成本法的適用對象與條件

　?。?）適用對象：成本法特別適用于那些既無(wú)收益又很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)估價(jià)，如學(xué)校、圖書(shū)館、體育場(chǎng)館、醫院、行政辦公樓、軍隊營(yíng)房、公園等公用、公益的房地產(chǎn)，以及化工廠(chǎng)、鋼鐵廠(chǎng)、發(fā)電廠(chǎng)、油田、碼頭、機場(chǎng)等有獨特設計或只針對個(gè)別用戶(hù)的特殊需要而開(kāi)發(fā)建設的房地產(chǎn)。單純的建筑物通常也是采用成本法估價(jià)。在房地產(chǎn)保險（包括投保和理賠）及其他損害賠償中，一般也是采用成本法估價(jià)。因為在保險事故發(fā)生后或其他損害中，房地產(chǎn)的損毀通常是建筑物的局部，需要將其恢復到原狀；對于發(fā)生建筑物全部損毀的，有時(shí)也需要用重建或重置的辦法來(lái)解決，另外，成本法也適用于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者類(lèi)似房地產(chǎn)交易實(shí)例較少的地區，在無(wú)法運用市場(chǎng)法估價(jià)時(shí)的房地產(chǎn)估價(jià)。

　?。?）適用條件：運用成本法時(shí)要求可正確計算估價(jià)對象的客觀(guān)成本、利潤、稅金等。運用成本法估價(jià)時(shí)要注意以下兩個(gè)方面的問(wèn)題：一是要區分實(shí)際成本和客觀(guān)成本。實(shí)際成本是某個(gè)具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的實(shí)際花費，客觀(guān)成本是假設開(kāi)發(fā)建設時(shí)大多數房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的一般花費。在估價(jià)中應采用客觀(guān)成本，而不是實(shí)際成本。二是要結合市場(chǎng)供求分析等來(lái)確定評估價(jià)值。當該類(lèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求時(shí)，應下調評估價(jià)值；當求大于供時(shí)，應上調評估價(jià)值。在后面我們將會(huì )看到，折舊中之所以有經(jīng)濟折舊，就是出于這方面的考慮。

　　運用成本法測算重新購建價(jià)格和折舊也有相當的難度，尤其是那些建筑物過(guò)于老舊的房地產(chǎn)。因此，成本法主要適用于建筑物是新的或比較新的房地產(chǎn)估價(jià)，不太適用于建筑物過(guò)于陳舊的房地產(chǎn)估價(jià)。成本法估價(jià)還要求估價(jià)人員具有良好的建筑、建筑材料、建筑設備、裝飾裝修、工程造價(jià)和技術(shù)經(jīng)濟等方面的專(zhuān)業(yè)知識。