企業(yè)有關(guān)經(jīng)濟行為的需要

　　企業(yè)合并、分立、改制、上市、對外投資、合資、合作、資產(chǎn)重組、產(chǎn)權轉讓、租賃、清算等經(jīng)濟行為，往往需要對企業(yè)整體資產(chǎn)或者其中的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，為有關(guān)決策等提供參考依據。

　?。?）企業(yè)合并是指兩個(gè)以上企業(yè)合并為一個(gè)企業(yè)的行為。企業(yè)合并有吸收合并和新設合并。吸收合并是指兩個(gè)以上企業(yè)合并時(shí)，其中的一個(gè)企業(yè)吸收了其他企業(yè)而存續，被吸收的企業(yè)解散。新設合并是指兩個(gè)以上企業(yè)合并設立一個(gè)新的企業(yè)，合并各方解散。在現實(shí)中，一個(gè)企業(yè)吸收其他企業(yè)的動(dòng)機之一，是看中了被吸收企業(yè)的場(chǎng)地和房屋，以取得企業(yè)發(fā)展所需要的場(chǎng)所。在這種情況下，根據具體情況，需要評估被吸收企業(yè)的價(jià)值或者其場(chǎng)地和房屋的價(jià)值。

　?。?）企業(yè)分立是指一個(gè)企業(yè)分為兩個(gè)以上企業(yè)的行為。企業(yè)分立的，其財產(chǎn)需要作相應的分割，從而需要估價(jià)為財產(chǎn)分割提供參考依據。

　?。?）企業(yè)改制是指國有或集體企業(yè)、事業(yè)單位整體或者部分改為有限責任公司、股份有限公司或者股份合作制等形式。

　?。?）企業(yè)上市是指股份有限公司按照法律法規的規定及監管機構要求的程序在證券交易所公開(kāi)發(fā)行股票并掛牌交易，為企業(yè)發(fā)展融通資金的行為。

　?。?）企業(yè)對外投資是指企業(yè)以貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或者購買(mǎi)股票、債券等有價(jià)證券方式向其他單位投資的行為。其中，企業(yè)以房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)為主的非貨幣財產(chǎn)對外投資的，通常需要房地產(chǎn)估價(jià)提供服務(wù)。

　?。?）企業(yè)合資是指兩個(gè)以上企業(yè)共同出資成立另外公司并分享股權，以進(jìn)行某些新產(chǎn)品、新技術(shù)或新事業(yè)的開(kāi)發(fā)。其中，企業(yè)以房地產(chǎn)或者房地產(chǎn)為主的非貨幣財產(chǎn)出資的，通常需要房地產(chǎn)估價(jià)提供服務(wù)。

　?。?）企業(yè)合作是指不同企業(yè)之間通過(guò)協(xié)議或其他聯(lián)合方式，共同開(kāi)發(fā)產(chǎn)品或市場(chǎng)，共享利益，以獲取整體優(yōu)勢的經(jīng)營(yíng)方式。例如，一方提供土地、房屋，另一方或多方提供資金、設備，開(kāi)展有關(guān)合資、合作，然后各方按照一定比例分配相關(guān)的利益。在這種情況下，需要評估所提供的土地、房屋的價(jià)值，以便與所提供的資金、設備的價(jià)值進(jìn)行比較，從而為確定各方的利益分配比例提供參考依據。

　?。?）企業(yè)資產(chǎn)重組是指根據業(yè)務(wù)重組的需要，對同一企業(yè)內部或者不同企業(yè)之間現存的各類(lèi)資產(chǎn)進(jìn)行重新組合。

　?。?）企業(yè)產(chǎn)權轉讓是指企業(yè)產(chǎn)權持有者將所持有的企業(yè)產(chǎn)權有償轉移給他人（法人、自然人或者其他組織）的行為。在企業(yè)產(chǎn)權轉讓中，轉讓方需要估價(jià)為其確定企業(yè)產(chǎn)權轉讓價(jià)格提供參考依據，受讓方需要估價(jià)為其確定出價(jià)或報價(jià)提供參考依據。

　?。?0）企業(yè)租賃是指企業(yè)的所有者在一定期限內，以收取租金的形式，將企業(yè)整體資產(chǎn)或者部分資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)使用權轉讓給其他經(jīng)營(yíng)使用者的行為。

　?。?1）企業(yè)清算是指企業(yè)違反法律法規被依法關(guān)閉、出資人決定解散、被依法宣告破產(chǎn)、公司章程規定的營(yíng)業(yè)期限屆滿(mǎn)或公司章程規定的其他解散事由出現等情況下的企業(yè)財產(chǎn)清理、處理等。

