做好管理服務(wù)的前提下，其物業(yè)服務(wù)支出有較大的節約，可適當提高酬金等。

　　上述五個(gè)層次足物業(yè)服務(wù)合同不可少的必備的內容。為防止合同過(guò)長(cháng)，可采用附件的形式。在《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》中，包括《物業(yè)構成細目》、《物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量目標》《物業(yè)共用部位明細》、《物業(yè)共用設施設備明細》四個(gè)附件。此外，雙方還可就具體問(wèn)題增加附件。

　　正因為物業(yè)服務(wù)合同的談判要遵循“宜細不宜粗”的原則，所以經(jīng)過(guò)招投標確定了中標單位后，要有相對較長(cháng)的（與一般招投標相比）的合同談判時(shí)間�！肚捌谖飿I(yè)管理招投標管理暫行辦法》第二十八條規定：招標人和中標人應當自中標通知書(shū)發(fā)出之日起30日內，按照招標文件和中標人的投標文件訂立書(shū)面合同。

　　（二）不應有無(wú)償無(wú)限期的承諾

　　除委托方對物業(yè)管理企業(yè)可無(wú)償提供管理用房外，在物業(yè)服務(wù)合同中，不應有無(wú)償無(wú)期限的承諾。如對住用人無(wú)償提供班車(chē)服務(wù)等。這是因為：

　�。�1）物業(yè)管理從本質(zhì)上講是市場(chǎng)經(jīng)濟條件下的有償服務(wù)，無(wú)償提供服務(wù)是福利制的產(chǎn)物。尤其在我國體制轉軌時(shí)期，廣大消費者對計劃經(jīng)濟時(shí)期的行政福利制管房體制是欣賞的。無(wú)償的承諾不利于全社會(huì )全面、正確地理解、認識和實(shí)踐社會(huì )化、專(zhuān)業(yè)化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理。采集者退散

　�。�2）無(wú)償提供服務(wù)導致住用人之間享受到的服務(wù)不一致。物業(yè)管理除了公共服務(wù)而向全體住用人，其他的專(zhuān)項服務(wù)、特約服務(wù)等都是面向部分或少數有此需要的住用人的，一般不可能所有的住用人都需要，都收益，如果無(wú)償提供這部分專(zhuān)項、特約服務(wù)對那些不需要或未享受到該項管理服務(wù)的人來(lái)說(shuō)就是不公平的。

　�。�3）無(wú)償提供管理服務(wù)存實(shí)踐上也是有害的，行不通的。無(wú)償提供的管理服務(wù)仍是有成本，需要支付費用的，無(wú)論開(kāi)發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)不可能也不應該長(cháng)期承擔這筆費用。否則，最終導致的結果一是降低管理服務(wù)標準，二是將該成本費用轉移或變相轉移分擔給全體業(yè)主。

　�。�4）物業(yè)管理的委托是有期限的，無(wú)期限的承諾從理論上講是不通的，在實(shí)踐上也是難以做到的。無(wú)償無(wú)期限的承諾通常出現在開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)為促銷(xiāo)而作出的某些承諾，或物業(yè)管理企業(yè)為增加中標機會(huì )作出的承諾。這種承諾一旦作出，日后又無(wú)法全面履行，就給物業(yè)管理的正常運作帶來(lái)困難，極易成為雙方發(fā)生糾紛的重要原因。

　　在物業(yè)管理的具體實(shí)施中，有時(shí)開(kāi)始開(kāi)發(fā)商或物業(yè)管理企業(yè)會(huì )自行出資做一些公益性活動(dòng)，如新年聯(lián)歡會(huì )、“六一”兒童付活動(dòng)等；或在某方面采取一些優(yōu)惠措施，如對老人、兒童、困難家庭的一些取費項目給予優(yōu)惠。這都是無(wú)可厚非的，這樣做有利丁物業(yè)管理的運作，是應該提倡的。但是，除經(jīng)業(yè)主大會(huì )同意，這些內容不應在合同中明確是無(wú)償提供，這些活動(dòng)的費用也不應從物業(yè)服務(wù)費中指出，只能由開(kāi)發(fā)商、物業(yè)管理企業(yè)自行支付。

