（一）有關(guān)宅基地使用權取得、行使和轉讓的規定

　　土地管理法和擔保法對宅基地使用權做了規定。根據土地管理法的規定，農村村民一戶(hù)只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過(guò)省、自治區、直轄市規定的標準。農村村民建住宅，應當符合鄉（鎮）土地利用總體規劃，并盡量使用原有的宅基地和村內空閑地。農村村民住宅用地，經(jīng)鄉（鎮）人民政府審核，由縣級人民政府批準；其中，涉及占用農用地的，依照土地管理法第四十四條的規定辦理審批手續。農村村民出賣(mài)、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。擔保法規定，宅基地使用權不得抵押。

　　此外，中共中央、國務(wù)院通過(guò)有關(guān)文件，多次強調農村居民建住宅要嚴格按照所在的省、自治區、直轄市規定的標準，依法取得宅基地。農村居民每戶(hù)只能有一處不超過(guò)標準的宅基地，多出的宅基地，要依法收歸集體所有。同時(shí)禁止城鎮居民在農村購置宅基地。

　　（二）關(guān)于宅基地使用權取得、行使和轉讓的爭議

　　在物權法的起草過(guò)程中，關(guān)于宅基地使用權的取得、行使和轉讓?zhuān)?jīng)引發(fā)了熱烈的討論。主要有以下方面的爭議：

　　1.關(guān)于宅基地使用權取得的爭議

　?。?）宅基地使用權是否應當有償取得。一種意見(jiàn)認為，宅基地使用權是村民最基本的居住保障，集體經(jīng)濟組織成員應當無(wú)償取得。另一種意見(jiàn)則認為，現在農村已經(jīng)存在宅基地分配不均、批少占多等問(wèn)題，無(wú)償取得宅基地，既無(wú)法滿(mǎn)足農民群眾改善居住條件的需要，也影響了集體經(jīng)濟組織的收益。宅基地應當有償使用。還有一種意見(jiàn)認為，完全實(shí)施有償使用制度，多數農民難以承受，建議對保障基本居住的宅基地部分，繼續采用無(wú)償取得制度，而對超過(guò)基本居住范圍的部分實(shí)行有償使用制度。對超標多占的宅基地，可以采取累進(jìn)制計算使用費。

　?。?）宅基地的取得是否堅持“一戶(hù)一宅”原則。一種意見(jiàn)認為，農村因繼承等原因擁有兩處以上宅基地的情況很普遍，“一戶(hù)一宅”過(guò)于絕對，難以執行。另一種意見(jiàn)認為，作為分配制度，應當堅持“一戶(hù)一宅”的原則。

　?。?）還有的意見(jiàn)認為，現實(shí)中農村面臨的土地問(wèn)題很復雜，還是要通過(guò)專(zhuān)門(mén)的法律法規來(lái)規定，物權法不能完全解決。

　　2.關(guān)于宅基地使用權轉讓和抵押的爭議

　?。?）關(guān)于宅基地使用權的轉讓。對宅基地使用權可否放開(kāi)轉讓?zhuān)恢贝嬗胁煌庖?jiàn)。一種意見(jiàn)認為，宅基地使用權和地上房屋是農民的基本生活條件，如果允許放開(kāi)轉讓?zhuān)赡軐е罗r村土地都被轉讓出去，導致農民流離失所，也不利于保護土地資源。另一種意見(jiàn)認為，隨著(zhù)城市化的發(fā)展，很多農民進(jìn)入城市，也有不少城鎮居民下鄉購房，已經(jīng)出現宅基地使用權向外流轉的情況，特別是在城市附近或者比較發(fā)達地區。宅基地上的房屋屬于農民個(gè)人所有，應允許轉讓?zhuān)蛘邔D讓做出一定的限制。

　?。?）關(guān)于宅基地使用權可否抵押：一種意見(jiàn)認為，宅基地使用權是農民安身立命的基本生活保障，規定宅基地使用權可以抵押，在實(shí)現抵押權時(shí)，就面臨要么使農民居無(wú)定所，要么讓抵押權落空的兩難境地。另一種意見(jiàn)認為，農民可抵押的財產(chǎn)有限，在保障農民基本居住的前提下，應當允許宅基地使用權抵押，以緩解農民貸款難。為了防范因此而出現的風(fēng)險，可以有條件地適當放開(kāi)。

　?。?）還有意見(jiàn)認為，宅基地使用權轉讓和抵押的問(wèn)題比較復雜，不宜一概而論。物權法對這個(gè)問(wèn)題可以暫不做具體規定，待各方面的認識進(jìn)一步統一，有一些經(jīng)驗的時(shí)候，再根據實(shí)際情況，通過(guò)土地管理法等其他法律解決。

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　　為準確體現國家土地管理制度的有關(guān)內容，物權法關(guān)于宅基地使用權的取得和行使的規定經(jīng)過(guò)了反復研究，多次修改，立法考慮主要是：

　　1.關(guān)于宅基地使用權的取得。宅基地使用權的取得主要涉及國家土地管理制度。土地管理法以及有關(guān)法規中已經(jīng)對宅基地使用權的取得及其必要限制做出了明確規定。實(shí)際中遇到的問(wèn)題應當依照這些規定處理。有關(guān)法律法規實(shí)施中出現的問(wèn)題，可以通過(guò)國家土地管理制度的進(jìn)一步發(fā)展完善，逐步解決。物權法作為調整平等主體間財產(chǎn)關(guān)系的民事法律，對國家土地管理制度的具體內容可以不作重復規定，只做出必要的銜接性規定即可。

　　2.關(guān)于宅基地使用權的轉讓和抵押。我國地少人多，必須實(shí)行最嚴格的土地管理制度。目前，我國農村社會(huì )保障體系尚未全面建立，宅基地使用權是農民基本生活保障和安身立命之本。從全國范圍看，放開(kāi)宅基地使用權轉讓和抵押的條件尚不成熟。特別是農民一戶(hù)只有一處宅基地，這一點(diǎn)與城市居民是不同的。農民一旦失去住房及其宅基地，將會(huì )喪失基本生存條件，影響社會(huì )穩定。為了維護現行法律和現階段國家有關(guān)農村土地政策，也為今后修改有關(guān)法律或者調整有關(guān)政策留有余地，本法的規定應當與土地管理法等法律的規定保持一致。

　　我國的土地管理制度正在改革，有關(guān)法律法規也在完善。對于宅基地使用權的轉讓和抵押?jiǎn)?wèn)題，為適應未來(lái)發(fā)展的需要，給進(jìn)一步深化改革留有空間，物權法對宅基地使用權的轉讓和抵押?jiǎn)?wèn)題做出銜接性的規定是必要的。