?。ㄒ唬┠辰ㄖ餅?8層框架剪力墻結構樓房，于2003年建成并投入使用，現對2層進(jìn)行估價(jià)，2層套型設計較為合理，朝向為南，工程質(zhì)量?jì)?yōu)，目前保養維護較好，有專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理公司維護和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門(mén)、鋁合金窗、推拉門(mén)、門(mén)窗包套、管道天然氣設施、室內預留電視電話(huà)、空調插孔、小區設有專(zhuān)門(mén)的消防系統。該房屋所有權及分攤的國有土地使用權歸乙方所有?，F已被司法機關(guān)扣押。

　　請問(wèn)：

　　1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)？為什么？

　　2、寫(xiě)出估價(jià)技術(shù)路線(xiàn)。

　　答：

　　1、該房屋可以使用最高最佳原則進(jìn)行估價(jià)，因為該房地產(chǎn)是在遵循合法原則的前提下，根據估價(jià)對象的情況以維持規劃用途（為公寓）來(lái)實(shí)施的。

　　2、①市場(chǎng)法技術(shù)路線(xiàn)：搜集實(shí)例；選取可比實(shí)例；建立價(jià)格可比基礎進(jìn)行交易情況修正；進(jìn)行交易日期修正；進(jìn)行區域因素修正；進(jìn)行個(gè)別因素修正，求出比準價(jià)格。

　?、谑找娣夹g(shù)路線(xiàn)：搜集有關(guān)資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入；估算運營(yíng)費用；估算凈收益；選用適當的報酬率；選用適宜的計算公式求出收益價(jià)格。

　?。ǘ┠称髽I(yè)購得一個(gè)已停工5年的在建工程，結構封頂，其中1~4層為商業(yè)裙樓，5～27層為住宅，裙樓部分已完成了部分設備安裝?，F該企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5~8層住宅部分向銀行申請抵押貸款。

　　請說(shuō)明擬優(yōu)先選用的估價(jià)方法及技術(shù)路線(xiàn)，以及確定評估價(jià)值時(shí)考慮的主要因素。

　　答：1、題中所給出的已停工5年的在建工程，俗稱(chēng)之為“爛尾樓”，購置者欲向銀行申請抵押貸款，首先應明確擬抵押的是2、3、4層的哪一部分，及5~8層住宅的哪一部分，即待估房地產(chǎn)的估價(jià)對象應該予以明確，當時(shí)購置此項在建工程的權益情況、轉讓情況、原建設單位的付款情況以及土地使用權限情況等都必須一一搞清，在此基礎上評估的抵押價(jià)值，應是擬抵押的房地產(chǎn)在委托估價(jià)時(shí)的公開(kāi)市場(chǎng)價(jià)值扣除法定優(yōu)先受償的款額后的余額，宜用偏保守的謹慎原則進(jìn)行估價(jià)。

　　2、具體地說(shuō)，商業(yè)裙樓部分可以收益法為主，輔之以市場(chǎng)法與假設開(kāi)發(fā)法，住宅部分可以市場(chǎng)法為主，輔之以成本法。無(wú)論采用什么方法都要注意這是在建工程，尚未竣工，更未驗收啟用，續建過(guò)程中的水電、設備購置安裝費用，尤其如商業(yè)裙樓的裝飾、裝修費用均不是小數；如果住宅部分是精裝修公寓或酒店式公寓，則同樣要考慮裝飾、裝修費用。

　　3、除需考慮以上問(wèn)題外，對商業(yè)裙樓以收益法或市場(chǎng)法、假設開(kāi)發(fā)法評估抵押價(jià)值，對住宅部分以市場(chǎng)法、成本法評估抵押價(jià)值，在確定評估價(jià)值時(shí)，需考慮的主要因素有：土地使用權出讓金額、土地使用年限、物業(yè)位置、環(huán)境基本要素、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期、當地類(lèi)似商場(chǎng)及住宅的售價(jià)、租金、運營(yíng)費用、管理費用、銷(xiāo)售費用、利率、銷(xiāo)售稅費、開(kāi)發(fā)成本、報酬率（資本化率）等。

