物權法制定以前，法律對不動(dòng)產(chǎn)物權的登記要件和登記審查標準沒(méi)有明確的規定，各地登記機構掌握的尺度寬嚴不一，法院在審理有關(guān)房地產(chǎn)登記的行政案件中審判標準也不盡相同。據在立法過(guò)程中調研了解，房產(chǎn)登記機構一般只是對登記申請人提供的有關(guān)必要材料是否齊備進(jìn)行審核，各城市基本都沒(méi)有將詢(xún)問(wèn)當事人納入登記程序，大部分城市登記時(shí)不去現場(chǎng)查看。土地登記機構對登記申請的審查較為嚴格。主管部門(mén)的同志認為，實(shí)質(zhì)審查登記錯誤率低，但效率也低，登記機關(guān)也承擔一定風(fēng)險。形式審查效率高，登記機關(guān)不承擔風(fēng)險，但存在著(zhù)不安全因素。

　　國外關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)物權登記機構職責有不同的規定，德國法律規定不動(dòng)產(chǎn)登記機關(guān)除有審查當事人的申請材料是否齊備的權利之外，對當事人申請登記的內容只有消極的登記義務(wù)。登記機關(guān)既沒(méi)有權利也沒(méi)有義務(wù)對當事人申請登記的涉及實(shí)質(zhì)權利義務(wù)的內容進(jìn)行調查，也無(wú)權對當事人的財產(chǎn)法律關(guān)系進(jìn)行變更。我國臺灣地區的“土地登記規則”也只規定了登記機關(guān)審查當事人的申請材料的職能。日本不動(dòng)產(chǎn)登記法規定，登記官在有土地或者建筑物標示登記的申請時(shí)，或依職權進(jìn)行其登記時(shí)，如有必要，可以調查土地或建筑物標示事項。

　　物權法立法過(guò)程中，關(guān)于本條的意見(jiàn)主要集中在登記審查應當采用何種方式上，主要有形式審查和實(shí)質(zhì)審查兩種意見(jiàn)的爭論。有的認為，登記機構應當對登記申請進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，以避免錯誤登記；有的認為，登記機構的審查主要是形式審查，實(shí)質(zhì)審查是沒(méi)有能力做到的。然而，對于何謂形式審查，何謂實(shí)質(zhì)審查，也存在爭論。有的學(xué)者從登記審查的范圍對此二者進(jìn)行界定，認為形式審查就是登記機構不審查登記申請是否與實(shí)體法上的權利關(guān)系一致，而僅審查登記申請在登記手續、提供材料等方面是否合法、齊備；實(shí)質(zhì)審查則是不僅審查登記申請在登記手續上是否合法，還要審查其是否與實(shí)體法上的權利關(guān)系一致，實(shí)體法上的權利關(guān)系是否有效。有學(xué)者則從登記機構的調查權限上界定實(shí)質(zhì)審查，即登記機構接受了登記申請之后，應當對登記內容進(jìn)行詢(xún)問(wèn)和調查，以確保登記內容的真實(shí)性。還有的學(xué)者認為登記機構的審查權限及于不動(dòng)產(chǎn)物權變動(dòng)的原因關(guān)系的，就是實(shí)質(zhì)審查；反之，就是形式審查。

　　本條的兩款規定，既沒(méi)有試圖界定什么是實(shí)質(zhì)審查，什么是形式審查，更不去回答物權法要求不動(dòng)產(chǎn)登記機構進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查還是形式審查。本條的規定，是在調研我國不動(dòng)產(chǎn)登記實(shí)際情況并聽(tīng)取各方面意見(jiàn)的基礎上做出的，目的是使登記機構在各自的職權范圍內，充分履行職責，盡可能地保證如實(shí)、準確、及時(shí)地登記不動(dòng)產(chǎn)物權有關(guān)事項，避免登記錯誤。實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)登記機構也在總結經(jīng)驗，積極探索改進(jìn)登記工作的新思路。例如，目前土地登記主管部門(mén)正在探索建立中介代理制度，把登記中大量的實(shí)質(zhì)審查工作由中介代理機構承擔，通過(guò)中介代理機構的行業(yè)規范和行業(yè)自律，對資料進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查，保證真實(shí)性。登記機關(guān)對有資質(zhì)的中介機構的資料進(jìn)行形式審查。對登記錯誤造成的損失，登記機關(guān)承擔責任；對由于中介代理機構造成的登記錯誤，國家可向中介代理機構追償。本條內容只是物權法在現階段做出的一個(gè)原則性規定，隨著(zhù)行政管理體制改革和不動(dòng)產(chǎn)統一登記制度的建立，法律還將在總結實(shí)踐經(jīng)驗的基礎上對登記機構履行職責問(wèn)題上做出更為具體的規定。