三、設備更新的經(jīng)濟分析（掌握）

　　1.設備有形磨損

　　設備有形磨損，是設備在使用（或閑置）過(guò)程中發(fā)生的實(shí)體性磨損。

　　2.設備無(wú)形磨損

　　設備無(wú)形磨損，是由于社會(huì )經(jīng)濟環(huán)境變化造成的設備貶值。

　　3.設備磨損的補償

　　要維持企業(yè)再生產(chǎn)的正常運行，必須對設備的磨損進(jìn)行補償。

　　設備磨損的補償方式有兩種，即局部補償和完全補償。

　　設備有形磨損的局部補償是修理，設備無(wú)形磨損的局部補償是現代化技術(shù)改造。有形磨損和無(wú)形磨損的完全補償是更換，即淘汰舊設備，更換新設備。

　　4.設備更新的特點(diǎn)分析

　�、僭O備更新的核心工作，是確定設備的經(jīng)濟壽命；

　�、谠O備更新分析只考慮未來(lái)發(fā)生的現金流量；

　�、壑槐容^設備的費用；

　�、茉O備更新分析以費用年值法為主。

　　5.設備的經(jīng)濟壽命

　　經(jīng)濟壽命的靜態(tài)計算方法與動(dòng)態(tài)計算方法

　　6.物業(yè)管理中的設備更新

　�、俨粫�(huì )提升物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設備更新；

　�、谀芴嵘�物業(yè)運行服務(wù)質(zhì)量的設備更新

　　四、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果與財務(wù)評價(jià)指標（熟悉）

　　1、投資與成本

　　對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資活動(dòng)來(lái)說(shuō)，投資、成本、銷(xiāo)售或出租收入、稅金、利潤等經(jīng)濟量，是構成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項目現金流量的基本要素，也是進(jìn)行投資分析最重要的基礎數據。

　　投資，是指人們在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或投資活動(dòng)中，為實(shí)現某種預定的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)目標而預先墊支的資金。

　　成本，是指人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)。

　　成本包括：開(kāi)發(fā)項目總投資；開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本；經(jīng)營(yíng)成本；期間費用。