一、問(wèn)答題

　?。ㄒ唬┠尘频陱?998年開(kāi)始興建，但由于開(kāi)發(fā)物業(yè)的資金問(wèn)題造成工程爛尾。后由現權利人甲公司進(jìn)行后續工程建設，并于2005年12月23日取得《××市建筑工程施工驗收證書(shū)》。2008年9月30日取得《國有土地使用證》和《房地產(chǎn)產(chǎn)權證》，以該房地產(chǎn)向銀行抵押貸款。1、簡(jiǎn)述評估該酒店的技術(shù)路線(xiàn)。2、確定評估價(jià)值時(shí)還應考慮的因素有哪些？

　　答：1、通過(guò)實(shí)地考查和對周邊區域的調查并分析有關(guān)資料后，根據估價(jià)對象酒店物業(yè)的特點(diǎn)和實(shí)際情況進(jìn)行估價(jià)方法的具體選擇，酒店物業(yè)作為一種能直接獲取長(cháng)期收益的經(jīng)營(yíng)不動(dòng)產(chǎn)，區別于其他各類(lèi)房地產(chǎn)，特別是中大型星級酒店物業(yè)，其房地產(chǎn)價(jià)值已并非各項要素資產(chǎn)的簡(jiǎn)單估價(jià)相加，據此我們確定將收益法作為本次公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值評估的基本方法，同時(shí)在酒店房地產(chǎn)構成要素資產(chǎn)的單項評估遵循貢獻原則的前提下，除收益法外，成本法也具有評估價(jià)合理性的一面，能夠保守地測算估價(jià)對象的現有價(jià)值，因此我們采用成本法作為本次酒店房地產(chǎn)估價(jià)的輔助方法。通過(guò)以上兩種方法加權平均得出估價(jià)對象的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，再扣除法定優(yōu)先受償款，即得出本次估價(jià)對象的抵押價(jià)值。2、大型星級酒店的整棟物業(yè)的市場(chǎng)交易實(shí)例缺乏，所以通常不采取市場(chǎng)法對其評估，酒店的收益年限較長(cháng)，所以對未來(lái)的收益有較大的不確定性，土地使用年限等也是應考慮的因素。

　?。ǘ┠撤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)商欲參加一宗規劃用途為公寓、寫(xiě)字樓的出讓地塊的投標，委托房地產(chǎn)估價(jià)人員，在全面了解地塊的基本情況（包括位置、四至、用途、面積、容積率等）和地塊所在區域基本情況（包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區域的總體規劃等）之后，還需做哪些專(zhuān)業(yè)工作？

　　答：
　　解法一：擬選用假設開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)比較法對該宗地塊進(jìn)行估價(jià)，還需要進(jìn)一步了解類(lèi)似土地近期

　　公開(kāi)招標地塊的若干成交實(shí)例的成交價(jià)格及房地產(chǎn)（土地）狀況，了解同一供求圈范圍內類(lèi)似公寓、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租賃成本，進(jìn)而分析確定該宗土地的最佳開(kāi)發(fā)方案，以及該地塊開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式（出售或出租），運用市場(chǎng)法和收益法等預測建成以后該宗房地的總價(jià)值，需調查了解類(lèi)似房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本費用、建安工程費用、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、前期費用、管理費用、投資利息、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費、專(zhuān)業(yè)費用、開(kāi)發(fā)利潤及投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)（土地）應負擔的稅費，在此基礎上測算土地的價(jià)格。再選取若干可比實(shí)例進(jìn)行交易日期調整、交易情況修正、房地產(chǎn)狀況調整后，確定地塊的比準價(jià)格。最后綜合以上兩種估價(jià)結果，確定最終的估價(jià)價(jià)格，再根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》，撰寫(xiě)并出具該宗土地的規范估價(jià)報告。

　　解法二：

　　1、選用假設開(kāi)發(fā)法和市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)。

　　2、了解類(lèi)似土地近期公開(kāi)招標地塊的若干成交實(shí)例的價(jià)格、房地產(chǎn)狀況。

　　3、了解類(lèi)似公寓、寫(xiě)字樓的市場(chǎng)售價(jià)、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本。

