后續開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期

　　總體思路

　　先把開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期分成它的各個(gè)組成部分，然后分別預測出各個(gè)組成部分，再把預測出的各個(gè)組成部分連接起來(lái)

　　具體估算方法

　　一是根據往后需要做的各項工作所需的正常時(shí)間來(lái)直接估算建設期

　　二是采用類(lèi)似于市場(chǎng)法的方法，通過(guò)類(lèi)似房地產(chǎn)已發(fā)生的建設期的比較、修正和調整，先分別求取開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)的建設期和待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的建設期，然后兩者相減

　　開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值

　　開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對應的房地產(chǎn)狀況（房地產(chǎn)狀況）

　　不同的房地產(chǎn)狀況對應不同的價(jià)值

　　有時(shí)還包括其它財產(chǎn)的價(jià)值

　　開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值對應的時(shí)間（市場(chǎng)狀況）

　　開(kāi)發(fā)完成的價(jià)值對應的時(shí)間不一定是一開(kāi)發(fā)完成之時(shí)，有三種情況

　　一般銷(xiāo)售的，預測它在開(kāi)發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值

　　預售的，則預測它在預售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值

　　需要延遲銷(xiāo)售的，預測它在延遲銷(xiāo)售時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下的價(jià)值

　　開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值的預測方法

　　銷(xiāo)售的，通常采用市場(chǎng)法并考慮類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的未來(lái)變動(dòng)趨勢，或者采用市場(chǎng)法與長(cháng)期趨勢法相結合，比較的單位一般為單價(jià)而不是總價(jià)

　　出租或營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)，可先預測其租賃或經(jīng)營(yíng)收益，再采用收益法將該收益轉換為價(jià)值

　　注：假設開(kāi)發(fā)法中，不能用成本法求取開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值

　　后續必要支出及應得利潤

　　后續必要支出項目

　　估算方法與成本法中相同

　　與成本法中估算的區別

　　它本質(zhì)上應是預測的扣除項目在未來(lái)發(fā)生時(shí)的值，而不是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的值

　　它們是在取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)之后至把待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成的必要支出及應得利潤，而不包括在取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)之前所發(fā)生的支出及應得的利潤

　　投資利息和開(kāi)發(fā)利潤

　　只有在傳統方法中才需要測算

　　應計息的項目（銷(xiāo)售稅費一般不計息）

　　未知的需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值

　　取得待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的稅費

　　后續的開(kāi)發(fā)成本、管理費用和銷(xiāo)售費用

　　計息期

　　未知的需要求取的待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值是估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　后續的開(kāi)發(fā)成本、管理費用、銷(xiāo)售費用通常假設為所發(fā)生的時(shí)間段的期中

　　利潤與成本法中的利潤相同