一、問(wèn)答題

　?。ㄒ唬┠炒髲B坐落地點(diǎn)為一級用地，屬公建集中區，四周環(huán)路，該大廈原用途為集商場(chǎng)公寓和寫(xiě)字間于一體的綜合樓，鋼筋混凝土框架剪力墻結構，地上1-3層整體設計為商場(chǎng)；塔樓A座為28層，設計為大戶(hù)型公寓。大廈總面積為83594.27m²。大廈自1994年6月15日開(kāi)工，于1995年12月停建，停建時(shí)大廈主體與外墻面裝修已完工，室內裝飾裝修和設備設施安裝未完成。

　　請問(wèn)：1、2005年對該大廈進(jìn)行估價(jià)是否可采用成本法？為什么？2、寫(xiě)出估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。

　　答：
　　1、一般不考慮使用成本法進(jìn)行評估：因為該大廈閑置了10年，物質(zhì)折舊的存在是明顯的，也是比較容易計算的，但是由于結構上的缺陷，大廈也明顯存在功能折舊，一般認為對設計缺陷造成的功能折舊盡管計算理論是完善的，但是要想準確的落實(shí)在數額的估算上還是比較困難的，所以應該舍棄成本法。

　　2、依據大廈的現狀，一般認為就是采取從估價(jià)對象續建完成后可實(shí)現市場(chǎng)價(jià)值中扣除續建成本、費用，也就是在整體上采取假設開(kāi)發(fā)法中的現金流量折現法進(jìn)行評估，首先要確定估價(jià)對象的未來(lái)狀態(tài)，因此在分析估價(jià)對象現狀以及市場(chǎng)環(huán)境的基礎上，對改造方案做出了設定，并在此基礎上對項目改造完成后的價(jià)格進(jìn)行評估，具體采用市場(chǎng)法進(jìn)行，是對成本開(kāi)發(fā)期間費用進(jìn)行估算。

　?。ǘ┠撤康禺a(chǎn)估價(jià)機構接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結構的商場(chǎng)，該商場(chǎng)土地使用權以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價(jià)目的為評估該商場(chǎng)的抵押價(jià)值。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報告后，委托人發(fā)現估價(jià)報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場(chǎng)近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場(chǎng)建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同：成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數據不同。

　　請你分析說(shuō)明房地產(chǎn)估價(jià)師這樣做的理由。
　　答：
　　解法一：對此題分析如下。

　　1、估價(jià)報告中的待估房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的年凈利潤含義并不相同，其凈收益是指待估房地產(chǎn)對應的凈收益，即該宗房地產(chǎn)對商場(chǎng)的出租或經(jīng)營(yíng)收益的貢獻部分；而凈利潤系已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷(xiāo)、財務(wù)費用（含利息收益）及企業(yè)所得稅等，其包含了正常的商業(yè)利潤等，因此凈收益和凈利潤是不同的。

　　2、收益年限既要考慮建筑物的剩余經(jīng)濟壽命，還必須考慮土地使用權的出讓年限及已使用的年限，建筑物的經(jīng)濟壽命可能早于、等于或晚于土地使用年限，應作不同的考慮和計算。

　　3、房地產(chǎn)估價(jià)中所用的成本應是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的社會(huì )平均客觀(guān)成本，而委托人所提供的實(shí)際成本是歷史的，也不一定是社會(huì )平均客觀(guān)成本，所以?xún)烧呤遣煌摹?/p>

　　解法二：

　　1、（1）估價(jià)中的房地產(chǎn)年凈收益與財務(wù)報表中的凈利潤含義不同。

　?。?）凈收益指房地產(chǎn)對應凈收益，即房地產(chǎn)對商場(chǎng)出租或經(jīng)營(yíng)收益的貢獻部分。

　?。?）凈利潤已扣除了房地產(chǎn)的折舊攤銷(xiāo)、財務(wù)費用（含利息收益）及所得稅等，包含了正常的商業(yè)利潤等。

　　2、收益年限既要考慮建筑物剩余經(jīng)濟壽命還要考慮土地使用年限（或土地使用終止年短于建筑物壽命終止年）。

　　3、估價(jià)采用的成本應為估價(jià)時(shí)點(diǎn)當時(shí)的社會(huì )平均客觀(guān)成本（或實(shí)際成本是歷史的，不一定是社會(huì )平均客觀(guān)成本）。

　?。ㄈ┠彻纼r(jià)公司于1999年8月1日對一宗房地產(chǎn)進(jìn)行了估價(jià)，估價(jià)目的為抵押貸款，按當時(shí)正常市場(chǎng)價(jià)格評估的結果為1000萬(wàn)元，銀行據此貸款給其業(yè)主800萬(wàn)元。2001年10月1日，因該業(yè)主無(wú)力償還貸款，銀行申請，經(jīng)法院判決將該房地產(chǎn)拍賣(mài)。拍賣(mài)所得扣除各項稅費后為600萬(wàn)元，加上業(yè)主已償還給銀行的部分本金及利息，業(yè)主仍欠銀行100萬(wàn)元。為此，銀行要求估價(jià)公司賠償該l00萬(wàn)元的損失，而估價(jià)公司認為自己沒(méi)有責任。

