二、房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)（五點(diǎn)本質(zhì)） 掌握

　　本質(zhì)1 是評估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

　　盡管叫價(jià)格評估，但評估的是價(jià)值而非價(jià)格

　　價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內在的、相對客觀(guān)和相對穩定的，是價(jià)格波動(dòng)的中心。價(jià)格是價(jià)值的表現，圍繞價(jià)值上下波動(dòng)，是實(shí)際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀(guān)察到的事實(shí)?，F實(shí)中價(jià)格偏離價(jià)值是普遍現象。

　　價(jià)值決定價(jià)格，估價(jià)實(shí)踐中從價(jià)格來(lái)了解價(jià)值。

　　本質(zhì)2 房地產(chǎn)估價(jià)是模擬市場(chǎng)定價(jià)而不是替代市場(chǎng)定價(jià)

　　估價(jià)是為相關(guān)人決策提供關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。定價(jià)是當事人個(gè)人行為。

　　房地產(chǎn)估價(jià)模擬大多數市場(chǎng)參與者的思維和行為，而不是個(gè)別人的價(jià)值判斷，是房地產(chǎn)市場(chǎng)機制形成房地產(chǎn)價(jià)格，估價(jià)師是在調查了解房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的基礎上，通過(guò)科學(xué)的分析、測算和判斷，把客觀(guān)存在的房地產(chǎn)價(jià)值揭示或發(fā)現出來(lái)。價(jià)值原本存在，估價(jià)師利用知識去揭示這個(gè)價(jià)值，而非發(fā)明創(chuàng )造出價(jià)值。

　　本質(zhì)3 是提供價(jià)值意見(jiàn)而不是作價(jià)格保證

　　估價(jià)結果是專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，而不是價(jià)格保證。估價(jià)師對自己的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)要承擔法律責任

　　估價(jià)專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)分類(lèi) 咨詢(xún)性或參考性意見(jiàn)－為委托人自己使用而提供的估價(jià)，屬私人產(chǎn)品。鑒證性或證據性意見(jiàn)－為第三方使用而提供的估價(jià)，屬公共產(chǎn)品。鑒證性或證據性作用的估價(jià)的法律責任一般大于咨詢(xún)性或參考性作用的估價(jià)的法律責任。

　　刑法、公司法、證券法中有關(guān)于估價(jià)法律責任的條款。承擔法律責任時(shí)，能證明自己沒(méi)有過(guò)錯的除外（有舉證責任）