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2012房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》:房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本概念

2012-08-22 09:23  來(lái)源:  字體:  打印 收藏

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  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本概念

  所有的人都生活、工作在一個(gè)建筑環(huán)境內,住宅、寫(xiě)字樓、購物中心、休閑娛樂(lè )中心、市政基礎設施和城市配套設施等建筑環(huán)境要素并不會(huì )自己出現,這就需要有一些人或組織去推動(dòng)并實(shí)施其開(kāi)發(fā)建設、維護和再開(kāi)發(fā)的過(guò)程,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也就應運而生。

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是令人工建造環(huán)境不斷滿(mǎn)足社會(huì )需要的復雜商業(yè)活動(dòng),既包括從取得土地開(kāi)始、進(jìn)行土地和建筑物開(kāi)發(fā)、出售或出租土地或建筑物的典型房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng),也包括從購買(mǎi)現有建筑物開(kāi)始、經(jīng)更新改造后再出租或出售建筑物的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)。要通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng),將滿(mǎn)足社會(huì )空間需求的設想變?yōu)楝F實(shí),需要土地、勞動(dòng)力、資本、管理經(jīng)驗、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系的綜合投入,同時(shí)創(chuàng )造出滿(mǎn)足消費者對空間、時(shí)間和服務(wù)需要的新價(jià)值。社會(huì )對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的需求持續不斷,因為隨著(zhù)經(jīng)濟增長(cháng)、人口增加和技術(shù)進(jìn)步,消費者品味和偏好也在不斷發(fā)生變化,居民不斷有對生活方式的新追求和新選擇。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的發(fā)起者,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是開(kāi)發(fā)創(chuàng )意、規劃設計、投資融資、工程建造和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節的協(xié)調管理者,也是開(kāi)發(fā)風(fēng)險的主要承擔者和開(kāi)發(fā)利益的主要分享者。

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜合投入的內容:

  土地、勞動(dòng)力、資本、管理經(jīng)驗、企業(yè)家精神、伙伴關(guān)系

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)者和開(kāi)發(fā)企業(yè)的角色:

 ?、俜康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)的發(fā)起者;

 ?、谑情_(kāi)發(fā)創(chuàng )意、規劃設計、投資融資、工程建設、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)環(huán)節的協(xié)調管理者;

 ?、坶_(kāi)發(fā)風(fēng)險的主要承擔者;

 ?、荛_(kāi)發(fā)利益的主要分享者。

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的最終產(chǎn)品,即一個(gè)新開(kāi)發(fā)或再開(kāi)發(fā)的物業(yè),是許多專(zhuān)業(yè)人士共同協(xié)作努力的結果。開(kāi)發(fā)活動(dòng)需要金融機構參與,沒(méi)有金融機構的支持,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì )受到很大制約;開(kāi)發(fā)活動(dòng)需要規劃設計、工程技術(shù)、工程管理專(zhuān)家和建筑工人參與,這是開(kāi)發(fā)項目建造質(zhì)量和效率的關(guān)鍵;開(kāi)發(fā)商在整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中,還要與政府機構打交道,以解決有關(guān)土地獲取、政府審批、規劃調整、拆遷、建筑規范、市政設施和基礎設施配套等問(wèn)題;許多城市的社區團體和民眾也越來(lái)越多地要求參與開(kāi)發(fā)過(guò)程,與這些社區團體溝通和談判也對開(kāi)發(fā)項目產(chǎn)生重要影響;在檢驗項目成功與否的租售過(guò)程,還需要與經(jīng)驗豐富的營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家、形象推廣專(zhuān)家、銷(xiāo)售人員、律師等密切配合。

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目日益大型化的趨勢,要求開(kāi)發(fā)商具備比以往更多的知識與技能,包括:市場(chǎng)與市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、城市增長(cháng)模式、法律制度、地方規章、公共政策、財產(chǎn)轉讓與合同、土地開(kāi)發(fā)、建筑設計、建造技術(shù)、人居環(huán)境與可持續發(fā)展、基礎設施、融資、風(fēng)險控制和時(shí)間管理等。

  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中每項具體工作越來(lái)越復雜,使得越來(lái)越多的專(zhuān)業(yè)人士開(kāi)始與開(kāi)發(fā)商共同工作,從而加速了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)隊伍的發(fā)展壯大。然而,不論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)活動(dòng)變得多么復雜或是開(kāi)發(fā)商變得多么精明,都必須遵循房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的基本步驟。

責任編輯:瑪門(mén)

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