　　此外，企業(yè)運營(yíng)中的房地產(chǎn)，根據會(huì )計計量的需要或者有關(guān)監管的要求，對其公允價(jià)值或市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評估。例如，為財務(wù)報告或相關(guān)會(huì )計事項進(jìn)行的估價(jià)?！镀髽I(yè)會(huì )計準則第3號—投資性房地產(chǎn)》（2006年2月15日財會(huì )【2006】3號）第三章第十條規定：“有確鑿證據表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續可靠取得的，可以對投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續計量。”投資性房地產(chǎn)是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)?！蹲C券法》第一百四十九條規定：“國務(wù)院證券監督管理機構認為有必要時(shí)，可以委托會(huì )計師事務(wù)所、資產(chǎn)評估機構對證券公司的財務(wù)狀況、內部控制狀況、資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行審計或者評估。”

　　房地產(chǎn)行政管理的需要

　　中國經(jīng)濟體制改革將過(guò)去高度集權的計劃經(jīng)濟轉變?yōu)槭袌?chǎng)經(jīng)濟，相應地，對于各類(lèi)資產(chǎn)的行政管理從過(guò)去單純的實(shí)物管理轉到重視價(jià)值管理，實(shí)行實(shí)物管理與價(jià)值管理相結合。在這種情況下，房地產(chǎn)行政管理不僅需要搞清楚土地和房屋的數量、質(zhì)量，也需要搞清楚土地和房屋的價(jià)值量及其增值或貶值情況。這就需要房地產(chǎn)估價(jià)。

　　有關(guān)法律法規提出了許多房地產(chǎn)行政管理的要求，搞好這些房地產(chǎn)行政管理工作，需要房地產(chǎn)估價(jià)提供相關(guān)參考依據，例如《城市房地產(chǎn)管理法》提出的下列房地產(chǎn)行政管理要求：

　?。?）第十三條規定：“采取雙方協(xié)議方式出讓土地使用權的出讓金不得低于按國家規定所確定的最低價(jià)”—如何確定最低價(jià)，需要估價(jià)提供參考依據。

　?。?）第十八條規定：“土地使用者需要改變土地使用權出讓合同約定的土地用途的，相應調整土地使用權出讓金”；第四十三條規定：“以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權出讓合同約定的土地用途的，相應調整土地使用權出讓金”—如何相應調整土地使用權出讓金（即改變土地用途的補地價(jià)應為多少），需要估價(jià)提供參考依據。

　?。?）第三十四條規定：“房地產(chǎn)價(jià)格評估，應當遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國家規定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價(jià)、標定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎，參照當地的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行評估”；第三十三條規定：“基準地價(jià)、標定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格應當定期確定并公布”—如何確定基準地價(jià)、標定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格，需要估價(jià)提供參考依據。

　?。?）第三十五條規定：“房地產(chǎn)權利人轉讓房地產(chǎn)，應當向縣級以上地方人民政府規定的部門(mén)如實(shí)申報成交價(jià)，不得瞞報或者作不實(shí)的申報”—如何判斷申報的成交價(jià)是否瞞報或者作了不實(shí)的申報，需要估價(jià)提供參考依據。

　?。?）第四十條規定：“以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時(shí)，依照國家有關(guān)規定繳納土地使用權出讓金”，或者“按照國務(wù)院規定將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理”；第五十五條規定：“房屋所有權人將以劃撥方式取得土地使用權的國有土地上建成的房屋出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家”—如何確定應繳納的土地使用權出讓金數額，如何知道轉讓房地產(chǎn)所獲收益中多少為土地收益，出租房屋的租金中含有多少土地收益，需要估價(jià)提供參考依據。

　?。?）第五十一條規定：“設定房地產(chǎn)抵押權的土地使用權是以劃撥方式取得的，依法拍賣(mài)該房地產(chǎn)后，應當從拍賣(mài)所得的價(jià)款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的款額”—如何知道拍賣(mài)所得的價(jià)款中多少為土地使用權出讓金，需要估價(jià)提供參考依據。

　?。?）第五十二條規定：“房地產(chǎn)抵押合同簽訂后，土地上新增的房屋不屬于抵押財產(chǎn)。需要拍賣(mài)該抵押的房地產(chǎn)時(shí)，可以依法將土地上新增的房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣(mài)，但對拍賣(mài)新增房屋所得，抵押權人無(wú)權優(yōu)先受償”—如何知道拍賣(mài)所得的價(jià)款中多少為新增房屋所得，需要估價(jià)提供參考依據。