　　（三）實(shí)事求是留有余地

　　物業(yè)服務(wù)合同雙方一旦簽訂，物業(yè)管理企業(yè)就要認真、嚴格地履行，凡做不到位的地方物業(yè)管理企業(yè)都應承擔相應的責任。因此，在合同談判中，既要實(shí)事求是，更要留有余地。下面幾點(diǎn)應引起開(kāi)發(fā)商，尤其時(shí)物業(yè)管理企業(yè)的注意。

　　1．物業(yè)管理企業(yè)要量力而行

　　在投標和承諾物業(yè)管理服務(wù)標準時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)要量力而行，不同的物業(yè)有不同的檔次，這是客觀(guān)條件；不同的物業(yè)管理企業(yè)又有各自不同的情況，這時(shí)主觀(guān)條件。在實(shí)施物業(yè)管理時(shí)，客觀(guān)條件的約束和主觀(guān)條件的限制是搞好物業(yè)管理服務(wù)工作的基礎性條件，管理服務(wù)的結果只能建立在這個(gè)基礎之上。要注意，對經(jīng)過(guò)努力才有可能達到的一些標準，要留有余地，更不能說(shuō)過(guò)頭話(huà)。反之，則很容易成為產(chǎn)生問(wèn)題的根源。

　　2．對分期建設項目、分期建成使用時(shí)物業(yè)管理的承諾

　　物業(yè)的開(kāi)發(fā)建造是一個(gè)過(guò)程，有時(shí)又分期實(shí)施。在物業(yè)服務(wù)合同，尤其前期物業(yè)服務(wù)合同簽訂時(shí)要充分考慮這點(diǎn)。例如，24小時(shí)熱水供應，當最初個(gè)別業(yè)主入住時(shí)，一般無(wú)法提供，在合同中就要說(shuō)明并給出該項服務(wù)提供的條件與時(shí)機以及未提供該項服務(wù)時(shí)物業(yè)管理服務(wù)費的適當減免；又如，當一個(gè)住宅區規劃分期建造時(shí)，在首期不應把小區全部建成后才能夠提供的服務(wù)項目?jì)热萘腥牒贤�。物業(yè)只有在具備入住條件后才能交付給業(yè)主入住，這個(gè)入住條件并不等于物業(yè)全部建成后提供的生活工作條件。這其中的差別在前期物業(yè)服務(wù)合同和前期物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議簽訂時(shí)尤其應注意。

　　（四）明確界定違約責任與處理方式

　　在物業(yè)管理的實(shí)踐過(guò)程中，不可避免地會(huì )產(chǎn)生各種各樣的問(wèn)題、矛盾與糾紛。這些問(wèn)題、矛盾與糾紛既可能發(fā)生在物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間，也可能發(fā)生在業(yè)主相互之間；既有違法的問(wèn)題，但更多的則屬于違規、違約以及是非道德和認識水平的范疇。最然，對于不同性質(zhì)、不同層面的問(wèn)題、矛盾與糾紛要通過(guò)不同的途徑，采取不同的處理方式來(lái)解決。

　　由于物業(yè)管理活動(dòng)具有生產(chǎn)與消費同時(shí)產(chǎn)生同時(shí)結束的特點(diǎn)，問(wèn)題出現后不易取證，責任的界定往往成為雙方爭議的焦點(diǎn)，導致解決這些問(wèn)題比解決一般合同履行中產(chǎn)生的問(wèn)題要更為復雜。因此，物業(yè)服務(wù)合同在簽訂時(shí)雙方要對此有更為詳盡的約定。首先，要明確當各類(lèi)問(wèn)題出現后，如何區分責任以及承擔相應責任的前提條件；其次，要明確解決問(wèn)題的方式和途徑，有時(shí)要事先約定解決的期限及費用的處理等條款。較之一般合同，物業(yè)服務(wù)合同對違約責任的界定及爭議的解決方式更應引起重視。