四、按權益狀況劃分的種類(lèi)

　　按照房地產(chǎn)的權益狀況，可把房地產(chǎn)分為下列20類(lèi)：

　?。?）“干凈”的房屋所有權和出讓的建設用地使用權的房地產(chǎn)。這是中國現行房地產(chǎn)制度下單位和個(gè)人的房地產(chǎn)權利最充分的一種房地產(chǎn)。典型的是“干凈”的商品房。這里所講的“干凈”，是指房屋所有權和建設用地使用權為單獨所有，沒(méi)有出租，未設立地役權、抵押權或其他任何形式的他項權利，不存在發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價(jià)款（以下簡(jiǎn)稱(chēng)拖欠建設工程價(jià)款），未被查封，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設過(guò)程中的立項、規劃、用地審批、施工許可、竣工驗收等手續齊全，產(chǎn)權明確等等，下同。

　?。?）“干凈”的房屋所有權和劃撥的建設用地使用權的房地產(chǎn)。典型的是“干凈”的以房改成本價(jià)購買(mǎi)的公有住房、經(jīng)濟適用住房。

　?。?）“干凈”的房屋所有權和集體土地的房地產(chǎn)。包括“干凈”的鄉（鎮）、村企業(yè)的房地產(chǎn)，“干凈”的農村村民住宅及其附屬設施所有權和宅基地使用權的房地產(chǎn)。

　?。?）共有的房地產(chǎn)。又可分為按份共有的房地產(chǎn)和共同共有的房地產(chǎn)。共有與單獨所有相比，是單個(gè)共有人不能自作主張，其權利要受其他共有人的制約，包括：①處分共有的房地產(chǎn)，應當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。②按份共有人可以轉讓其享有的共有的房地產(chǎn)份額，但其他共有人在同等條件下享有優(yōu)先購買(mǎi)的權利。③因共有的房地產(chǎn)產(chǎn)生的債務(wù)，在對外關(guān)系上，共有人承擔連帶債務(wù)，除非法律另有規定或者第三人知道共有人不具有連帶債務(wù)關(guān)系。④對共有的房地產(chǎn)作重大修繕，應當經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。⑤共有人按照約定管理共有的房地產(chǎn)；沒(méi)有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權利和義務(wù)。

　?。?）有限產(chǎn)權或部分產(chǎn)權的房地產(chǎn)。典型的是以房改標準價(jià)購買(mǎi)的公有住房。這種產(chǎn)權的住房可以繼承和出售，但出售時(shí)原產(chǎn)權單位有優(yōu)先購買(mǎi)權，售房的收入在扣除有關(guān)稅費后，按個(gè)人和單位所占的產(chǎn)權比例進(jìn)行分配?，F在提倡原按房改標準價(jià)購買(mǎi)的公有住房補足到房改成本價(jià)轉為完全產(chǎn)權。

　?。?）有租約限制的房地產(chǎn)，即已出租的房地產(chǎn)，也稱(chēng)為帶租約的房地產(chǎn)、出租人權益。

　?。?）設立了地役權的房地產(chǎn)，即該房地產(chǎn)為他人提供了有限的使用權，例如允許他人通行，《物權法》稱(chēng)之為“供役地”。

　?。?）設立了抵押權的房地產(chǎn)，即已抵押的房地產(chǎn)，通常稱(chēng)為抵押房地產(chǎn)。抵押人在通知抵押權人并告知受讓人的情況下，可以將已抵押的房地產(chǎn)轉讓給他人。抵押人將已抵押的房地產(chǎn)轉讓給他人的，不影響抵押權，受讓人處于抵押人的地位。

　?。?）有拖欠建設工程價(jià)款的房地產(chǎn)?！逗贤ā返诙侔耸鶙l規定：“發(fā)包人未按照約定支付價(jià)款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內支付價(jià)款。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，也可以申請人民法院將該工程依法拍賣(mài)。建設工程的價(jià)款就該工程折價(jià)或者拍賣(mài)的價(jià)款優(yōu)先受償。”2002年6月20日《最高人民法院關(guān)于建設工程價(jià)款優(yōu)先受償權問(wèn)題的批復》（法釋?zhuān)?002316號）規定：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》第二百八十六條的規定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。

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