2．某宗土地面積為1.2公頃，已完成七通一平。某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商擬取得該宗土地50年的土地使用權，按規劃要求開(kāi)發(fā)建設建筑面積相同的住宅樓和寫(xiě)字樓各一幢，總容積率為2.5。在第1年末辦理完土地使用權出讓手續，一次性繳納全部地價(jià)款，并且開(kāi)工建設。根據項目實(shí)施進(jìn)度安排（見(jiàn)如下橫道圖），項目建成后，住宅樓將全部出售，寫(xiě)字樓將用于出租。

　　根據市場(chǎng)調查，有關(guān)數據如下：

　?。?）該項目所在區域的同類(lèi)型、同檔次住宅的銷(xiāo)售價(jià)格為5000元/m²，銷(xiāo)售稅費為銷(xiāo)售價(jià)格的6%；同類(lèi)寫(xiě)字樓可出租建筑面積的月租金為120元/m²（可出租面積占建筑面積的70%），并按時(shí)年租收入的30%繳納押金，出租空置率為20%，有關(guān)稅費和經(jīng)營(yíng)管理費用按租金收入的30%計，銀行存款年利率為3%，報酬率為10%。

　?。?）同類(lèi)開(kāi)發(fā)項目的社會(huì )平均開(kāi)發(fā)成本為：住宅樓1800元/m²，寫(xiě)字樓2800元/m²，管理費用為開(kāi)發(fā)成本的5%。

　?。?）除地價(jià)款外，寫(xiě)字樓和住宅樓的其他建設資金在各自建設期內每年投入50%且在年度內均勻支出。假設住宅樓在銷(xiāo)售期末一次性全部售出。

　?。?）目前，此類(lèi)項目折現率為10%。

　?。?）為得到該宗土地，還需要按取得地價(jià)原價(jià)的3%繳納有關(guān)稅費。試計算該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所能支付的最高土地價(jià)格。（12分）

　?。?）項目開(kāi)發(fā)成本、管理費用及其折現值。

　　1）住宅樓部分：1800×15000×（1+5％）=2835萬(wàn)元

　　寫(xiě)字樓部分：2800>（15000×（1+5％）=4410萬(wàn)元

　　2）住宅樓開(kāi)發(fā)成本及管理費折現值：

　　2835×[0.5/（1+10％）0.5+0.5/（1+10％）1.5]=2580.13萬(wàn)元

　　3）寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本及管理費用折現值：

　　4410×[0.5/（1+10％）1.5+0.5/（1+10％）2.5]=3648.76萬(wàn)元

　　4）項目開(kāi)發(fā)成本及管理費用折現值：

　　2580.13+3648.76=6228.89萬(wàn)元

　?。?）住宅樓銷(xiāo)售稅費及折現值。

　　1）住宅樓銷(xiāo)售稅費：7500×6％=450萬(wàn)元

　　2）住宅樓銷(xiāo)售稅費折現值：450/（1+10％）3=338.09萬(wàn)元

　?。?）所能支付的最高土地價(jià)格=（總價(jià)值－住宅樓銷(xiāo)售稅費－開(kāi)發(fā)成本及管理費用）（1+3％）

　　=（12005.15-338.09-6228.89）/（1+3％）

　　=5279.78萬(wàn)元

　　第二種答案：

　?。↖）項目總建筑面積：

　　1.2×10000×2.5=30000m²

　　其中，住宅樓總建筑面積15000m²，寫(xiě)字樓總建筑面積15000m²

　?。?）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目總價(jià)值及折現值。

　　1）住宅樓價(jià)值：5000×15000=-7500萬(wàn)元

　　2）寫(xiě)字樓價(jià)值

　?、賹?xiě)字樓年租金收入=120×15000×70％×（1－20％）×12=1209.6萬(wàn)元

　?、趯?xiě)字樓押金：1209.6×30％=362.88萬(wàn)元

　?、蹖?xiě)字樓押金運用年收益：362.88×3％=10.89萬(wàn)元

　?、苡嘘P(guān)稅費和經(jīng)營(yíng)管理費用：1209.6×30％=362.88萬(wàn)元

　?、葑赓U凈收入：1209.6+10.89-362.88=857.61萬(wàn)元

　?、鄬?xiě)字樓價(jià)值：8478.86萬(wàn)元

　　3）項目總價(jià)值折現值：7500+8478.86=15978.86萬(wàn)元

　?。?）項目開(kāi)發(fā)成本、管理費用及其折現值。

　　1）住宅樓部分：1800×15000×（1+5％）=2835萬(wàn)元

　　寫(xiě)字樓部分：2800×15000×（1+5％）=4410萬(wàn)元

　　2）住宅樓開(kāi)發(fā)成本及管理費折現值：

　　2835×[0.5×（1+10％）2.5+0.5×（1+10％）1.5]=3434.25萬(wàn)元

　　3）寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)成本及管理費用折現值：

　　4410×[0.5×（1+10％）1.5+0.5×（1+10％）0.5]=4856.51萬(wàn)元

　　4）項目開(kāi)發(fā)成本及管理費用折現值：

　　3434.25+4856.51=8290.76萬(wàn)元

　?。?）住宅樓銷(xiāo)售稅費及折現值。

　　住宅樓銷(xiāo)售稅費：7500×6％=450萬(wàn)元

　?。?）所能支付的最高土地價(jià)格。

　　1）4年末地價(jià)=（總價(jià)值－住宅樓銷(xiāo)售稅費－開(kāi)發(fā)成本及管理費用）

　　=15978.86－450－8290.76

　　=72381萬(wàn)元

　　2）貼現：

　　7238.1/（1+10％）3=5438.09萬(wàn)元

　　3）地價(jià)款=5438.09/（1+3％）=5279.70萬(wàn)元