（三）周期風(fēng)險

周期風(fēng)險是指房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期波動(dòng)給投資者帶來(lái)的風(fēng)險。正如經(jīng)濟周期的存在一樣，房地產(chǎn)市場(chǎng)也存在周期波動(dòng)或景氣循環(huán)現象。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期波動(dòng)可分為復蘇與發(fā)展、繁榮、危機與衰退、蕭條四個(gè)階段。研究表明，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期大約為18～20年，香港為7～8年，日本約為7年。當房地產(chǎn)市場(chǎng)從繁榮階段進(jìn)入危機與衰退階段，進(jìn)而進(jìn)入蕭條階段時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現持續時(shí)間較長(cháng)的房地產(chǎn)價(jià)格下降、交易量銳減、新開(kāi)發(fā)建設規模收縮等情況，給房地產(chǎn)投資者造成損失。房地產(chǎn)價(jià)格的大幅度下跌和市場(chǎng)成交量的萎縮，常使一些實(shí)力不強、抗風(fēng)險能力較弱的投資者因金融債務(wù)問(wèn)題而破產(chǎn)。

（四）變現風(fēng)險

變現風(fēng)險是指急于將商品兌換為現金時(shí)由于折價(jià)而導致資金損失的風(fēng)險。房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷(xiāo)售過(guò)程復雜，流動(dòng)性差，其擁有者很難在短時(shí)期內將房地產(chǎn)兌換成現金。因此，當投資者由于償債或其他原因急于將房地產(chǎn)兌現時(shí)，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完備，必然使投資者蒙受折價(jià)損失。

（五）利率風(fēng)險

調整利率是國家對經(jīng)濟活動(dòng)進(jìn)行宏觀(guān)調控的主要手段之一。通過(guò)調整利率，政府可以調節資金的供求關(guān)系、引導資金投向，從而達到宏觀(guān)調控的目的。利率調升會(huì )對房地產(chǎn)投資產(chǎn)生兩方面的影響：一是導致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對現金流折現，會(huì )使投資項目的財務(wù)凈現值減小，甚至出現負值；二是會(huì )加大投資者的債務(wù)負擔，導致還貸困難。利率提高還會(huì )抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)上的需求數量，從而導致房地產(chǎn)價(jià)格下降。

長(cháng)期以來(lái)，房地產(chǎn)投資者所面臨的利率風(fēng)險并不顯著(zhù)，因為盡管抵押貸款利率在不斷變化，但房地產(chǎn)投資者一般比較容易得到固定利率的抵押貸款，這實(shí)際上是將利率風(fēng)險轉嫁給了金融機構。然而今天就不同了，房地產(chǎn)投資者越來(lái)越難得到固定利率的長(cháng)期抵押貸款，金融機構越來(lái)越強調其資金的流動(dòng)性、盈利性和安全性，其所放貸的策略已轉向短期融資或浮動(dòng)利率貸款，我國各商業(yè)銀行所提供的住房抵押貸款幾乎都采用浮動(dòng)利率。因此，如果融資成本增加，房地產(chǎn)投資者的收益就會(huì )下降，其所投資物業(yè)的價(jià)值也就跟著(zhù)下降。房地產(chǎn)投資者即使得到的是固定利率貸款，在其轉售物業(yè)的過(guò)程中也會(huì )因為利率的上升而造成不利的影響，因為新的投資者必須支付較高的融資成本，從而使其置業(yè)投資的凈運營(yíng)收益減少，相應地新投資者所能支付的購買(mǎi)價(jià)格也就會(huì )大為降低。

（六）政策風(fēng)險

政府對房地產(chǎn)投資過(guò)程中的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護政策等，均對房地產(chǎn)投資者收益目標的實(shí)現產(chǎn)生巨大的影響，從而給投資者帶來(lái)風(fēng)險。我國1993年對房地產(chǎn)投資的宏觀(guān)調控政策、1994年出臺的土地增值稅條例、2001年出臺的規范住房金融業(yè)務(wù)的措施、2003年國有土地使用權出讓方式的轉變等，就使許多房地產(chǎn)投資者在實(shí)現其預期收益目標時(shí)遇到困難。避免這種風(fēng)險的最有效方法，是選擇政府鼓勵、有收益保證或有稅收優(yōu)惠政策的項目進(jìn)行投資。

（七）政治風(fēng)險

房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性，使房地產(chǎn)投資者要承擔相當程度的政治風(fēng)險。政治風(fēng)險主要由政變、戰爭、經(jīng)濟制裁、外來(lái)侵略、罷工、騷亂等因素造成。政治風(fēng)險一旦發(fā)生，不僅會(huì )直接給建筑物造成損害，而且會(huì )引起一系列其他風(fēng)險的發(fā)生，是房地產(chǎn)投資中危害最大的一種風(fēng)險。

（八）或然損失風(fēng)險

或然損失風(fēng)險是指火災、風(fēng)災或其他偶然發(fā)生的自然災害引起的置業(yè)投資損失。盡管投資者可以將這些風(fēng)險轉移給保險公司，然而在火險保單中規定的保險公司的責任并不是包羅萬(wàn)象，因此有時(shí)還需就洪水、地震、核輻射等災害單獨投保，盜竊險有時(shí)也需要安排單獨的保單。

盡管置業(yè)投資者可以要求租戶(hù)來(lái)?yè)�負其所承租物業(yè)保險的責任，但是租戶(hù)對物業(yè)的保險安排對業(yè)主來(lái)說(shuō)往往是不完全的。

一旦發(fā)生火災或其他自然災害，物業(yè)變得不能再出租使用，房地產(chǎn)投資者的租金收入自然也就沒(méi)有了。所以，有些投資者在物業(yè)投保的同時(shí)，還希望其租金收入亦能有保障，因此也就租金收益進(jìn)行保險。然而，雖說(shuō)投保的項目越多，其投資的安全程度就越高，但投保是要支付費用的，如果保險費用的支出占租金收入的比例太大，投資者就差不多是在替保險公司投資了。所以，最好的辦法是加強物業(yè)管理工作，定期對建筑物及其附屬設備的狀況進(jìn)行檢查，防患于未然。

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