　?。ㄈ┘?、乙合作投資開(kāi)發(fā)一房地產(chǎn)項目，雙方各出資1000萬(wàn)元，經(jīng)葶收益各按50%分成。到項目建成時(shí)投資正好用完，銷(xiāo)售費用也已預提。項目的總建筑面積10000m²，售價(jià)3000元/m²，銷(xiāo)售稅費為售價(jià)的7%。銷(xiāo)售過(guò)程中，乙拿出一套建筑面積100m²的房屋送給朋友，向甲提出先掛賬，雙方結算時(shí)再作處理。該項目在短期內銷(xiāo)售完成，實(shí)際銷(xiāo)售費用與預提的銷(xiāo)售費用相符，實(shí)際回收價(jià)款2762.1萬(wàn)元。甲提出本應雙方各分得1381.05萬(wàn)元，現因乙拿走一套價(jià)值30萬(wàn)元的房屋，故乙實(shí)得1351.05萬(wàn)元；乙則認為該套房屋的成本為25萬(wàn)元，故只應從自己的應得收入中扣除12.5萬(wàn)元，自己應分得1368.55萬(wàn)元。

　　若不考慮所得稅因素，誰(shuí)的分配方案合理？應該怎樣分配？為什么？

　　答：1、甲、乙的分配方案均不合理。

　　2、甲應分得1395萬(wàn)元，乙應分得1367.1萬(wàn)元。

　　3、因為如果乙拿走的房屋用于銷(xiāo)售，共可回收價(jià)款2790萬(wàn)元，雙方可各分得1395萬(wàn)元；由于送禮是乙的個(gè)人行為，不應讓甲的收入受到影響，甲仍應獲得1395萬(wàn)元，乙尚可獲得1367.1萬(wàn)元。

　　二、單項選擇題（共3大題，10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符合題意的，請將這個(gè)答案對應的字母填在答題紙各小題相應的括號內）

　?。ㄒ唬┯幸怀善牡匦枰纼r(jià)。獲知該成片荒地的面積為2km²，適宜進(jìn)行“五通一平”的開(kāi)發(fā)后分塊有償轉讓?zhuān)豢赊D讓土地面積的比率為60%；附近地區與之位置相當的“小塊”“五通一平”熟地的單價(jià)為800元/m²；開(kāi)發(fā)期需要3年；將該成片荒地開(kāi)發(fā)成“五通一平”熟地的開(kāi)發(fā)成本、管理費用等經(jīng)測算為2.5億元/km²；貸款年利率為10%；投資利潤率為15%：當地土地轉讓中賣(mài)方需要繳納的稅費為轉讓價(jià)格的6%，買(mǎi)方需要繳納的稅費為轉讓價(jià)格的4%。

　　1、該成片荒地開(kāi)發(fā)完成后的總價(jià)值為（ ?。﹥|元。
　　A．5
　　B．8
　　C．9.6
　　D．10.6

　　2、該成片荒地的總價(jià)為（ ?。﹥|元。
　　A．1.627
　　B．2.135
　　C．2.726
　　D．2.938

　　3、假設開(kāi)發(fā)方不可為房地產(chǎn)投資者提供的數據是（ ?。?。
　　A．測算擬開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的最高價(jià)格
　　B．測算擬開(kāi)發(fā)場(chǎng)地的最低價(jià)格
　　C．測算開(kāi)發(fā)項目的預期利潤
　　D．測算開(kāi)發(fā)中可能出現的最高費用

　?。ǘ┠撑f廠(chǎng)房的建筑面積為5000m²。根據其所在地點(diǎn)和周?chē)h(huán)境，適宜裝飾裝修改造成商場(chǎng)出售，并可獲得政府批準，但需補交土地使用權出讓金等400元/m²（按建筑面積計），同時(shí)取得40年的土地使用權。預計裝飾裝修改造期為1年，裝飾裝修改造費為1000元/m²；裝飾裝修改造完成后即可全部售出，售價(jià)為4000元/m²（建筑面積）；銷(xiāo)售費用和銷(xiāo)售稅費為售價(jià)的8%；購買(mǎi)該舊廠(chǎng)房買(mǎi)方需要繳納的稅費為其價(jià)格的4%（折現率為12%）。

　　4、該廠(chǎng)房裝飾裝修改造后的總價(jià)值為（ ?。┤f(wàn)元。
　　A．2240
　　B．2000
　　C．1785.71
　　D．1760

　　5、需補交土地使用權出讓金等費用為（ ?。┤f(wàn)元。
　　A．100
　　B．200
　　C．240
　　D．300

　　6、利用現金流量折現法測算該舊廠(chǎng)房的正常購買(mǎi)總價(jià)為（ ?。┤f(wàn)元。
　　A．1785.71
　　B．1313.25
　　C．1170.39
　　D．933.07

