某開(kāi)發(fā)商通過(guò)拍賣(mài)獲得一宗熟地的50年使用權，擬開(kāi)發(fā)建設一建筑面積為2000㎡的辦公樓項目，建設期為2年，準備采用“滾動(dòng)開(kāi)發(fā)”的方式。該開(kāi)發(fā)商的初始資本金為300萬(wàn)元，項目總投資為1000萬(wàn)元。第1年項目投資為600萬(wàn)元，其中資本金200萬(wàn)元，銀行貸款為400萬(wàn)元，利率為10％，期限為2年，按年單利計息，期末1次還清本息。第1年該辦公樓預售了400㎡，預售均價(jià)為8000元/㎡.第2年項目投資400萬(wàn)元，全部以自有資金的形式投入。第2年該辦公樓預售了600㎡，預售均價(jià)為7800元/㎡。項目竣工時(shí)，開(kāi)發(fā)商決定將未銷(xiāo)售出去的1000㎡改為出租經(jīng)營(yíng)。假設該辦公樓在出租經(jīng)營(yíng)期間，前3年的出租率分別為60％、70％和80％，之后各年保持90％的出租率。假設在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期內月租金不變，出租經(jīng)營(yíng)期間的運營(yíng)成本為毛租金收入的30％。若開(kāi)發(fā)商要求的目標收益率為16％，該辦公樓的最低月租金為多少?（假設投資發(fā)生在年初，收入和運營(yíng)成本均發(fā)生在年末）（12分）（2005年試題）