二、不同類(lèi)型房地產(chǎn)投資對區位的特殊要求

（一）居住物業(yè)

居住項目主要為人們工作勞動(dòng)之余提供一個(gè)安靜舒適的生活休息空間，此類(lèi)項目的投資區位選擇時(shí)要考慮的主要因素包括：

1．市政公用和公建配套設施完備的程度。市政公用設施主要為居民的生活居住提供水、電、燃氣等，公建配套設施則包括托兒所、幼兒園、中小學(xué)、醫院、郵局、商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)、康體設施等。國內大量空置的商品住宅，許多是因為不具備上述配套條件造成的。對于小型的居住項目，其本身不具備提供上述配套設施的能力，對場(chǎng)地周?chē)�已具備的配套設施能力的依賴(lài)性就更大。

2．公共交通便捷程度。從我國目前的居民家庭結構來(lái)分析，大多數屬于工薪階層，私人汽車(chē)還只是剛剛進(jìn)入少數家庭，對方便快捷的公共交通系統的依賴(lài)程度非常大，因此居住項目區位選擇時(shí)應認真考慮公共交通系統的完備程度。

3．環(huán)境因素。隨著(zhù)城市居民生活水平的提高，對居住環(huán)境提出了越來(lái)越高的要求。山、水、綠地、陽(yáng)光、清新的空氣、無(wú)噪聲污染等，都是居民選擇安居，進(jìn)而也是房地產(chǎn)商在選擇居住項目區位時(shí)要慎重考慮的因素。

4．居民人口與收入。居住項目的市場(chǎng)前景受附近地區人口數量、家庭規模和結構、家庭收入水平、人口流動(dòng)性、當前居住狀況等方面的影響。居住項目投資如果選擇在人口素質(zhì)高、支付能力強的地區進(jìn)行，就意味著(zhù)提高了成功的可能性。

（二）寫(xiě)字樓物業(yè)

影響寫(xiě)字樓項目區位選擇的特殊因素包括：

1．與其他商業(yè)設施接近的程度。商業(yè)辦公也存在著(zhù)聚集效應，同樣位于城市中心商務(wù)區的項目，則其未來(lái)的使用者就可以方便地同位于相同區域的客戶(hù)開(kāi)展業(yè)務(wù)。因此，與另外商業(yè)設施接近的程度，決定了寫(xiě)字樓項目對未來(lái)使用者的吸引力，雖然這種吸引力也會(huì )由于城市建設的發(fā)展而經(jīng)常發(fā)生變化，但它對寫(xiě)字樓項目區位選擇過(guò)程的影響則是不言而喻的。

2．周?chē)�土地利用情況和環(huán)境。如果寫(xiě)字樓項目所處的位置，周?chē)�有很多工業(yè)建筑、環(huán)境惡劣，就會(huì )大大降低該寫(xiě)字樓的吸引力。寫(xiě)字樓的區位還可能由于其鄰近政府、大型公司或金融機構的辦公大樓而增加對租戶(hù)的吸引力。

3．易接近性。寫(xiě)字樓項目區位選擇還應重視其易接近性。大型寫(xiě)字樓建筑往往能容納成千上萬(wàn)的人在里面辦公，有沒(méi)有快捷有效的道路進(jìn)出寫(xiě)字樓，會(huì )極大地影響到寫(xiě)字樓的檔次。寫(xiě)字樓建筑周?chē)�如有多種交通方式可供選擇（公共汽車(chē)、地鐵、高速公路等）能極大地方便在寫(xiě)字樓工作的人。是否有足夠的停車(chē)位也會(huì )影響到寫(xiě)字樓的易接近性。一般來(lái)說(shuō)，中心商務(wù)區的寫(xiě)字樓不能像郊區寫(xiě)字樓那樣提供足夠的停車(chē)位，但位于大城市中心商務(wù)區的寫(xiě)字樓周?chē)�往往有方便快捷的公共交通�?/p>

（三）零售商業(yè)物業(yè)

零售商業(yè)物業(yè)投資區位的選擇，在很大程度上取決于零售商業(yè)物業(yè)輻射區域分析的結果。商業(yè)輻射區域是指某一零售商業(yè)項目的主要消費者的分布范圍。商業(yè)輻射區域分析包括：可能的顧客流量、消費者行為、喜好和偏愛(ài)及購買(mǎi)能力分析。此外，新零售商業(yè)項目的落成并不能創(chuàng )造出新的購買(mǎi)力；它必須從其他零售商業(yè)項目那里吸引或爭取消費者，因此對處于同一供需圈內其他競爭性物業(yè)的競爭條件分析也對場(chǎng)地選擇有主要影響。

商業(yè)輻射區域通常被分為三個(gè)部分：主要區域、次要區域和邊界區域。主要區域是與項目所處地點(diǎn)直接相鄰的區域，其營(yíng)業(yè)額的60%～75%都來(lái)自該區域；次要區域是距離項目所處地點(diǎn)5～15km的區域（對市級購物中心而言），項目營(yíng)業(yè)額的15%～20%來(lái)自該區域；邊界區域是距物業(yè)所處地點(diǎn)15km以外的區域，占營(yíng)業(yè)額的5%～15%.對于每一個(gè)零售商業(yè)項目來(lái)說(shuō)，不管其規模大小如何，都有其輻射區域和影響范圍，但這些輻射區域和影響范圍的大小隨每一宗具體零售商業(yè)項目的規模、類(lèi)型、位置而有較大差異。人們購買(mǎi)食品一般只愿意走一兩公里，購買(mǎi)服裝和家庭生活用品的出行距離可達到5～8km，出行10km以上往往是為了大宗綜合性購物。因此，在某一商業(yè)輻射區域內，項目建設場(chǎng)地的選擇還受消費者到達該地點(diǎn)是否方便，即項目的易接近性或交通通達程度的制約。對于大型商場(chǎng)來(lái)說(shuō)，還要考慮停車(chē)的方便程度。

（四）工業(yè)物業(yè)

工業(yè)項目場(chǎng)地的選擇時(shí)須考慮的特殊因素包括：當地提供主要原材料的可能性，交通運輸是否足夠方便以有效地連接原材料供應基地和產(chǎn)品銷(xiāo)售市場(chǎng)，技術(shù)人才和勞動(dòng)力供給的可能性，水、電等資源供給的充足程度，控制環(huán)境污染的政策等。

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