　　7、不屬于待開(kāi)發(fā)的土地是（ ?。?。
　　A．生地
　　B．毛地
　　C．耕地
　　D．熟地
　

　?。ㄈ?年前，甲提供一宗土地面積為1000m²、使用年限為50年的土地，乙出資300萬(wàn)元人民幣，合作建設3000m²建筑面積的房屋。房屋建設期為2年，建成后，其中1000m²建筑面積歸甲所有，2000m²建筑面積由乙使用20年，期滿(mǎn)后無(wú)償歸甲所有?，F今，乙有意將其現在使用的房地產(chǎn)使用期滿(mǎn)后的剩余年限購買(mǎi)下來(lái)，甲也樂(lè )意出售。但雙方對價(jià)格把握不準并有爭議，協(xié)商請一家房地產(chǎn)估價(jià)機構進(jìn)行估價(jià)。

　　8、該房地產(chǎn)估價(jià)機構的估價(jià)思路不宜采用（ ?。?。
　　A．市場(chǎng)法
　　B．成本法
　　C．收益法
　　D．假設開(kāi)發(fā)法

　　9、該宗房地產(chǎn)未來(lái)16年的凈收益現值之和為。（ ?。┤f(wàn)元。
　　A．1044.79
　　B．1000.00
　　C．973.82
　　D．829.94

　　10、該宗房地產(chǎn)未來(lái)16年后的28年土地使用權和房屋所有權在今天的價(jià)值為（ ?。┤f(wàn)元。
　　A．106.08
　　B．214.85
　　C．829.94
　　D．1044.79

　　答案：（一）1、C　2、A　3、B?。ǘ?、C　5、B　6、D　7、C?。ㄈ?、B　9、D　10、B

　　三、指出并改正下面估價(jià)報告片段中的錯誤（本題10分。錯處不超過(guò)4個(gè)，后面應用前面的錯誤計算結果導致的錯誤不再算作錯誤。如將正確的內容改錯，則每改錯一處倒扣2.5分。本題最多扣至零分。請在答題紙上作答，不得在試卷上改錯）

　　在一成片開(kāi)發(fā)小區內，某副食商場(chǎng)被拆除，拆除時(shí)的狀況為：建筑面積420m²，磚混結構，用地性質(zhì)為劃撥。為保證小區建成后商業(yè)設施的配套水平，該商場(chǎng)與開(kāi)發(fā)商議定，小區建成后在償還商場(chǎng)原建筑面積的基礎上再增加建筑面積280m²給該商場(chǎng)，與原建筑面積相等部分結算結構差價(jià)，新增加的建筑面積部分按建造成本計算，地價(jià)按小區全部建筑面積平均分攤，建造費用不計利息。以上價(jià)款由商場(chǎng)支付，產(chǎn)權歸商場(chǎng)所有。兩年后小區建成，其建筑密度為60%，建筑容積率為2.5，開(kāi)發(fā)商按合同規定交付建筑面積700m²鋼混結構的商業(yè)用房給商場(chǎng)并要求結算。另?yè){查，該市同類(lèi)磚混結構房屋的建造成本為每平方米建筑面積920元，與同類(lèi)鋼混結構房屋的建造成本比率為1：1.4，該小區地價(jià)為每平方米土地面積1800元。該商場(chǎng)財務(wù)人員按下列方法計算應付款項：

　　1、結構差價(jià)

　　920×（1+1.4）×700=1545600（元）=154.56（萬(wàn)元）

　　2、新增建筑面積成本

　　920×1.4×700=901600（元）=90.16（萬(wàn)元）

　　3、補交地價(jià)款

　?。?800/60%）*700=2100000（元）=210（元）

　　答：

　　1、關(guān)于結構差價(jià)計算有誤，因為結構差價(jià)的比率1：1.4，且建筑面積不能按700m²計算，應按420m²計算，所以結構差價(jià)計算應為：

　　920×（1.4-1）×420=154560（元）=15.456（萬(wàn)元）

　　2、新增建筑面積成本計算有誤，因為新增建筑面積為280m²，而不是700m²，所以新增建筑面積的成本計算應為：

　　920×1.4×280=360640（元）=36.064（萬(wàn)元）

　　3、補交地價(jià)款計算有誤，因為不能用建筑密度60%，而應用建筑容積率2.5，所以補交地價(jià)款計算應為：

　?。?800/2.5）*700=504000（元）=50.4（萬(wàn)元）

　　4、三項合計，計算應付款項為：

　　15.456+36.064+50.4=101.92（萬(wàn)元）。