（二）零售商業(yè)物業(yè)

零售商業(yè)物業(yè)是用于零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑，包括從小型店鋪到大型購物中心的各種零售商業(yè)空間。不論一宗零售商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)權是統一的還是分散的，為了實(shí)現業(yè)主總體利益的最大化，非常需要集中統一的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)，以選擇優(yōu)良租戶(hù)，優(yōu)化零售商業(yè)物業(yè)空間內的零售商業(yè)的業(yè)態(tài)組合，保持和不斷提升該零售商業(yè)物業(yè)對顧客的吸引力，增加商場(chǎng)人流以增加其營(yíng)業(yè)額，并最終實(shí)現零售商業(yè)物業(yè)業(yè)主和投資者的收益目標。

零售商業(yè)物業(yè)的分類(lèi)主要依據其建筑規模、經(jīng)營(yíng)商品的特點(diǎn)及商業(yè)輻射區域的范圍三個(gè)方面。零售商業(yè)物業(yè)通常分為如下六種類(lèi)型：

1．區域購物中心

區域購物中心（Shopping Mall，有譯為“摩爾”）是指規模巨大，集購物、休閑、娛樂(lè )、飲食等于一體，包括百貨店、大賣(mài)場(chǎng)以及眾多專(zhuān)業(yè)連鎖零售店在內的超級商業(yè)中心。其建筑面積在10萬(wàn)㎡以上，有效商業(yè)服務(wù)半徑可達到200km，由專(zhuān)業(yè)購物中心管理集團開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，業(yè)態(tài)業(yè)種的復合度高（全業(yè)態(tài)、全業(yè)種/行業(yè)經(jīng)營(yíng)，高度專(zhuān)業(yè)化與高度綜合化并存）、行業(yè)多、店鋪多、功能多。

區域購物中心定位于家庭式消費，通過(guò)設置大面積百貨和超市大賣(mài)場(chǎng)及大量不同行業(yè)的各類(lèi)專(zhuān)賣(mài)店、家居家電、兒童及青年游樂(lè )設施、文化廣場(chǎng)、餐飲，以覆蓋老中青幼四代各個(gè)層次不同類(lèi)型的顧客，再輔以針對各類(lèi)消費者之需的各類(lèi)專(zhuān)業(yè)店。此外，還設置各類(lèi)特色店以吸引國內、國際游客，能滿(mǎn)足各種顧客層次的一站式購物消費和一站式享受（文化、娛樂(lè )、休閑、餐飲、展覽、服務(wù)、旅游觀(guān)光）的需求。

區域購物中心所包含的內容比較廣泛，在服務(wù)功能上表現為復合性，在經(jīng)營(yíng)管理上表現為一致性，在服務(wù)設施上體現為完整性，在服務(wù)范圍上面向商圈內所有居民。因此，區域購物中心不是各類(lèi)商家簡(jiǎn)單的集合，而是一個(gè)高效運作的統一體。

2．市級購物中心

市級購物中心的建筑規模一般在3萬(wàn)㎡以上，其商業(yè)輻射區域可覆蓋整個(gè)城市，服務(wù)人口在30萬(wàn)人以上，年營(yíng)業(yè)額在5億元人民幣以上。在市級購物中心中，通常由一家或數家大型百貨公司為主要租戶(hù)；男女時(shí)裝店、家用電氣設備商店、眼鏡店、珠寶店、攝影器材商店、男女鞋店、體育健身用品商店等，通常也可作為次要租戶(hù)進(jìn)入中心經(jīng)營(yíng)；銀行分支機構、餐飲店、影劇院、汽車(chē)服務(wù)中心等，也常常成為這些市級購物中心的租戶(hù)。按所服務(wù)的對象不同，市級購物中心也有高檔和中檔之分。

3．地區購物商場(chǎng)

地區購物商場(chǎng)的建筑規模一般在1～3萬(wàn)㎡之間，商業(yè)服務(wù)區域以城市中的某一部分為主，服務(wù)人口10～30萬(wàn)人，年營(yíng)業(yè)額在1～5億元人民幣之間。地區購物商場(chǎng)中，中型百貨公司往往是主要租戶(hù)，家具店、超級市場(chǎng)、圖書(shū)及音像制品店、禮品店、快餐店、男女服裝店、玩具店等常常是這類(lèi)商場(chǎng)的次要租戶(hù)。

4．居住區商場(chǎng)

居住區商場(chǎng)的建筑規模一般在3000～10000㎡之間，商業(yè)服務(wù)區域以城市中的某一居住小區為主，服務(wù)人口1～5萬(wàn)人，年營(yíng)業(yè)額在3000～10000萬(wàn)元人民幣之間。居住區商場(chǎng)內，日用百貨商店和超級市場(chǎng)通常是主要租戶(hù)，自行車(chē)行、裝飾材料商店、普通禮品店、音像制品出租屋、藥店等，常常是這類(lèi)購物中心的次要租戶(hù)。

5．鄰里服務(wù)性商店

這些商店的建筑規模一般在3000㎡以下，且以500～1000㎡建筑面積者居多，服務(wù)人口在1萬(wàn)人以下，年營(yíng)業(yè)額在3000萬(wàn)元人民幣以下。方便食品、瓜果蔬菜、日用五金、煙酒糖茶及軟飲料、服裝干洗、家用電器維修等的經(jīng)營(yíng)者通常是這些商店的租戶(hù)。

6．特色商店

特色商店的特色主要表現在其所經(jīng)營(yíng)的商品或服務(wù)的特殊性，以及經(jīng)營(yíng)方式的靈活性。如專(zhuān)為旅游者提供購物服務(wù)的旅游用品商店、精品店商場(chǎng)、物美價(jià)廉的直銷(xiāo)店或倉儲商店、有較大價(jià)格折扣的換季名牌商品店等。這類(lèi)商店的建筑規模、商業(yè)服務(wù)半徑、服務(wù)人口、年營(yíng)業(yè)額等差異較大。

除了上述區分零售商業(yè)物業(yè)的方法，人們還常從另一個(gè)角度來(lái)區分，即不管商場(chǎng)的規模多大，零售商業(yè)物業(yè)基本上有兩種存在形式，一是只經(jīng)營(yíng)零售業(yè)的獨立的建筑物或建筑群；二是某綜合用途物業(yè)內的一部分。目前國內外以辦公、酒店、住宅或文化娛樂(lè )設施為主的綜合用途開(kāi)發(fā)通常將零售商店包括在內，成為整體開(kāi)發(fā)的一部分。例如一幢辦公大樓，也許將其中的一層或若干層作為商場(chǎng)之用，北京中國國際貿易中心就是典型的例子。這種做法的優(yōu)點(diǎn)是，整體開(kāi)發(fā)的各種使用用途為這些零售商店提供了現成的市場(chǎng)。當然，綜合用途物業(yè)內零售商場(chǎng)的規模往往受到一定的限制。

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