　　4、分析確定土地的最佳開(kāi)發(fā)方案。

　　5、開(kāi)發(fā)完成后的市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式（租或售）運用市場(chǎng)法收益法等預測建成后房地產(chǎn)總價(jià)值調查了解類(lèi)似房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本費用等；前期費用如建安工程費，專(zhuān)業(yè)費等，測算土地價(jià)格。

　　6、選取比實(shí)例進(jìn)行因素比較修正，確定土地比準價(jià)格。

　　7、綜合兩種方法的結果，確定最終估價(jià)結果。

　　8、根據《房地產(chǎn)估價(jià)規范》的要求，撰寫(xiě)并出具估價(jià)報告。

　?。ㄈ┠呈蟹康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司有一塊“七通一平”的待建空地。土地面積為10000m²，且土地形狀規則：允許用途為商業(yè)、居??；允許建筑容積率為7；允許建筑覆蓋率為不大于50%：土地使用權年限為50年；出售時(shí)間為2010年9月1日。需要評估出該塊土地在2010年9月1日的售價(jià)。如果選用假設開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)，它的計算公式和技術(shù)路線(xiàn)是什么？

　　答：

　　選用假設開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)時(shí)地價(jià)的計算公式為

　　地價(jià)=開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-由熟地建成房屋的開(kāi)發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷(xiāo)售稅費-開(kāi)發(fā)利潤-買(mǎi)方購買(mǎi)熟地應負擔的稅費。

　　選用假設開(kāi)發(fā)法進(jìn)行估價(jià)的技術(shù)路線(xiàn)為預計估價(jià)對象開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預計的正常開(kāi)發(fā)成本、稅費和利潤等，以此估算估價(jià)對象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　二、單項選擇題

　?。ㄒ唬┠彻S(chǎng)有甲、乙兩個(gè)廠(chǎng)區，當初兩個(gè)廠(chǎng)區的土地均為劃撥方式取得。其中甲廠(chǎng)區在20世紀90年代已經(jīng)補交了土地使用權出讓金，辦理了土地使用權出讓手續?，F在甲廠(chǎng)區為危險房，乙廠(chǎng)區為嚴重損壞房，房地產(chǎn)行政主管部門(mén)已通知工廠(chǎng)停止使用。該工廠(chǎng)為了生存和發(fā)展，決定轉讓甲廠(chǎng)區、抵押乙廠(chǎng)區房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙廠(chǎng)區經(jīng)有關(guān)部門(mén)批準后重新建造廠(chǎng)房?，F請某估價(jià)機構同時(shí)對兩廠(chǎng)區進(jìn)行估價(jià)。

　　1、針對以上情況，在估價(jià)時(shí)最恰當的做法是（ ?。?。
　　A．將兩個(gè)廠(chǎng)區視為一個(gè)估價(jià)項目一起估價(jià)，出具一份估價(jià)報告
　　B．將兩個(gè)廠(chǎng)區視為兩個(gè)估價(jià)項目分別估價(jià)，每個(gè)項目出具一份估價(jià)報告
　　C．兩個(gè)廠(chǎng)區分別估價(jià)，出具一份估價(jià)報告
　　D．視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報告

　　2、委托人要求估價(jià)機構按照委托人的估價(jià)目的對甲、乙兩個(gè)廠(chǎng)區的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機構認為（ ?。?。
　　A．可以按委托人要求對兩個(gè)廠(chǎng)區的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
　　B．只能對兩個(gè)廠(chǎng)區的土地進(jìn)行估價(jià)
　　C．可以對甲廠(chǎng)區的土地、乙廠(chǎng)區的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)
　　D．可以對乙廠(chǎng)區的土地、甲廠(chǎng)區的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)

