風(fēng)險與投資組合

　　一、投資組合理論

　　投資組合理論的主要論點(diǎn)是：對相同的宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境變化，不同投資項目的收益會(huì )有不同的反應。在高通脹的時(shí)候投資項目甲的收益增長(cháng)可能會(huì )超過(guò)通脹的增長(cháng)幅度，而投資項目乙的收益可能會(huì )有負增長(cháng)。在這種情況下，把適當的投資項目組合起來(lái)，便可以達到一個(gè)最終和最理想的長(cháng)遠投資策略。換句話(huà)說(shuō)，目標是尋找在一個(gè)固定的預期收益率下使風(fēng)險最低，或是在一個(gè)預設可接受的風(fēng)險水平下，使收益最大化的投資組合。

　　大型機構投資者進(jìn)行房地產(chǎn)投資時(shí)，非常注重研究其地區分布、時(shí)間分布以及項目類(lèi)型分布的合理性，以期既不冒太大的風(fēng)險，又不失去獲取較高收益的機會(huì )。

　　風(fēng)險是由系統風(fēng)險（例如宏觀(guān)經(jīng)濟因素，國家金融狀況等）和個(gè)別風(fēng)險（個(gè)別投資項目因素、建筑物類(lèi)型、地點(diǎn)等）所組成。通過(guò)投資組合理論的原則，雖可以將個(gè)別風(fēng)險因素減少，但系統性市場(chǎng)因素仍然存在。由于這個(gè)原因，市場(chǎng)性風(fēng)險率變成了某一種投資項目相對于整個(gè)市場(chǎng)變化反應幅度的評估。

　　二、資本資產(chǎn)定價(jià)模型

　　由投資組合理論引伸出來(lái)的資本資產(chǎn)定價(jià)模型（CapitalAssetPricingModel）便能更好地分析這個(gè)風(fēng)險與收益的關(guān)系。資本資產(chǎn)定價(jià)模型與公式的意義是一致的，在該模型分析下，一個(gè)投資項目在某一時(shí)間段上的預期收益率等于市場(chǎng)上無(wú)風(fēng)險投資項目的收益率再加上這項投資項目的系統性市場(chǎng)風(fēng)險的相關(guān)系數（這里假設應用了適當的投資組合）乘以該項目的市場(chǎng)收益率與無(wú)風(fēng)險投資項目收益率之差。很巧合，這個(gè)概念與房地產(chǎn)估價(jià)學(xué)中有關(guān)折現率的其中一個(gè)選擇標準，即機會(huì )成本標準，十分相似?；谶@個(gè)原因，我們可以進(jìn)一步把這一分析方法應用到房地產(chǎn)市場(chǎng)上。

　　在房地產(chǎn)投資評估過(guò)程中，一個(gè)影響很大但又很難確定的因素是折現率。確定折現率的理想方法是采用機會(huì )成本加適當的風(fēng)險調整值。機會(huì )成本是資本在某一段時(shí)間內最高和最安全的投資機會(huì )的收益。這個(gè)收益應等于上述無(wú)風(fēng)險的收益，如國債收益率或銀行存款利率等。投資者所期望的收益應至少等于機會(huì )成本再加上該項目的風(fēng)險報酬（RiskPemium）。

　　假設整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%，國家債券的收益率為10%，而房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對于整個(gè)投資市場(chǎng)的風(fēng)險相關(guān)系數是0.4，則房地產(chǎn)投資評估的模型所用的折現率按上述公式的分析應為：r=10%+0.4×（20%-10%）=14%