對房地產(chǎn)價(jià)格影響因素的總認識

　　房地產(chǎn)估價(jià)的主要難點(diǎn)，是房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素眾多，且難以準確量化它們的影響。要把握房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，準確量化它們對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，首先應有下列8點(diǎn)認識：

　?。?）不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的：有的因素或者其變化會(huì )降低房地產(chǎn)價(jià)格，有的因素或者其變化會(huì )提高房地產(chǎn)價(jià)格。并且，對于不同類(lèi)型的房地產(chǎn)，同一因素或者其變化所引起的房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)方向可能是不同的。

　?。?）不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的程度是不盡相同的：有的因素或者其變化引起的房地產(chǎn)價(jià)格升降幅度較大，有的因素或者其變化引起的房地產(chǎn)價(jià)格升降幅度較小。

　?。?）不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)之間的關(guān)系是不盡相同的：有的因素隨著(zhù)其變化會(huì )一直提高或一直降低房地產(chǎn)價(jià)格，見(jiàn)圖 4-1（a）； 有的因素在某一狀況下隨著(zhù)其變化會(huì )提高房地產(chǎn)價(jià)格，但在另一狀況下卻隨著(zhù)其變化會(huì )降低房地產(chǎn)價(jià)格，見(jiàn)圖 4-1（b）；有的因素從某一角度看會(huì )提高房地產(chǎn)價(jià)格，但從另一角度看會(huì )降低房地產(chǎn)價(jià)格，至于它對房地產(chǎn)價(jià)格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的，見(jiàn)圖中4-1（c） .例如修筑一條道路穿過(guò)某個(gè)居住區，對該居住區住宅價(jià)格的影響。

　　圖4－1不同影響因素與價(jià)格之間的影響關(guān)系（4）有些影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響與時(shí)間無(wú)關(guān)，有些與時(shí)間有關(guān)。在與時(shí)間有關(guān)的因素中，引起房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的速度又可能是不同的：有的因素會(huì )立刻引起房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，有的因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響則會(huì )經(jīng)過(guò)一段較長(cháng)時(shí)間才會(huì )表現出來(lái)。

　?。?） 各種因素對同一類(lèi)型房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向和影響程度不是一成不變的：隨著(zhù)時(shí)間的推移，人們對房地產(chǎn)的消費偏好會(huì )發(fā)生變化，從而那些提高房地產(chǎn)價(jià)格的因素也許會(huì )變?yōu)榻档头康禺a(chǎn)價(jià)格的因素，那些對房地產(chǎn)價(jià)格有較大影響的因素也許會(huì )變?yōu)橛休^小影響的因素，甚至對房地產(chǎn)價(jià)格沒(méi)有影響；相反，那些降低房地產(chǎn)價(jià)格的因素也許會(huì )變?yōu)樘岣叻康禺a(chǎn)價(jià)格的因素，那些對房地產(chǎn)價(jià)格有較小影響的因素也許會(huì )變?yōu)橛休^大影響的因素。

　?。?） 同一因素在不同地區對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可能是不同的：不同地區的人們對房地產(chǎn)的消費偏好可能不同，某個(gè)因素在某個(gè)地區可能很受人們看重，但在另一個(gè)地區可能不被人們看重。例如，中國北方地區比南方地區更看重房屋朝向，南方地區比北方地區更看重“風(fēng)水”。

　?。?）各種因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價(jià)格的影響是不同的：人們在消費上普遍存在“邊際效用遞減” 現象。例如，當綠化率很低的時(shí)候，提高一點(diǎn)綠化率對房地產(chǎn)價(jià)格的影響就較大；當綠化率已達到較高水平時(shí)，再提高一點(diǎn)綠化率對房地產(chǎn)價(jià)格的影響就較小。

　?。?） 某些影響因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響可以用數學(xué)公式或數學(xué)模型來(lái)量化，但許多因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響難以用數學(xué)公式或者數學(xué)模型來(lái)量化，它們對房地產(chǎn)價(jià)格的影響主要依靠房地產(chǎn)估價(jià)師的估價(jià)理論知識、實(shí)踐經(jīng)驗以及對當地房地產(chǎn)市場(chǎng)的深入調查了解作出判斷。但在實(shí)際估價(jià)中，應盡量采用定量分析來(lái)量化每種因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響程度。