　　3、對乙廠(chǎng)區土地估價(jià)的思路應當是（ ?。?。
　　A．按出讓土地使用權評估其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值
　　B．按出讓土地使用權評估其公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金
　　C．用成本法估算土地公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值，再扣除應繳納的土地使用權出讓金
　　D．用假設開(kāi)發(fā)法估價(jià)，先估算其改造完成后的價(jià)值，再減去開(kāi)發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷(xiāo)售費用、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)利潤和投資者購買(mǎi)待開(kāi)發(fā)土地應負擔的稅費

　?。ǘ┠撤康禺a(chǎn)的用途為工業(yè)，現狀用途為商業(yè)用途，擬對該房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。

　　4、若估價(jià)目的為拆遷補償，該房地產(chǎn)應按（ ?。┰u估。
　　A．商業(yè)用途
　　B．工業(yè)用途
　　C．估價(jià)師確定的用途
　　D．商業(yè)與工業(yè)混合用途

　　5、若委托方提供了上級公司允許該房地產(chǎn)改變用途的說(shuō)明，但尚未辦理相關(guān)手續，進(jìn)行抵押貸款委托評估時(shí)應按（ ?。┰u估。
　　A．商業(yè)用途
　　B．工業(yè)用途
　　C．估價(jià)師確定的用途
　　D．委托方確定的用途

　　6、若委托方提供了城市規劃行政主管部門(mén)同意該房地產(chǎn)改變?yōu)樯虡I(yè)用途的文件，但尚未辦理用地變更手續，評估時(shí)應假設估價(jià)對象用途為（ ?。?。
　　A．工業(yè)用途
　　B．商業(yè)用途
　　C．工業(yè)用途，且不考慮補地價(jià)因素的影響
　　D．商業(yè)用途，并考慮補地價(jià)因素的影響

　　7、若以改變用途的假設為前提進(jìn)行評估，需在估價(jià)的假設和限制條件中對估價(jià)結果進(jìn)行限制。以下說(shuō)法中，不正確的是（ ?。?。
　　A．本次評估未考慮變更用途費用對估價(jià)結果的影響
　　B．本次評估已考慮補地價(jià)因素對估價(jià)結果的影響并予以扣減
　　C．若估價(jià)對象變更用途未獲批準，則估價(jià)結果不能成立，需另行評估
　　D．若估價(jià)對象變更用途未獲批準，則估價(jià)結果應適當調整　　

　?。ㄈ┠匙诜康禺a(chǎn)現行的價(jià)格為2000元/m²，年凈收益為200元/m²，報酬率為10%?，F獲知該地區將興建一座大型的現代化火車(chē)站，該火車(chē)站將在6年后建成投入使用，到那時(shí)該地區將達到該城市現有火車(chē)站地區的繁華程度。在該城市現有火車(chē)站地區，同類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格為5000元/m²。據此預計新火車(chē)站建成投入使用后，新火車(chē)站地區該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格將達到5000元/m²。

　　8、獲知興建火車(chē)站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為（ ?。┰?m²。
　　A．2983.72
　　B．3203.78
　　C．3693.42
　　D．5000

　　9、收益法的本質(zhì)是（ ?。?。
　　A．以房地產(chǎn)的預期未來(lái)收益為導向求取估價(jià)對象的價(jià)值
　　B．以房地產(chǎn)的現期收益為導向求取估價(jià)對象的價(jià)值
　　C．將房地產(chǎn)收益直接資本化
　　D．將房地產(chǎn)收益報酬資本化

　　10、以資金時(shí)間價(jià)值觀(guān)念考慮，收益性房地產(chǎn)的價(jià)值就是其未來(lái)凈收益的現值之和，該價(jià)值的高低不取決于（ ?。┮蛩?。
　　A．未來(lái)凈收益的報酬率
　　B．未來(lái)凈收益的大小
　　C．獲得凈收益期限的長(cháng)短
　　D．獲得凈收益的可靠性

　　答案：（一）1、B　2、C　3、D?。ǘ?、B　5、B　6、D　7、A?。ㄈ?、C　9、A　10、A