2．期間費用或經(jīng)營(yíng)管理費用

期間費用或經(jīng)營(yíng)管理費用是物業(yè)管理企業(yè)在提供物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中發(fā)生的，與物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)沒(méi)有直接聯(lián)系，屬于某一會(huì )計期間耗用的費用。

（1）管理費用

是物業(yè)管理企業(yè)行政管理部門(mén)為管理和組織物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)而發(fā)生的各項費用，包括公司經(jīng)費、工會(huì )經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、勞動(dòng)保險費、待業(yè)保險費、董事會(huì )費、咨詢(xún)費、審計費、訴訟費、排污費、綠化費、稅金、土地使用費、土地損失補償費、技術(shù)轉讓費、技術(shù)開(kāi)發(fā)費、無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)、開(kāi)辦費攤銷(xiāo)、業(yè)務(wù)招待費、壞賬損失、存貨盤(pán)虧、毀損和報廢（減盤(pán)盈）損失以及其他管理費用等（注：實(shí)行一級成本核算的物業(yè)管理企業(yè)，營(yíng)業(yè)成本中可不設間接費用，直接將間接費用全部計入管理費用）。其中：

公司經(jīng)費：包括公司總部管理人員的工資、獎金及職工福利費、差旅費、辦公費、折舊費、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷(xiāo)及其他公司經(jīng)費等。

勞動(dòng)保險費：是指公司支付離退休職工的退休金、價(jià)格補貼、醫藥費、職工退職金、6個(gè)月以上病假人員工資、職工死亡喪葬補助費、撫恤金、按規定支付給離退休干部的各項經(jīng)費等。

董事會(huì )費：是指公司最高權利機構，如董事會(huì )及其成員為履行職責而發(fā)生的各項費用，如差旅費、會(huì )議費等。

稅金：是指企業(yè)按規定支付的房產(chǎn)稅、車(chē)船使用稅、土地使用稅、印花稅等。

無(wú)形資產(chǎn)攤銷(xiāo)：是指專(zhuān)利權、商標權、著(zhù)作權、土地使用權、專(zhuān)利技術(shù)等無(wú)形資產(chǎn)的攤銷(xiāo)。

（2）財務(wù)費用

是物業(yè)管理企業(yè)為籌措資金而發(fā)生的各項費用，包括：

①利息凈支出，是指公司在經(jīng)營(yíng)期間發(fā)生的各項債務(wù)的利息支出減去利息收入后的凈額；

②匯兌凈損失（匯兌收益減去匯兌損失），是指已經(jīng)收入的外幣資金在使用時(shí)、已經(jīng)發(fā)生的外幣債權和債務(wù)在償還時(shí)，由于時(shí)間和匯率的不同而發(fā)生的折合為記賬本位幣的凈損失，以及不同貨幣之間的買(mǎi)賣(mài)、兌換，由于實(shí)際兌換的匯率與賬面或記賬匯率的不同而發(fā)生的凈損失；

③金融機構手續費，是指公司為籌資和辦理各種結算業(yè)務(wù)而支付給銀行和非銀行金融機構的各種手續費；

④公司籌資發(fā)生的其他財務(wù)費用。

關(guān)于物業(yè)管理成本的構成或開(kāi)支范圍，《物業(yè)管理企業(yè)財務(wù)管理規定》和《施工、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財務(wù)制度》還有以下特別規定：

（1）物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)共用設施設備，支付的有償使用費，計入營(yíng)業(yè)成本；

（2）物業(yè)管理企業(yè)支付的管理用房有償使用費，計入營(yíng)業(yè)成本或管理費用；

（3）物業(yè)管理企業(yè)對管理用房進(jìn)行裝飾裝修發(fā)生的支出，計入遞延資產(chǎn)，在有效使用期限內，分期攤入營(yíng)業(yè)成本或管理費用；

（4）發(fā)生的壞賬損失，計入管理費用；

（5）按現行財務(wù)制度的規定，不得列入成本的支出主要有：①購置和建造固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)和其他資產(chǎn)的支出；②對外投資支出；③被沒(méi)收的財產(chǎn)，支付的滯納金、罰款、違約金、賠償金，以及企業(yè)的贊助、捐贈支出；④?chē)�家法律、法規規定之外的各種付費；⑤國家規定不得列入成本、費用的其他支出。

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