　　請問(wèn)估價(jià)公司應如何說(shuō)明自己沒(méi)有責任和解釋其原因？

　　答：
　　1．銀行按估價(jià)值的八成貸款給業(yè)主，對風(fēng)險考慮不夠。

　　2、抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)為1999年8月1日，拍賣(mài)的時(shí)間為2001年10月1日，由于時(shí)間變化，房地產(chǎn)價(jià)值會(huì )發(fā)生變化。

　　3、由于短期（快速）和強制性變現因素，拍賣(mài)價(jià)格可能會(huì )低于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

　　4、房地產(chǎn)拍賣(mài)所得扣除各項稅費后得款可能低于公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值。

　　5、如果估價(jià)公司當時(shí)的估價(jià)結果是客觀(guān)合理的，就沒(méi)有賠償責任。

　　二、單項選擇題

　?。ㄒ唬┠彻S(chǎng)為企業(yè)改制進(jìn)行資產(chǎn)重組，委托估價(jià)機構將其劃撥土地上建成的兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)。該工廠(chǎng)的房屋所有權證上記載，該兩幢房屋的用途均為工業(yè)。根據估價(jià)人員現場(chǎng)勘察的結果，該兩幢房屋中一幢為廠(chǎng)房，另一幢原為廠(chǎng)房，后自行改為辦公樓用于出租。

　　1、應根據何種用途對該兩幢房屋進(jìn)行估價(jià)，以下說(shuō)法正確的為（ ?。?。
　　A．根據房屋所有權證上記載的用途進(jìn)行估價(jià)
　　B．根據估價(jià)人員現場(chǎng)勘察結果的現狀用途進(jìn)行估價(jià)
　　C．根據企業(yè)改制、資產(chǎn)重組后該兩幢房屋擬確定的用途進(jìn)行估價(jià)
　　D．根據該兩幢房屋可以獲利最多的用途進(jìn)行估價(jià)

　　2、將該兩幢房屋的用途由工業(yè)改變?yōu)槠渌?，應通過(guò)下列途徑中的（ ?。?。
　　A．自行改變
　　B．經(jīng)上級主管部門(mén)批準改變
　　C．經(jīng)政府房屋管理部門(mén)批準，并辦理變更手續
　　D．經(jīng)政府規劃主管部門(mén)批準，并按法定程序辦理變更手續

　　3、該工廠(chǎng)若為擴大經(jīng)營(yíng)而籌集資金將該兩幢房屋抵押，則為抵押目的評估的價(jià)值應為（ ?。?。
　　A．該兩幢建筑物的抵押評估價(jià)格之和
　　B．該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價(jià)格之和扣除劃撥土地改為出讓土地時(shí)應補交的土地使用權出讓金
　　C．該兩幢建筑物的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格
　　D．該兩幢建筑物及其土地的抵押評估價(jià)格之和乘以銀行抵押率后的價(jià)格

　　4、該工廠(chǎng)若將該兩幢房屋投?；馂碾U，則為保險目的評估的價(jià)值應為（ ?。?。
　　A．該兩幢房屋的正常市場(chǎng)價(jià)值
　　B．該兩幢建筑物的重新建造成本
　　C．該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價(jià)值
　　D．該兩幢建筑物的重新建造成本結合成新折扣后的價(jià)值加上土地的價(jià)值

　?。ǘ┠彻緭碛幸粭澟f寫(xiě)字樓，《房屋所有權證》記載的建筑面積為460m²。因年久失修，經(jīng)房屋鑒定部門(mén)鑒定為危房，由上級總公司批準改建，建筑面積可增至600m²，該公司認為建600m²經(jīng)濟上不合算，擅自建成建筑面積1000m²的寫(xiě)字樓?，F該公司欲以該新建寫(xiě)字樓投資入股與外商成立合資企業(yè)，擬請某機構對該寫(xiě)字樓進(jìn)行估價(jià)。

　　5、能否改建的最終批準權在（ ?。?。
　　A．政府房地產(chǎn)管理部門(mén)
　　B．政府規劃管理部門(mén)
　　C．政府土地管理部門(mén)
　　D．上級總公司

　　6、評估時(shí)依據的建筑面積應為（ ?。?。
　　A．460m²
　　B．600m²
　　C．1000m²
　　D．以上三個(gè)面積都不行

　　7、該公司委托評估應選擇（ ?。?。
　　A．房地產(chǎn)管理部門(mén)
　　B．資產(chǎn)管理部門(mén)
　　C．有資格的房地產(chǎn)估價(jià)機構
　　D．驗資機構

　?。ㄈ樵u估某宗房地產(chǎn)2005年9月末的價(jià)格，選取了下列可比實(shí)例：成交價(jià)格3000元/m²，成交日期2004年10月末。另調查獲知2004年6月末至2005年2月末該類(lèi)房地產(chǎn)的價(jià)格平均每月比上月上漲1.5%，2005年2月末至2005年9月末平均每月比上月上漲2%。

　　8、交易日期調整的主要方法是（ ?。?。
　　A．百分率法
　　B．價(jià)格指數法
　　C．價(jià)格變動(dòng)率法
　　D．價(jià)格指數變動(dòng)率法

　　9、對該可比實(shí)例的價(jià)格進(jìn)行交易日期的調整，應調整為（ ?。┰?m²。
　　A．3415
　　B．3484
　　C．3586
　　D．3658

　　答案：（一）1、A　2、D　3、B　4、C?。ǘ?、B　6、D　7、C?。ㄈ?、A　9、D