征收物業(yè)稅的前提條件

　　征收物業(yè)稅是否能終結房地產(chǎn)大戰，取決于征收的以下三個(gè)前提條件是否具備：第一個(gè)前提是理清物業(yè)稅與現有稅費之間的關(guān)系，第二是建立滿(mǎn)足征收物業(yè)稅的技術(shù)條件，第三是以物業(yè)稅改變現有的土地財政收入大部分未納入公共財政的現狀。

　　首先，簡(jiǎn)單地說(shuō)，物業(yè)稅是不動(dòng)產(chǎn)保有環(huán)節的稅收，我國現行法規采取一次性收取40年、70年土地使用費用，這就導致了購買(mǎi)與交易環(huán)節成本高、持有環(huán)節成本低的現狀，一些地方政府因此在短期內大量賣(mài)地，一次性收取未來(lái)幾十年的土地紅利，這是許多地方土地財政盛行的根本原因。物業(yè)稅將土地收益分攤于未來(lái)40年或70年內收取，可以改變這一逆向激勵制度。同時(shí)，政府與開(kāi)發(fā)商為了征收物業(yè)稅，也有動(dòng)力創(chuàng )造良好的社會(huì )環(huán)境，提供充足的公共產(chǎn)品，吸引消費者到本地安家，提升本地的物業(yè)價(jià)值。

　　但征收物業(yè)稅的合法性前提是取消土地增值稅、土地出讓金、城市房地產(chǎn)稅等與物業(yè)稅存在重合的一次性稅費，否則舊的稅費未除，新的稅費又來(lái)，對于消費者而言，屬于雙重收稅，于理不合，于法抵牾。

　　其次，征收物業(yè)稅的技術(shù)條件十分復雜。稅基該如何確定，是以財產(chǎn)稅來(lái)征收還是以贏(yíng)取租金的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)來(lái)征收？稅率該如何界定，各地情況均不相同，到底征收1％還是征收3％，或者每年稅率根據房地產(chǎn)價(jià)格的不同而變化？如何對于不同的房產(chǎn)實(shí)行稅收優(yōu)惠政策以及累進(jìn)稅制？這些都是在操作中繞不過(guò)的技術(shù)門(mén)檻，只要個(gè)人房產(chǎn)信息、房地產(chǎn)估值等有一項難以滿(mǎn)足條件，就會(huì )掀起利益糾葛異常復雜的房地產(chǎn)市場(chǎng)的軒然大波。

　　最重要的是，物業(yè)稅作為地方稅種，其本意是彌補地方公共財政的不足，然后依此缺額來(lái)確定物業(yè)稅年度收入以及物業(yè)稅的稅率。物業(yè)稅的繳納者當然希望政府提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，政府只有提供優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品才能保證物業(yè)稅的收益，這樣才能在物業(yè)升值、政府稅收之間取得良性循環(huán)。因此，要使得各方普遍支持物業(yè)稅，最重要的就是使地方公共財政透明高效，使民眾知道稅收的用途。與其說(shuō)物業(yè)稅是對物業(yè)持有人的挑戰，不如說(shuō)是對地方政府財政公共性和透明度的挑戰。

　　物業(yè)稅不是在交易稅基礎上的二次征稅，而是房地產(chǎn)稅收體制的大變革；物業(yè)稅不是在房?jì)r(jià)居高不下情況下的應急之舉，而是對于房地產(chǎn)價(jià)值鏈條的普遍調整；物業(yè)稅不是對于不動(dòng)產(chǎn)持有者的懲罰以及給予政府的財政紅利，而是對于建立地方公共財政體制的努力與期待。

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